各區都出現二手細單位破頂成交,雖然政府表明未來中小型單位供應比重將提高,但中和短期而言,似乎難以扭轉細單位被追捧的局面。
多個屋苑,例如沙田第一城和嘉湖山莊等,均出現細單位破頂成交,即成交價超逾去年高位創歷史新高。針對細單位成交價急升,政府回應指未來幾年住宅落成量增加,中小型單位供應亦將佔總落成量七成,言下之意,似是提醒準買家高追細單位前宜三思。
的確,近年細單位的供應比重在增加,據差估署資料,今年首7個月有2020伙A類住宅(實用面積431方呎以下細單位)落成,佔整體約23.1%。過去17年,細單位落成量從未佔多於總落成量兩成。而全年細單位落成可望突破4200伙,勢創12年新高。問題是,推動買家追捧細單位的因素眾多,單是細單位供應比重增加,未必足以扭轉大勢。
細單位備受追捧,原因之一自然是整體樓價高企,一眾上車客無力負擔面積較大的單位。而600萬元以上物業按揭成數受更大限制、600萬元以下單位可申造按揭保險,以及細單位的印花稅較相宜等,都是令細單位較受歡迎(包括用家及投資者)的政策因素。
細單位需求大,增加供應本來是平抑樓價的有效方法;問題在於,整體供應量增加,未來4年潛在供應9.3萬伙,4年平均下來是2.3萬伙一年,雖然比2008和2009年低於一萬伙的供應低谷是明顯上升,但比起1999至2005年每年2.5萬至3.5萬伙的高峰期,卻是大有不如。而細單位落成比例增加,但一年亦只有4000多伙。相對而言,2014和2015年各有逾5萬宗新婚登記,小家庭數目增加的速度遠高於小單位,甚至整體私宅的落成量(事實上加上公屋,近年住宅落成數字仍是略低於新婚數字)。在此情況下,細單位供應比重增加,對壓抑細單位升勢的作用將大打折扣。
更值得留意的是,目前市場破頂的集中於實用面積431方呎以下單位,而官方統計,佔未來供應七成的中小型單位,估計包括B類住宅(實用面積431至753方呎)的單位,其中600至700方呎單位恐怕非一般初次置業人士可負擔。此類購買力仍將集中在A類住宅──即細單位之中。
總結而言,除非外圍因素出現嚴重震盪,否則中短期內細單位價格維持高企的可能性較大。
原文刊於信報網站2016年10月4日
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