唱淡的底蘊?

不利樓市的消息似乎集中在同一時間出現；2月22日政府及金管局推出「加辣招」、多個新盤趕在一手樓銷售條例生效前推盤，樓花供應突然增加、發展商 以「劈價」及高佣金促銷、股市調整、內銀收水，直至本周幾家銀行上調新造按息；市場氣氛一時逆轉，業內人士更紛紛唱淡。市場一片愁雲慘霧，減價之聲浮現； 不過，我們認為樓價大幅下調的空間不大。

以心理作用而言，政府「辣招」、發展商「劈價」及銀行「加息」，利淡消息一個接一個，無疑會嚴重影響市場氣氛。不過，撇開「辣招」不計，「劈價」、「加息」卻是有一定水份，短期或可影響市場情緒，但影響不了基本因素。

「劈價」二字應該是在2003年以前由傳媒發明，以「劈」形容發展商減價之狠。過去發展商不太喜歡傳媒以「劈價」形容樓盤減價。最近卻是發展商主動以劈價描述自己的樓盤減價。
字眼一樣，但當年「劈價」有大幅低於同區二手價的意思，影響所及，當年某區「有新盤推出」，便代表「同區二手樓價有下調壓力」。現時發展商新盤降價，新價卻不見得低於同區二手，亦未形成「新盤價與二手價競逐下調」的趨勢。

至於本周幾家銀行率先上調按息，如果整體銀行同業跟隨，新造按息的確會輕微上調。但「新造按息上調」，與整體按揭利率上調的影響不同。今次銀行的行動，並不會影響舊有客戶的供款，他們的持貨成本未見增加。新舊按息息差擴闊，或會影響業主換樓意欲，但未必會出現拋貨潮。
現時有幾個基本因素不容忽視，包括：

1)整體利息成本偏低。以美國失業率衡量，聯儲局仍難以在2015年前結束低息政策。在聯繫匯率下，代表香港的最優惠利率亦難上升。即使美息回升， 而港息跟隨，香港的最優惠利率要上升2、3厘才會令新造按息回升至接近歷史平均的4、5厘水平---利息偏低的日子會持續一段較長時間。

2)持貨成本偏低。根據金管局去年底向立法會提供的數字，實際上新批按揭供款，只佔借款人月入36%。數據反映即使是在樓價偏高時候入市的買家，供款負擔亦不算嚴重。未見「超借」現象，除非整體利率上升，否則難見業主為了減債出貨。

3)供應仍然偏緊。我們絕對同意政府已表達出「增加土地供應」的決心，但暫時未見具體成果。一、兩年內可推出市場的新供應仍是偏低。

4)國內經濟好轉。國內的經濟數據，包括出口、通脹等數字，反映經濟持續擴張。香港通脹率受國內因素影響較大，在通脹預期下，市場對實物資產需求難見大幅回落。

5)市場由用家主導。由2010年推出額外印花稅以來，眾多辣招逐步增加炒家的成本，結果是現時二手市場由用家主導。用家與炒家最大的不同，是個別 用家持貨量少，更有實際住屋需要，即使預期樓市有一、兩成調整，也難下沽貨決心---辣招不單單壓抑樓價的升幅，同時也令潛在跌幅收窄。


由於基本因素仍利好樓價，我們並不預期樓價會在短期內出現大幅調整。有趣的是業內人士唱淡的原因。一般人常見的誤解，以為物業代理會一味唱好。其實市場如果全面看好，業主不肯降價，成交量下跌，對物業代理未必有利。

對代理而言，較為關心的是成交量而非成交價。自2月22日「加辣招」推出以來，二手成交量大幅回落；基本原因一如上文提及：大部分持貨者為用家，他們實際上的平均供樓支出偏低，根本不會因為新造按息上升而沽貨。業主不肯平價出貨，結果便是買賣兩閒。
如果市場上看淡的言論，成功影響部分業主，增加議價空間，成交量方有機會增加。
相關人士一致唱淡，配合新盤「劈價」的另一作用，是向政府警示，在多次出招後，樓價有大跌的可能，希望避免政府再出新招影響成交量。

但不論唱好唱淡，最多只可影響市場心態於一時；樓價走勢，始終要看基本因素。由基本因素看來，樓價自然屬於偏高(樓價升幅高於一般人收入的增長)，但低息、供應緊絀的大環境不變，加上低失業率、通脹持續，樓價未見大調整的空間。

原文刊於信報網站 2013年3月16、17日