高位賣樓不如高位轉按

不知道你身邊有沒有一些業主朋友，眼看物業價格上升，卻認定現價不合理；有意高位出售自住物業，鎖定利潤，待樓價回落至「合理水平」再入市？以上想法其實有極高風險。與其冒險賣樓，不如考慮較低風險的方案，善用資產升值。

說賣樓是冒險，包括「看錯市」的風險：你可能也有一些朋友，早在幾年前已認定樓價過高，一早執行「高位獲利」的策略；但幾年下來，樓價卻輾轉上升，賣樓業主不單難再入市，反而因租樓支出增加令現金儲備下跌。

「賣樓套現」更有另一層風險：對不少業主來說，物業是其最主要的資產，將物業「高賣低買」的策略，其實與成副身家賭一鋪沒有大分別。估中市了，平白多了一大筆資金，估錯了，卻是身家大減。

其實要善用樓價升值的機會，尚有其他低風險策略，例如善用按揭。
近年樓價升幅強勁，加上利率偏低，供樓業主每期供款的還本比例較高；幾年下來，資產價格上升而未償還按揭金額下跌的結果，會為業主提供一定的加按套現空間。

參考差餉物業估價署樓價指數，現時樓價比2014年中上升約34%。以3年前購入一個400萬物業，當時借取七成按揭，25年還款，平均利率2厘為例。現時物業市值應在536萬元左右，而按揭本金大概尚餘253萬元，尚餘還款期22年。

物業根據現行六成按揭指引，上述物業轉按可借321萬元，扣除舊按餘額，可套現達68萬元。轉按的現金回贈足可抵消律師費等開支，而現時新造按揭利率平均為H+1.4厘，亦較3年前一般按揭利率H+1.7厘為低。

套現所得，正好視為低成本的資金，作其他投資用途。要強調的是，以上策略絕非「必贏」，而且套現的資金有一定成本；但保留自住物業，避免了孤注一擲卻看錯市的風險。

原文刊於信報網站2017年8月22日

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轉按套現，待變入市？

「上車」，待物業升值後加按，作為購入收租物業的首期；如此一開二、二開三是不少物業投資者的置富途徑。近年因正面信貸資料庫推出、印花稅增加令購買非自住物業成本增加，上述策略難以實行；但仍有不少人有「未雨綢繆」的打算。

最近我們遇上一位客戶，便打算善用按揭產品，為未來一旦跌市時，預先準備入市資金。

客戶陳先生是典型的中產人士，家庭月入約8萬元，手上現金約100萬元；現時只持有一個數年前購入的物業，現時估值600萬元，未償還餘款約二百萬元，按揭利率為H+0.7厘，尚餘供款期20年，月供不足一萬元。陳先生的想法是，雖然供款輕鬆，但不管樓價上上落落，只持有一個自住物業對財富的影響不大。

陳先生一直考慮購入多一個單位作長線收租用途，但過去2年樓價在高位運行，他認為未是入市好時機。相反，政府壓市，市場對後市態度轉趨悲觀，令他認為是時候進行部署---等待樓價出現大調整，便行入市。

未跌市先轉按，準備資金再入市

陳先生檢視自己的財務情況，認為問題在於現金不足—如果按揭指引不放寬的話，他購入物業投資，按揭成數上限只是5成；即使樓價大跌，手上的100萬元現金，也難以找到合意的收租單位。於是，他把目光轉向持有的物業上—轉按。

當然，陳先生不太可能選擇在樓價下跌、目標物業跌至心水價時才將舊居轉按套現---跌市之下，舊居的價格也會下跌，假設跌幅3成，屆時可套現金額便只有不足一百萬元。

換言之，如果要爭取較高的套現金額，陳先生應該在現時樓價未跌的情況下先套現。現時轉按可借420萬元，償還舊按，可套現220萬元；手上現金亦大增。但新造按揭利率會是2.15厘。欠款由200萬元，增至420萬元，利率由0.9厘增至2.15厘。假設還款期維持舊按的20年，每月供款會增至21,547元。

整個計劃的好處，是令手上現金大增，萬一在樓市或其他投資市場看到入市機會，有充足資金買平貨。計劃的代價自然是供款大幅增加，換算成利息成本，一年會多付利息7萬1千元。

善用存款掛勾，節省利息支出

陳先生就其構思，徵求我們的意見。整個構想最大的問題，自然是沒有人知道陳先生的心水入市合何時出現。利息成本，卻是在轉按後即時增加；如果樓樓長期橫行，為此付出的利息成本將甚為可觀。更大的問題是，萬一樓價跌至陳先生的入貨目標價，他亦勇敢入市了，但結果是喜是悲，仍遲終是未知之數。

