2047的按揭大限？

立法會選舉臨近，有候選人提到，基本法只保證50年不變，沒有對2047年7月之後的制度作任何保證，而2047年距今只31年。之後香港實行甚麼 制度，完全是未知數。明年起，銀行便可能不會批出長逾30年的按揭。有關候選人表示會將有關議題帶入議會，長遠希望北京將基本法有效期延長，甚至永續。

以上議題可說捉緊了一眾香港小業主的心理。樓喎！萬一明年起銀行真係唔做30年按揭，按揭年期逐年縮短，置業需求肯定大跌，資產價格勢將急瀉。某程 度上，有關議題也可視為以香港整體資產作籌碼，作為與北京談判的本錢──如果北京還希望香港的金融、資產市場穩定，最好還是表明基本法保障的一國兩制在 2047年之後仍然有效。

小業主關注新批按揭年期會否縮短
值得討論的問題有兩個：銀行真的會因為2047年的大限，而縮短新批按揭年期嗎？其次，以整體香港資產價值作籌碼，是否可以作為同北京討價還價的條件？
第一個問題的答案很簡單：耐心一點，等到明年中便有確實答案了。沒有耐心的話，翻查紀錄，其實數年前已有大銀行推出40年按揭，一早跨越2047，當時不見得銀行認為按揭合約在2047有執行問題—後來40年按揭消失，亦只是監管機構要遏市，與2047大限無關。

不過，不論銀行態度如何，理論上，基本法對一國兩制的明文保障的確只至2047年，2047年7月之後香港實行甚麼制度，的確是未知數。以30年期 按揭（及其背後代表的鉅額資產）為切入點，要求/迫使北京申明2047年後的香港制度，似乎是經過計算的策略。在提出議題人士心目中，最好結果應該是北京 表明2047後基本法繼續有效。問題是，計算可能有點一廂情願。

有關人士可能估計，北京現時難以承受香港資產大幅貶值的衝擊，因此北京對有關議題的理性回應，應該是申明基本法在2047後仍然有效。問題不僅在於 中共多次表明其「不信邪」的個性，而是在於按揭或其他長年期合約不見得一定要在香港一制下才可執行。只要北京明示、暗示，在現行法律保障下的長年期合約在 2047後仍受法律保障，問題已基本被消解──在號稱社會主義的另一制下，政府還不是一樣批地、銀行一樣提供按揭？不見得北京會因此議題而一定要承諾一國 兩制要延至2047之後。

當然，說到底，有關按揭不能過度2047的議題，更多可能只是選舉炒作，吸引選票而已。至於9月之後還有多少人記得有關話題，那已經是另一個問題了。

原文刊於經濟日報網站2016年8月17日

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長年期按揭將成絕響？

最近有學者提出一個理論，大意是說，到了2017年，香港的銀行便不會批出30年按揭，本地樓價勢受影響。有關說法甚為有趣，值得研究。

有關理論有兩個主要基礎：其一是本地按揭最長年期為30年；其次為基本法只保證香港原有制度50年不變，1997年主權移交之後的50年，即2047年； 現時無人知道2047年之後香港的制度如何。因此，支持有關理論的人認為，2017年中以後，銀行將難以批出還款期長逾30年的按揭。如果有關分析正確，有兩個 影響，計算上，按揭還款期如果愈來愈短，在借款額、利率不變的情況下，每月供款會愈來愈多，買家更難入市；信心上，如果銀行真的逐年縮減按揭年期，震撼效 果等同80年代初，港英政府不敢批出跨越1997年的合約，不只是樓市，整個經濟也會被受震盪。問題來了：中央政府會希望香港出現類似的信心危機嗎？

