樓價近月似見轉勢,一手銷情暢旺之餘,二手市場成交價亦見明顯回升,由趨勢看,樓市上升似會持續一段日子。對之前樓市調整階段時未有入市,打算多觀望一段時間的用家來說,放在眼前的問題是:應否高追?
近日樓市的升勢似模似樣,多個新盤首批單位即日售罄;二手市場方面,地產代理的樓市指數錄得強勁升幅;唯一令升勢顯得不太全面的,是二手成交量仍在
相對低位徘徊,一個月成交不足4,000宗。不過,在港府引入額外印花稅、金管局收緊按揭成數的大環境下,二手成交量將難見過去旺市一年逾10萬宗成交的
盛況。樓價看來有機會轉勢向上,對用家來說,問題便是:應否入市。
不少用家會考慮,由租樓轉為買樓,供款是否會比租金多。以一個$300萬的小單位為例,參考差餉物業估價署統計,回報率約3.1厘,即每月租
金$7,750;標準按揭成數六成,借$180萬,假設按揭年期30年,獲批H+1.5厘按息,月供約$6,599,供比租平約15%。當然,不少人會
問:沒有$120萬的首期,即使計算上供平過租,又如何入市?其實坊間一句潮語已提供答案:「成功靠父幹」。理論化一點的說法,是香港不少人在上幾代已累
積大量財富,足夠支持一年一、二手合共6、7萬宗的成交有餘。
如果沒有「父幹」,又有居住需要,值得考慮的,也許不是去參與「樓價升幾多」的估市遊戲;反而計算自己可以負擔多少的樓債較為實際─至少此是一個有客觀答案的問題。
供款佔月入四成 屬合理水平
附表為參考現行的按揭壓力測試,假設借款人未持有/擔保其他按揭,無其他欠款,成功獲批30年按揭情況下,計算不同月入可借取的按揭金額上限。例如月入$3萬,可借用按揭上限約$330萬,可購買的樓價便視乎拿得出多少首期而定。
近月H按利率偏低,接近九成的新批按揭為H按。以月入$3萬,「借到盡」$3,296,544,一個月拆息0.24厘為例,如獲批H+1.5厘按
息,實際月供約是$11,761,月供佔月入39.2%。當然,不同人士的情況千差萬別,壓力測試只是考慮負擔能力的起點,但一般來說,按揭供款佔收入約
四成,負擔算是處於合理水平。
原文刊於置業家居2016年8月27日
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