估價升代表銀行貸款意欲高？

近期銀行估價回升，有指反映銀行想「多做生意」；但此說法有點本末倒置。究竟為什麼銀行批會時要做估價？估價對按揭的作用是什麼？

「銀行為了多做生意，所以在估價上鬆手」似乎是不少人的想法，問題是早前估價較低，原因難道是銀行不想做按揭生意？在有關論述中，似乎物業估價高 低，主要由銀行的貸款意欲左右──想做多些按揭生意，估價便手鬆一些；反之亦然。討論以上觀念是否真確之前，不如先了解一下為何按揭申請要做估價？估價又 是由誰執行？

其實，估價在按揭的作用，主要是風險管理。按揭是以物業作為抵押品的貸款。貸款機構在批核按揭時，必須考慮兩大因素，即借款人的償還能力及抵押品的 價值。業主將一個物業抵押予銀行，可以取得多少貸款，除了監管機構的限制外，便是由物業的估值來決定。在銀行的按揭貸款條文中，都會列明「最高貸款額可達 物業成交價或估價(以較低者為準)的n%。」以一般六成按揭為例，一個成交價400萬元的物業，如果估價只有380萬元，借款上限便是228萬 元，而不是240萬元。

估價目的控制貸款風險
銀行貸款受估價限制，與風險管理有關；如果銀行只按成交價批出貸款，一些有心人便可透過關連交易，自製高價成交，再從銀行取得巨額貸款。而獨立估價 的機制，可保證物業價值沒有偏離「合理水平」。而所謂「合理價」，一般以新近成交的市價為準。換言之，估價上升，其實更多是反映近期成交價回升，而不是銀 行的按揭貸款意欲上升。

當然，機制不是沒有漏洞，行內一般準則，估價公司向銀行正式提交估價報告才會收費，而口頭估價一般免費。假設某單位市價400萬元，某買家以偏高價 420萬元購入單位，三家估價公司的口頭估價分別是390萬元、400萬元、420萬元，口頭估價最高的那一家公司便較可能被銀行職員選用。假設一家估價 公司估價偏向保守(長期較同業為低)，其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低，結果可能影響有關公司收入。結果就是，雖然制度上，估價公司應該提供一 個獨立客觀的估價，但在市場競爭下，有關設想難以百分百發揮作用(當然，上述是一般情況，據了解，某些貸款機構的內部指引是三家估價公司，以最低估價為 準，較保守的取態反而對估價公司較有利)。

世事並不完美，目的為控制風險的估價制度亦然，但大致上，影響估價波動的，仍然是市場成交，而非銀行貸款意願。

原文刊於信報網站2016年8月9日

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