金管局的先知先覺

政府及金管局再推出新措施遏抑樓市，不少分析認為，過去幾年多次出招，仍阻不了樓價持續上升，官方措施「無料到」。

我們對此卻持不同意見：按息偏低，樓價難壓，但由種種數據看來，近幾年推出的措施，特別是金管局的措施，已經大大減低萬一樓價下跌時對銀行以至借款人的衝擊。

香港人都會記得，在1997年金融風暴後，樓價持續回落。樓價回落的影響，是大量負資產湧現。在銀行體系層面，是銀行按揭資產質素轉差，銀行為免帳目惡化，在批出其他所有貸款上，都更為保守。銀行貸款收緊，中小企難以借款擴張/維持，整體經濟表現自然更差。

銀行界最終安然渡過了1997至2003年的跌市周期，沒有銀行在上一次樓價調整中倒閉；上任金管局總裁曾視此作為成功控制銀行風險的政績。但在保住銀行的背後，卻是小業主屍橫遍野般的慘重損失。

在個人層面，物業成為負資產，碰上97年後利率回升，供款增加，但業主卻難以轉按，被迫供貴樓。碰上經濟收縮，失業率上升，結果我們便看到那幾年的破產數字持續高企(連續三年在2萬宗以上，較1997年全年八百多宗大為惡化)。

報章更不時出現因失業、債台高築導致的自殺個案。沒有人希望見到銀行體系或個別業主再面對類似的情況，而由種種數據看來，金管局近年在更換主事人 後，保守作風沒變，但防範未然則有低調、實幹之感。限制按揭成數、推出壓力測試等途徑，風險羅列和控制上有更清晰方向，壓下過度借貸的風險是明顯例子。

金管局推出的重要措施之一，是壓力測試。1997年沒有壓力測試，按揭資料也不會顯示在信貸資料庫中。銀行當時批出按揭，一般只要供款不逾申請人月入一半即行批出。

但眾多炒家根本是十個茶壺九個蓋，向不同銀行借入按揭持有多個物業，市況一旦逆轉，利率輕微上升，投資者的遊戲便不能繼續。現時借款人以最長30年期供款，供款亦不能超逾月入41%(否則在加3厘的計算下，將未能通過壓力測試)，情況遠較97年健康。

數年前正面按揭信貸資料庫的推出，亦杜絕了投資者向不同銀行申造多個按揭的漏洞。
其次，金管局亦成功壓下了平均按揭成數。2008年金融海嘯後，美國進入低息期，金管局在2009年10月開始收緊按揭指引。

2009年10月時，新批按揭平均成數為63.4%。經多次收緊指引，2013年1月最新數字為53.6%。此數字意味，現時樓價即使大幅下跌，大部分新批出的按揭都不會成為負資產。
綜合而言，金管局已成功減低一般借款人的債務規模(Size of Debt)，即使樓價下行，銀行所受的衝擊將遠低於97年。

首先，平均按揭成數低，樓價跌3成也不會有大量負資產。其次，成功通過壓力測試的借款人都有一定實力，也罕有一人持有多個未供滿物業的情況，借款人斷供的風險遠低於97年。


金管局剛公布香港1月港元貸存比率，進一步下跌至78.4%，按月下跌1.4個百分點。反映整體上港人未有超借，不但銀行風險有限。在借款人角度考慮，萬一市況逆轉，個別業主亦不會因現時超借而被壓垮，此可說是金管局的一大德政。

現時樓價仍然上升，金管局收緊按揭，令實力較次的買家，難以多借，可能會被批評是「阻人發達」。但升市時要看到跌市的風險，今天在低息環境、經濟擴張的時候，看似負擔得來的樓價，在跌市時可能足以壓垮債仔。

公司有一位同事在1998年時任職銀行貸款部門，一次因借款人斷供，便照程序將抵押物業拍賣；初時借款人自然萬分不願意，甚至惡言相向，但一段時間後，同事在街上碰到那位借款人，卻獲其主動道謝---因為樓價持續回落，同事將其物業拍賣，令他損失少了百多萬元。
當然，樓價有起有落，如果那位借款人繼續捱下去，撐足整個跌市周期，持有物業至現在，反會有一定獲利。但問題正是其實力不足，令他根本不可捱過跌市周期。

金管局的多項措施，效果正是令實力欠奉者難以過度借款。未來樓市升浪結束，進入下跌周期，由於港人未有過度借款，泡沫爆破的衝擊將遠較1997年為低。

2008年，金融海嘯，雷曼倒閉，當時金管局主事人與立法會議員就監管機構是「先知先覺」抑「後知後覺」唇槍舌劍。往事不堪回首，金管局近年在多國央行量化寬鬆的大環境下，持續收緊按揭貸款，卻肯定是先知先覺的決定。

在現時風高浪急的情況下，普遍港人未見超借，金管局應記一功。然而，樓市下行的衝擊仍未完全體現。風暴來臨前，金管局仍有大量工作要處理，例如當按息上升時必然出現的供款震盪，似乎是下一個要被拆解的計時炸彈。

原文刊於信報網站 2013年3月2日