樓價「不會」有大跌的可能

 在政府連串遏抑樓價措施後，上周有發展商將樓盤訂價下調，有關發展商指減價是為了協助買家置業。「主要發展商帶頭減價」，過去只在樓市下跌周期發生，今次發展商「劈價」，又會不會是樓價大幅下調的先兆？
我們認為現時的市場生態與上一個周期不同，現時看不到樓價有大幅調整的可能。樓市上一個周期的頂部是1997年中。金融風暴後港元相對亞洲貨幣偏高、利息 隨美息高企、供應卻持續增加，銀行方面，1997年貸存比率逾一百，整個社會處於過度借款狀態。金融風暴爆發後，銀行貸款收縮、新供應卻持續增加。當年發 展商要「劈價」，原因是之前入市的眾多業主處於「超借」狀態，物業或多或少成為負資產，不但沒有心思購置新樓，更需拋售物業減債。發展商要賣樓，惟有將售 價下調至吸引水平：一般來說是要比同區二手價為低，此即「劈價」。
新盤劈價後 仍貼近二手
現時發展商雖然以「劈價」形容自己的銷售部署，但「劈」了之後的價格仍貼近於同區二手，不會對同區二手放盤帶來太大壓力---更大的問題是，在一連串的遏市措施後，二手市場現時的情況是缺盤而不是放盤過多。
要市場出現大量減價放盤，需滿足以下條件：
• 按息上升，令持貸成本增加；
• 大量投資者看淡後市放盤；
• 過度借款者放盤減債。
第一點，雖然有銀行表示按息有上調壓力，但指的是新造按息，而最優惠利率在2014年前似乎未有大升空間，拆息近日反有下調，現階段息口對樓價沒有太大負面壓力。
第二點，短綫投資者在2010年推出額外印花稅後已大為減少。二手市場上的放盤以換樓業主為主，他們也沒有大減價的誘因。
第三點，正如上星期我們引用的貸存比率，整體上，現時沒有超借的現象。在新壓力測試下，借款人在現時按息下，供款被限制在月入4成多。除非經濟急遽惡化，否則樓價沒有多少調整空間。
用家主導下 難見拋貨潮
我們認為，官方連串措施，大致上已令用家主導市場，用家面對自住物業，涉及更多情感因素，不會像炒家一般一見勢頭不對便拋貨套現。
有趣的是發展商自己對減價的形容。過去發展商並不喜歡傳媒以「劈價」描述新盤減價，今次卻是主動以「劈價」作招牌。部分原因，或是透過行動，引起眾多持貨業主的憂慮，令政府顧慮再出招會引起樓價大跌、引來業主不滿。
但名為「劈價」，當年是價格大幅低於二手，今日劈價仍是是貼近同區二手價，甚至較二手價高一截，不可同日而語。更重要的是，就算業主恐慌，也不會有太多人有餘貨可供拋售。
為了減震，很多高樓大廈會設有Damper（阻尼器），令大廈受到外力影響時的搖擺幅度減低。近幾年港府的遏市措施，有意無意間為樓市加入多個 Damper，不但壓下了升幅，甚至令未來樓價調整的潛在跌幅收窄，紓緩了樓價大起大落的風險。因此，我們並不預期樓價會在基本因素（低息、欠缺供應）不 變的情況下，出現明顯下調。

原文列於經濟日報網站 2013年3月13日