樓市已屆收縮期?

經濟日報地產版的唐榮在周一的專欄中，提及本公司網站內一篇文章。認為按照有關文章的四個標準(即供應、需求、租金走勢及空置率)來看，現時樓市正處於繁榮期尾段，接近收縮期。

(有關樓市周期的標準可參考本公司網頁http://www.panasian.com.hk/mas_7.asp)

按息與樓價無必然關係

或者讀者已留意到，上述四點標準並不包括「按息」。原因是按息是影響樓價的其一因素，還有其他如通脹等對樓價帶來波動的動力，物業周期卻是在宏觀結構上反映着經濟及市場的各項轉變。單單比較按息與樓價在過去十多年的表現，既有「按息升樓價升」、「按息跌樓價跌」的日子，也有「按息升樓價跌」、「按息跌樓價升」的情況。兩者實無必然關係。

本欄在上周的文章中議論按息上調，認為新造按息處於2.5厘水平，不會對樓市有太大負面影響；在現時的經濟條件下，除非按息升穿5厘水平(即過去十五年的平均值) ，持貨成本持續上升下，息率對樓價的影響才會見真章。

討論物業周期時，我們認為重點應是以全盤考慮着經濟及市場的各項轉變為主。基本上，以本地因素來說，我們同意唐榮的分析，在供應及需求層面，樓市有進入收縮的跡象：以需求而言，本地經濟除金融、零售、地產外，其餘行業欠缺推動整體經濟增長的動力。本地失業率雖然偏低，接近全民就業，但薪金增長速度放緩；不單是初入職場的年輕人難以儲蓄置業首期，工作多年的中高層人員面對現時的樓價，恐怕亦有換樓難的感慨。在供應面來說，政府明顯已增加土地供應。以上因素是典型的樓市收縮期跡象。四個標準中，仍然未能得出結論的是租金走勢及空置率，兩者的官方數據都滯後，現時的市場訊息，租金似乎仍在上升期，而空置率，直觀的感覺是不算高。

樓市受外來因素影響擴大

問題是，香港一直是外向型經濟，近年本地樓市受外來因素的影響更見擴大。內地買家佔市場的比例越來越高。極端來說，即使本地上車客及換樓客都認為本地物業難以負擔；但如果香港房地產對國內買家仍有這樣那樣的吸引力，本地物業在外來因素推動下，是仍然可以持續上升。近月內地客有減少跡象，原因是國內銀行收緊貸款，但一旦中央要刺激經濟，放寬信貸，以不同名目借款來港買樓的現象將再湧現。

反面而言，如果歐洲債務危機持續惡化、中國地方債務問題爆發，外來需求萎縮；即使港府即時停止額外印花稅措施，再行收縮土地供應，樓價亦難免回落。但只要持貨成本仍低，市場上割價競爭求售的景象並不容易出現，因此，樓價要大幅調整還需要其他根本性的改變。

多於三份一才是大幅調整

什麼是大幅調整 ? 我們認為調整應多於三份一。又什麼是根本性的改變？我們認為是對香港樓「長升長有」的理性預期。當樓價調整多於三份一時，這表示著大部份借七成按揭的業主己跌進銀行定義的「負資產」行列，這肯定對樓市樂觀情緒有所影響。市場會不會因此出現逆轉，仍需看國內買家對本地樓市的態度？

比較而言，我們深信國內買家於本地樓市，已出現一個長期及重要的「範式轉移」(paradigm shift) 影響。只要港元兌人民幣的持續貶值及港府對於國內買家於本地樓市的角色仍然是無動於衷，料國內買家佔本地樓市購買力的比重將持續上升；長遠下來，除了「早上車」的港人能居於自置物業，其他人可能被迫居於不同名目的資助房屋，又或類似倫敦人的居住生態：物業大量由外地業主持有，本城居民大都是租客。

跌市加速轉為國內同胞擁有

香港樓市在國內買家「幫頂」下，樓市在任何時間即使出現多少下調，不過是意味着一個折讓價予國內買家購置香港物業的機會。萬一樓價回落，對於港人來說，會否把握入市機會，我們並不肯定，尤以今天按揭難上會的前提下，有多少港人可趁機入市，實在難料。如樓價真的要下行三成過外，對持有人民幣的買家來說，香港物業不單在匯水上有吸引力，同時樓價亦頓時便宜了三成。相信在一眾物業市場參與者的喝彩中，國內買家將能魚貫入場。我們認為新一輪跌市有可能加速香港物業轉換為國內同胞擁有的趨勢！

單看本地基本因素，收縮期早應來臨，但在外來因素推動下，本地樓市持續上升；不過，以上樓市牛氣十足的分析仍是要面對以下兩個嚴峻但樓市買家少談的問題︰

經濟︰中國的高速增長總會慢下來，屆時是硬着陸抑或是軟着陸？ 政冶︰以政冶局八人去管理十三億人需要的方式，可以運行多久？

在筆者眼中，上述兩大問題是香港樓市(或者說是本地經濟前景)的最大不明朗因素。

原文刊於 經濟日報網站 2011年9月28日

欄目：宏觀論按