內地調控樓市的漣漪效應

 去年10月，港府針對住宅市場非本地個人買家，徵收成交價15%的買家印花稅（BSD）。市場普遍反映，BSD推出後，非本地買家入市個案大跌。不過，15%的額外支出會不會長期產生作用，除了本地因素，也要看中國因素。
一如「限制奶粉出境」，原則上是限制所有人不可攜帶過多奶粉出境；但現實中大家都明白，本地一度出現奶粉短缺，原因是大量奶粉被水貨客帶入大陸；「限奶 令」主要針對目標是內地人。同樣地，BSD原則上是對所有非香港永久性居民有效，但大家都知道，現實中，樓市中主要的「外來買家」，便是內地人。
對內地人來說，2012年10月27日後購買香港住宅，須支付樓價15%的買家印花稅。稅務支出增加，連同按揭方面的限制（樓價600萬元以上物業只可借一半，非本港收入按揭成數再減2成），理論上應可大幅增加內地買家的入市成本。
但世事從來不是靜態發展的，現時看來「很高」的稅費，換一個角度，可能會被認為「偏低」。15%的買家印花稅，與香港本地永久居民不需要支付BSD比，自然是偏高。但此個「偏高」的印象，卻可能因國內政策而改變。
內地稅制改變 削弱BSD威力
國內人在內地置業，較大宗的稅費開支是契稅（樓價3至5%）。國內房地產市場近日熱鬧話題之一，是「個人所得稅」計算標準有變。轉讓物業獲利，須支付「個 人所得稅」，理論上由賣方支付，在過去，個人所得稅稅率是「樓價1%」，新規定是個人所得稅需按「買賣差價20%計算」。新規定被認為是內地政府針對樓市 過熱的降溫措施。
值得留意的是，個人所得稅理論上由賣方支付，但不少時候，由於二手市場缺盤，供不應求，市場習慣是由買家代付有關稅費。以新政策下，如果個人所得稅完全轉嫁由買方支付，買方實際支出會暴增。
人民日報提及的一個例子是：一套購入價50萬元人民幣物業，現價200萬元，差額150萬元，在過去，個人所得稅是2萬元；新規定下，計算方式是差價的20%，即30萬元，正好是物業現價的15%。
內地大幅上調涉及物業買賣的稅費，完全是出於當地市場的需要。但漣漪效應下，當內地投資者將香港與當地的置業稅費比較時，會令香港的稅費由「很高」，變至「輕微偏高」。
現時難以估計，香港物業市場中，一度消退的國內購買力，會不會因為國內稅費增加而回流。畢竟國內人在香港購買住宅，除了買家印花稅，也要支付雙倍的從價印花稅，稅費支出仍是較內地為高。不過，BSD的威力無疑已因內地稅費改動而下跌。港府或要密切留意此方面的影響。

原文刊於經濟日報網站 2013年3月20日

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