按息會否重回「P+」年代?

銀行陸續上調新造按息，眾多專家分析影響。由息口上升，會如何影響供樓，以至預測按息潛在升幅，內容不一而足。不論此類分析是看好看淡，都有一定參考價值，預測正確與否，大可由時間判斷。不過，部分分析可能與現實情況有較大出入，值得商榷。

例如多數意見認為現時按息極度偏低，一旦回升，潛在升幅可觀。更有意見認為，2000年之前，一般新造樓按按息為最優惠利率加2厘以上，而現時為最優惠利率減2至3厘；認為未來除了最優惠利率上升，按息相對於最優惠利率的差幅也可能大幅收窄。對此，我們有一定保留。

現時按息極度偏低，是由兩個因應促成的，其一是本地最優惠利率在2008年後跟隨美息下調。近20年來，最優惠利率(以「細P」為準)，最高位為 1998年10月的10.25厘；最低位為5厘，曾在2002年11月至2004年9月、2004年11月至2005年3月間出現；而2008年11月 後，最優惠利率亦維持在5%至今。

按息極度偏低的第二個因素，是「P減」的幅度，1997年時，一般新造按息為「P+2.5厘」；現時為「P減」。

在聯繫匯率不變的前提下，最優惠利率大致跟隨美息走向；現時討論按息回升，焦點亦是集中在美息一旦回升，將帶動最優惠利率上升。
現時美國聯邦基本利率為0至0.25厘；近年高位為2006年的5.25厘。

聯邦基金利率由2006年的5.25厘調整至目前水平，下調幅度5厘。如果聯儲局結束低息政策，美息在可見將來回升至近年高位，美息將有5厘左右的 潛在升幅。而現時香港最優惠利率較2006年下跌幅3厘，跌幅不及美息，部分原因是近年美息有幾次調整，本地銀行並未完全跟隨。理論上，在聯繫匯率機制 下，聯邦基金利率上升5厘，香港最優惠利率如果只上升3厘，港美息差維持在2006年水平，亦不會因息差出現大量套戥活動。

一旦美國低息政策結束，「香港最優惠利率潛在上升幅度可能在3厘左右」應該是一個較合理估計---金管局的壓力測試，亦是以「按息加3厘」為準。可 以說，金管局對按揭貸款的壓力測試指引，已處理了可能出現的利率上升影響，為借款人及銀行設置足夠的緩衝。監管機構在今次樓市周期中，可說已做足風險管 理，值得一讚。

當然，「最優惠利率潛在升幅3厘」只是正常情況下的評估，最終最優惠利率的升幅可能不止於3厘。但由於利率不會一下子在一、兩年內急升，借款人每月供款，負債會慢慢減少；「加息高於3厘」的壓力，會為時間消弭。

另一方面，我們並不預期「P減」的幅度會有大幅調整。2000年之前，香港一般按息處於「P加」水平，部分原因是當時銀行業有利率協議的存在，銀行 欠缺價格競爭。而由「P加」走向「P減」，決定性因素是利率協議分階段取消，銀行自定存、貸款利率，市場走入競爭狀態。而此一決定性因素，已沒有走回頭路 的可能。

或者有人會說，近日幾家銀行加按息，上調的也不是最優惠利率，而是收窄「P減」的幅度。但是次按息上調，至少表面理由是金管局上調採用「內評法」銀 行的按揭貸款風險加權比率；即使金管局持續在此方面收緊，原則上也不會影響全部銀行。在競爭已然白熱化的今日，「P減」的水平難見大幅調整。

沒有人可以「寫包單」說按息萬一回升，一定會在某水平止步。但綜合過去利率的走勢，以及市場的的競爭因素，我們認為現階段假設按息在可見將來有3厘左右的潛在升幅，會是較現實的評估。

原文刊於信報網站 2013年3月23日

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