本周幾家大銀行宣佈上調新造按息0.25厘,加上金管局早前收緊按揭壓力測試的標準,由「現行按息+2厘」,調整至「現行按息」加3厘。置業人士如收入不變,可借入的按揭貸款總額會較前下跌。對收入不高,需要選用長年期按揭降低每月還款額的準買家影響最大。
以一個月入3萬元買家為例,如果是為「第一套」住宅申請按揭,以按息2.15厘計,要通過壓力測試,即「現行按息+3厘,供款不逾月入6成」,以30年還款期計,可借用的按揭貸款上限為329.6萬元:在「+3厘」的計算下,月供為17,997元,略低於月入6成。
過去在沒有壓力測試的年代,銀行一般以「現行按息,供款不逾月入一半」為基本的按揭批核標準。隨著金管局於2010年推出壓力測試,及最近將標準由「+2厘」收緊至「+3厘」,同樣收入的借款人,可借用的按揭上限已持續下跌。在不同的壓力測試標準下,以同樣的按揭條件:按息2.15厘,還款期30年計,月入3萬元家庭的借款上限為:
按揭借款上限
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實際每月供款
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實際每月供款佔收入比率
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沒有壓力測試
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397.7萬元
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15,000 元
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50%
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加2厘
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370.2萬元
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13,963元
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46.5%
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加3厘
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329.6萬元
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12,431元
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41.4%
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資料來源:宏亞研究部
金管局調整壓力測試標準,整體上令每一個買家可借用的按揭上限下跌。比起沒有壓力測試的年代,貸款上限減低了17.1%。買家在現行制度下,難以借入超過負擔能力的款項,未來即使市況波動,借款人斷供的規模將較上一個樓市泡沫爆破後為低。
值得留意的是,上文提及的「借款上限」,僅適用於「現時按息為2.15厘」的情況。大行上調按息,一旦同業跟隨,整體按息上升,同樣收入的家庭,借款上限會進一步被收緊。
如果按息上升0.25厘至1厘,在「+3厘」的壓測標準下,還款期30年,月入3萬元的借款上限會進一步收緊:
按息
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「+3厘」壓測下的借款上限
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2.15厘
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329.6萬元
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2.4厘
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320.5萬元
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2.65厘
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311.8萬元
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2.9厘
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303.4萬元
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3.15厘
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295.4萬元
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資料來源:宏亞研究部
簡而言之,如果「實際按息」上升1厘至3.15厘水平,而壓力測試標準不變,同一收入的借款人,按揭借款上限會進一步下調約一成。
現時難以判斷其他銀行會否真的將新造按息上調,以利息成本計,近日拆息有回落跡象,銀行沒有太大加息壓力。但難以排除銀行會順水推舟,以金管局上調按揭風險加權比率為由,上調新造按息,以擴闊按揭息差。
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