技術上，萬一陳先生決心轉按套現，他的計劃其實有一定的優化空間；例如轉按時選用存款掛勾按揭，現時多家銀行提供按息2.15厘的存款掛勾按揭，借款人另外可獲等同按息的存款利息，額度為未償還按揭餘額的一半。陳先生如果把套現所得的210萬都存入戶口，可獲等同按息的存款利息，一年約4.5萬元，可抵銷部份按息開支。

換算下來，原有按揭一年利息支出1.76萬元，新按一年利息支出8.86萬元，一年存款利息收入4.5萬元，陳先生可說以利息支出增加2.6萬元的代價，換來現金增加210萬元的彈性。

原文刊於iMoney 2014年3月8日

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公務員按揭無難度？

上星期筆者提到一個入息證明不足的按揭申請個案；與此類個案相對的，自然是薪優糧準的申請者；一般人想到的大概是公務員。問題是：公務員申請按揭，又是否無往而不利？

本周分享的個案，一對夫婦，育有一個 10歲男孩，丈夫為公務員，48歲，月入6.9萬元，太太為私人公司秘書，月入2.2萬。自住物業為康怡花園，申請轉按，成數9成。物業市值450萬，現 有按揭尚欠245萬。換言之，如成功轉按，二人可套現160萬元。物業於14年前購入，二人亦希望透過轉按，減去擔保人。

本來，以二人收入，供款比率、壓力測試等都不是問題，但信貸資料庫顯示丈夫有150萬私人貸款，而且有多次拖欠紀錄。究竟銀行在處理此個案時，會如何考慮，又有什麼批核結果？

在此個案中，雖然申請人的入息高，收入證明可靠，但有三大不利因素：

其一是轉按有套現；一般來說，銀行對於有套現的轉按申請，會較為審慎，原因很簡單：不知道借款人會將資金用於何處。其二是丈夫有巨額的私人貸款（以利率 計，私人貸款的利息較按揭利率高幾倍至十多倍不等，嚴重影響借款人還款能力）。其三是丈夫有多次拖欠私人貸款供款的紀錄，影響其信貸評級。銀行的信貸批核 部門，會如何看待此個案？

信貸批核部門處理按揭申請，有時很像警察重組案情。在個案中，對申請人最不利的是那150萬的私人貸款，因為高息會嚴重影響還款能力。其次也反映借款人有「濫借」的傾向，而最令信貸批核人員憂慮的是申請人將這些資金用在消費或賭博行為上。

另一方面考量，如信貸批核部門批出按揭，將可大幅改善借款人的財務情況，畢竟借款人有正常及穩定職業，故決定如常批出按揭，只是在按息上略為提高及貸款仍需提供舊有擔保人。

套現款額不過債仔手

據知有關的「查案人員」認為，一般情況下，平常人不會借入高達月薪廿多倍的私人貸款作一般消費用途的；估計「案中」的丈夫有不良嗜好，那150萬最大可能 是賭債。如果個案是單一申請人，可能不會獲批，因為難以保證借款人減債後，會否重蹈覆轍。但個案的關鍵是，私貸僅以丈夫的名義借入；妻子極可能事前不知 情，至最近才發現，並試圖以轉按套現減債。信貸部門認為，當妻子已知悉丈夫的財務情況後，往後對丈夫將會有內部監管。而批出按揭後，二人套現足可償還私貸 （銀行將委託律師直接將套現資金清付私貸機構），整個財務情況亦大幅改善。最終，個案成功批出；但由於借款人的私人貸款有拖欠紀錄，故在利率上有所調整， 較一般標準按息（現為2.1厘），高1.4厘。

就此個案申請人欠下150萬私貸而言，其利率是樓宇按揭的七點五倍，即等同近1,100萬的樓按負債；以申請人的年收入近110萬而言，等同負上年薪10 倍的樓按，以個案中業主近50歲的年紀，這是一個偏高的負債比率；而更有甚者，業主背上巨債卻只是為消費／消耗性行為，這是很不理想的理財態度，因為案主 仍要供養10歲的小孩。

最後，在此一提的是市場上的私貸計息法有別於樓按，當中大部分運用的是「7／8法則」。簡單而言，這是先還息後還本的制度，因此提早還款並不能如樓按般慳息，所以需償還的債項將遠高於當初借貸時的「有效利率」，造成不菲的損失。如讀者有興趣，可作詳細解釋。

原文刊於 香港經濟日報網站 ,2011年8月30、31日

欄目：宏觀論按