樓價上升 供款負擔反下跌

近月樓市氣氛持續好轉，一手成交暢旺之餘，二手屋苑亦陸續出現高價成交，市場已在討論，年內樓價有沒有機會回升至去年9月的高位。按一般人的印象，樓價上升，而整體收入未見增加，平均供樓負擔應會上升。但印象不一定準確，下半年的供樓負擔數據可能會下跌。
樓市好轉，加上第二季經濟明顯反彈、恒指上升及各國又持續大開水喉，形勢上樓價可能進一步反彈。如果樓價一如樂觀派預測，回升至去年中水平，意味比 現水平再上升約11%，由於「打工仔」收入難見如此升幅，樓價上升，應該意味供款負擔增加。不過，官方數據未必與一般人估計一致，而且「官方」有兩個原全 不一樣的數據，一個會告訴你供樓負擔增加，另一個卻可能會說減少。
經濟報告供樓負擔反映樓價走勢
官方有兩個較常被引用的供款負擔數據，一個是每季政府經濟報告中的「按揭供款相對入息的比率」。2012年第一季數字是46.4%，其後輾轉上 升，2015年第三季數字是64%；2015年下半年樓價回落，這個供款與入息比率亦下跌，2016年第一季為59%，第二季為56%，大致上數據與樓價 走勢同向。
另一個官方有關供樓負擔的數據為金管局每季向立法會滙報的「新批出住宅按揭貸款的平均供款與入息比率」，2012年初約37%，2015年8月為34%，2016年3月為35%；數字未見與樓價有明顯關係，自2010年以來，反而呈反覆下跌的趨勢。
兩個同樣反映供樓負擔的官方數據表現各異，因為統計方式大有不同。政府經濟報告的供樓負擔，是以「45方米單位樓價，七成按揭，供款20年，相對私樓住戶入息中位數」計算而來。過去數年入息中位數升幅平緩、按息大致持平，當樓價上升時，數字便見明顯上升。
新批按揭平均供款數字近年反呈跌勢
金管局的統計以實際批出的按揭貸款申請而來，由於近年按揭指引收緊，實際批出的按揭貸款平均成數下跌、還款期上升，加上壓力測試對供款負擔有明確要求，結果是實際批出的按揭申請中，平均供款佔入息比率反而下跌。
如果樓價於未來數月真的回升，只要升幅高於入息中位數增幅，經濟報告中的供款負擔比率亦會上升。但樓價上升，卻不會直接影響金管局的供款負擔統計； 反而近月新做H按按息微跌，但計算壓力測試卻要以最優惠利率為準的鎖息上限作準，新批按揭的平均供款與入息比率反而有機會進一步下跌。
嚴格而言，兩個官方數據表達的訊息並不一樣。經濟報告中的數字反映「一般家庭」如果買樓的供款負擔；金管局的統計卻是反映「實際借取按揭借款人的平 均供款負擔」──那些「負擔不了」的家庭，事實上根本不會獲批按揭。至於有意入市的準買家，與其看「平均供款負擔」，還是看心水物業供款佔自己收入比重較 為實際。

原文刊於信報網站2016年8月16日

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