拆解二按

金管局多次收緊按揭指引後，樓價600萬元以上物業已難借足7成。但在一手市場，個個新盤都以豪宅為定位，一手單位售價一千萬元以上已成常態；購買一手物業，動輒要準備幾百萬元的首期。

為了吸引買家，不少發展商會推出「二按」，以減低買家的首期開支。一般而言，發展商提供的二按利率比一般的一按利率為高，但在目前600萬以上物業難借足7成樓按的情況，發展商提供利率略高的二按，對收入較高但首期資金不足的買家應有一定吸引力。

不過，買家在考慮一手物業時，在按揭方面亦有需要特別留意的地方。其一是「壓力測試」，銀行為買家進行壓力測試(現時按息下月供不逾月入5成，利率 上升2厘時月供不逾月入6成)時，會一併計算二按的供款。如果二按是有優惠期，例如供款初期利率較低，優惠期後按息上調；在進行壓力測試時，銀行會以優惠 期後的利率作計算標準。

其次是訂價問題，買家宜留意，一些涉及二按(尤其是可能有發展商補貼的二按)的付款計劃，在樓價上會較沒有二按的付款安排有一定上調。例如二按(甚 至一按)有一定的優惠，利息優惠相當於樓價3%，但另一方面，此安排的定價亦可能較其他付款計劃折扣率少3%，可以說只是數字遊戲 ，以筆者經驗，當中不會有任何一個付款計劃會較為優惠。

最後是任何名義的發展商回贈，銀行在批核一按申請時，都會自樓價中扣除有關優惠。例如一個1100萬元物業，發展商某個付款計劃回贈買家樓價3%， 銀行計算樓價時會扣除有關優惠，即以1067萬作為樓價，再按現時金管局指引，以1067萬批出樓價5成按揭。流動資金較緊的買家，在計算首期開支時宜先 向銀行了解有關限制。

原文刊於2011年9月11日，信報網站

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