上星期筆者提到一個入息證明不足的按揭申請個案；與此類個案相對的，自然是薪優糧準的申請者；一般人想到的大概是公務員。問題是：公務員申請按揭，又是否無往而不利？
本周分享的個案，一對夫婦，育有一個 10歲男孩，丈夫為公務員，48歲，月入6.9萬元，太太為私人公司秘書，月入2.2萬。自住物業為康怡花園，申請轉按，成數9成。物業市值450萬，現 有按揭尚欠245萬。換言之，如成功轉按，二人可套現160萬元。物業於14年前購入，二人亦希望透過轉按，減去擔保人。
本來，以二人收入，供款比率、壓力測試等都不是問題，但信貸資料庫顯示丈夫有150萬私人貸款，而且有多次拖欠紀錄。究竟銀行在處理此個案時，會如何考慮，又有什麼批核結果？
在此個案中，雖然申請人的入息高，收入證明可靠，但有三大不利因素：
其一是轉按有套現；一般來說，銀行對於有套現的轉按申請，會較為審慎，原因很簡單：不知道借款人會將資金用於何處。其二是丈夫有巨額的私人貸款（以利率 計，私人貸款的利息較按揭利率高幾倍至十多倍不等，嚴重影響借款人還款能力）。其三是丈夫有多次拖欠私人貸款供款的紀錄，影響其信貸評級。銀行的信貸批核 部門，會如何看待此個案？
信貸批核部門處理按揭申請，有時很像警察重組案情。在個案中，對申請人最不利的是那150萬的私人貸款，因為高息會嚴重影響還款能力。其次也反映借款人有「濫借」的傾向，而最令信貸批核人員憂慮的是申請人將這些資金用在消費或賭博行為上。
另一方面考量，如信貸批核部門批出按揭，將可大幅改善借款人的財務情況，畢竟借款人有正常及穩定職業，故決定如常批出按揭，只是在按息上略為提高及貸款仍需提供舊有擔保人。
套現款額不過債仔手
據知有關的「查案人員」認為，一般情況下，平常人不會借入高達月薪廿多倍的私人貸款作一般消費用途的；估計「案中」的丈夫有不良嗜好，那150萬最大可能 是賭債。如果個案是單一申請人，可能不會獲批，因為難以保證借款人減債後，會否重蹈覆轍。但個案的關鍵是，私貸僅以丈夫的名義借入；妻子極可能事前不知 情，至最近才發現，並試圖以轉按套現減債。信貸部門認為，當妻子已知悉丈夫的財務情況後，往後對丈夫將會有內部監管。而批出按揭後，二人套現足可償還私貸 （銀行將委託律師直接將套現資金清付私貸機構），整個財務情況亦大幅改善。最終，個案成功批出；但由於借款人的私人貸款有拖欠紀錄，故在利率上有所調整， 較一般標準按息（現為2.1厘），高1.4厘。
就此個案申請人欠下150萬私貸而言，其利率是樓宇按揭的七點五倍，即等同近1,100萬的樓按負債；以申請人的年收入近110萬而言，等同負上年薪10 倍的樓按，以個案中業主近50歲的年紀，這是一個偏高的負債比率；而更有甚者，業主背上巨債卻只是為消費／消耗性行為，這是很不理想的理財態度，因為案主 仍要供養10歲的小孩。
最後，在此一提的是市場上的私貸計息法有別於樓按，當中大部分運用的是「7／8法則」。簡單而言，這是先還息後還本的制度，因此提早還款並不能如樓按般慳息，所以需償還的債項將遠高於當初借貸時的「有效利率」，造成不菲的損失。如讀者有興趣，可作詳細解釋。
原文刊於 香港經濟日報網站 ,2011年8月30、31日
欄目：宏觀論按
沒有留言:
張貼留言