政府欠缺「退市機制」

根據金管局統計結果顯示，7月份新批出按揭貸款額較6月份大跌33.7%至176億元，數字創29個月新低。一般認為，新批按揭金額大跌，與6月初當局再出招收緊按揭有關。

先回顧一下最新的收緊按揭措施： 1,000萬以上物業，按揭上限5成。 700萬至1,000萬物業，按揭上限6成，貸款上限500萬元。 700萬以下物業，按揭上限維持7成，但貸款上限為420萬元。 非自住物業，按揭上限維持5成不變。 按揭保險維持9成，只接受600萬以下物業申請；亦不接受主要收入並非來自香港者申請。 按揭貸款申請人主要收入並非來自香港者，按揭成數上限較上述標準再下調一成。 以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由5成，一律下調至4成。

收緊按揭足令成交量低位徘徊

簡單而言，只要樓價高於600萬元，置業人士已難以借入7成以上按揭。以購買一個700萬元的物業計，買家要準備樓價4成，即280萬元的首期。也許香港 仍然有不少人可以輕鬆支付280萬元的首期；問題是，即使對有充足現金的買家來說，限制按揭成數，已影響資金調撥，也減少槓桿比率，一樣會減低他們的入市 意慾。展望2011年餘下日子，即使撇開外圍不明朗因素，單是收緊按揭，已足令成交量在低位徘徊。

坊間將金管局收緊樓按的措施，與政府推出的特別印花稅、增加土地供應等措施，一併了解為「遏抑樓價」的招數。雖然過去兩個月樓價未見明顯回落，但成交量減少。暫時來說，以「遏抑樓價」為評分標準，措施只可算令市場冷靜（cool down）而己。

淡市措施 旺市持續

問題是，「遏抑樓價」是一時的目標，萬一樓價受外圍因素影響而回落，推出了的措施未必容易退場。過去筆者多次批評，政府及金管局多次推出左右樓市的措施， 欠缺「退市機制」，令市場的不明確因素不斷地增加。例如2007至2008年，政府將100萬元至200萬元物業的印花稅，由樓價0.75%，劃一降至 100元，一度刺激細價樓成交；但2009年起樓價急升，照說政府可以將200萬元以下物業印花稅上調，以輕微增加炒樓成本，但現實是政府並沒有將200 萬元以下物業印花稅回升。

又例如政府在數年前樓市淡靜，按息偏高時，推出「供樓利息扣稅」。照說在近2年樓價偏高，利息偏低時，大可收回（或限制納稅人需於指定年期用盡優惠），但 現實是有關優惠一直持續；由於利息低企，如納稅人要用盡供樓利息扣稅，這便需要盡借和借大，這實在有火上加油之嫌。出現上述「淡市措施，旺市持續」的原因 之一，可能是我們的政府相當弱勢，避免推出引起民意反彈的措施。也可能是基於公務員思維，多一事不如少一事，避免揹鑊的心態有關。

筆者不是認為政府推出的干預措施一定是錯，但干擾措施推出時，沒有列明收回措施的條件，最終可能「好心做壞事」。

過去當局將200萬元以下物業印花稅調低、增加供樓利息扣稅對樓市的影響尚是小事。筆者擔心的是：萬一外圍因素轉差，樓價回落，特別印花稅及收緊按揭兩大 重招亦會按慣性持續一段較長時間，令跌幅擴大及加深。最終結果，是本來出於好意，要「穩定樓價」的措施，反過來成為增加樓市波幅的不穩定因素。

原文刊於 香港經濟日報網站 , 2011年9月7日

欄目：宏觀論按