50年不變 學者憂2047年成大限
不時有人主張，上海/深圳/前海會代替香港的地位；以城市的GDP計，上海已超超香港，一般估計深圳在年內也會趕過香港。但GDP以外，香港仍有不可代替 的地位，遠一點的例如去年國際直接投資排名全球第二；近一點的例如股市面對波動的能力，都不見得北京會在短期內作出一國兩制有效期只至2047年的重大決 定。
當年英國人要搞清楚1997年之後的主權，北京沒有模糊處理的空間，結果便是收回主權。但現時主權已在手，2047年卻尚遠，不見得北京會在此情況下提早 說明2047年之後的安排。短期內最大可能仍是模糊處理，即任由香港公私單位的合約跨越2047年。事實上，97年之後港府批出的地契年期一般為50年， 一早已有大量地契有效期超過2047年。
至於本地銀行，又會不會因為之後制度可能有變，而不敢批出跨越2047年的按揭合約？其實對銀行來說，「可能的大限」不止於2047年，部分上世紀早期以 99年期批出的官地，土地使用權會在2047年前到期。理論上港府可在到期後收回地皮及建築物，實際上過去到期的物業會以延期及支付地租方式繼續由業主使 用。據了解部分銀行對於只餘較少使用年期的物業，在按揭批核上較為審慎。不過，幾年前某個地契尚餘年期不足20年的新盤（及近年的二手成交），買家申造 30年按揭未見困難。

制度或有變 料不影響合約執行
此外，事實上數年前已有銀行提供40年還款期的按揭合約，只是後來金管局推出逆周期措施，限定按揭年期不可長於30年，有關產品才下架。換言之，早有銀行推出還款期長逾2047年的按揭合約，不見得銀行會擔心2047年之後，合約會出現不能執行的情況。
2017年7月之後，估計不會出現按揭年期愈縮愈短的情況。不過，按揭合約（或其他合約）是否可以在2047年後執行，與一國兩制會不會在2047年之後延續，恐怕是兩回事。
大陸那一制也一樣有按揭，技術上中央一方面可以說一國兩制在2047年完成歷史任務；另一方面承認2047年前在香港法律下訂立的合約，在2047年後繼續有效，兩者不見得有甚麼矛盾。
也許在未來某時某刻，北京需要對2047年之後的安排作出較明確的宣示，但不見得此時刻會在短短數年內來臨。

原文刊於置業家居2015年7月25日

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樓按跨越2047年

香港回歸18年，當初「50年不變」的承諾，有效期尚餘32年；有學者提出一個有趣的說法：目前本地物業按揭還款期為30年，到了2017年中，新 造按揭如選用長於30年還款，還款期將超逾2047年「50年不變」的有效期。由於2047年之後情況不明，銀行將不願意批出長年期按揭，結果是直接影響 本地樓價。

以上說法並非全無理據，上世紀七十年代尾、八十年代初，英國政府正正因為1997年後香港(特別是界限街以北)情況不明朗，認為欠缺訂定超過1997年的發展計劃的法律根據，惟有向中方了解對香港前途的意向，展開談判的結果，便是確定1997年整個香港的主權移交。

目前的情況與當年的確有相似的地方：《基本法》規定香港回歸後50年內原有制度不變，但沒有提及2047年之後的安排；原則上，中國政府可以在某時 某刻宣布，一國兩制於2047年完成歷史任務，香港實行內地的一制。驟眼看，港府及本地私人機構既然不知2047年後香港的制度如何，應該不可能定下跨越 2047年的合約；在按揭方面，銀行於2017年便應該不可以定下30年期的還款安排。

不過，以上推論忽視了現實──事實上，已有大量超逾2047年的合約安排。舉例而言，港府在回歸後不久，已向迪士尼樂園批出50年期的土地使用權， 而且迪士尼有另外50年的續約權；事實上，香港於1997年回歸後，新批土地使用年期都是50年，換言之，早已有大量新批土地使用年期超逾2047年。

單單以按揭而言，目前按揭年期30年的上限，某程度上是監管機構的遏市措施，數年前便有某外資銀行提供還款期40年，即跨越2047年的按揭安排，提供的銀行明顯不會認為有關合約於2047年後不能執行，只是監管機構叫停，按揭年期上限才被一致限制在30年。
本文主旨不在討論《基本法》於2047年後是否仍然有效、2047年後一國兩制會不會持續；而是單純指出，不見得2年之後，銀行批出的物業按揭年期會逐年縮減，從而令樓價受壓。

原文刊於信報網站2015年7月21日

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