資金有出路 不愁按揭市場萎縮
筆者早前對於按息走向的估計，是基於本地資金多了一個重要出路——由於內地銀行收緊貸款，不少內企轉向香港融資，一般都以歐美發出的信用狀作抵押。對本地 銀行來說，此類貸款有信用狀抵押，風險不高；但由於涉及滙率兌換，銀行卻大條道理多收對冲的費用。銀行多了此個資金出路，即使本地按揭市場因成交量減少而 萎縮，影響亦不大，反而可以借金管局收緊按揭的勢頭，順道上調按息。
另一個迫使銀行上調按息的原因，是金管局強調銀行需要控制存貸比率；銀行為增加存款規模，自去年開始，已陸續上調存款利率，現時一年期定存比去年同期高約 1厘。此外，現時港人增加了人民幣定期存款，據報本地人民幣存款增加的規模已超逾港元存款增加速度；展望未來一段時間，在需求（內企融資）持續，供應（港 元存款）增加減慢的情況下，筆者預期新造按息仍然有上調壓力。
金管局主宰按息走勢
現時有條件改變本地新造按息上升壓力的是金管局：未來三數年，由於人民幣升值的預期持續，估計會有愈來愈多港元存款轉為人民幣存款，除非金管局放寬對存貸 比率的監管，否則新造按息仍會持續上升。另一方面，如果金管局加緊監管本地銀行的跨境貸款，亦可望令貸款需求放緩。不過，筆者不認為金管局現階段會在上述 兩個議題上動腦筋。
短期來說，除了按息之外，本地其他貸款的利息都會上升。10月份是傳統上稅貸旺季，筆者估計，本年稅貸利率料將上升。去年一般稅貸的實際年利率為2.5厘至3厘水平，筆者估計今年的稅貸利率會較去年上升約1厘。
料按息續揚 惟樓價不倒
雖然筆者估計新造按息仍會上升，但不預期樓價會因為新造按息上調至現水平（約2.5厘）而下跌。原因是與歷史數據比較，現時的按息仍是極度偏低，加上逾 7%的通脹率，以2.5厘借入款項，對借款方是極度有利的交易。當然，新造按息上升在短期內會對市場有心理影響，加上10月施政報告料會宣布復建居屋，樓 市成交量在年底前料會在低位橫行。
此外，特別印花稅的推出，及金管局收緊按揭，事實上令業主更為惜售。特別印花稅推出之後，市場基本上已不存在短綫炒家，現時持貨的，都是長綫投資者或用 家。如果他們是在2010年11月之前購入單位，不受特別印花稅影響，現時出售單位，轉購另一個單位，反而會受特別印花稅約束，即使有需要，亦難在2年內 平手離場。
金管局收緊按揭亦有類似的影響：過去不乏投資者以不同方式，向不同銀行申造按揭，持有多於一個單位。如果他們現時將單位出售，卻難以在新限制下，借入按揭 （起碼按揭成數受影響）。新造按揭的利率亦將較現有物業的按揭利率為高。在此情況下，除非個人財務出現問題，或現有物業以超理想價成交，否則業主（不管是 自用或投資），都會有「多一事不如少一事」的想法。市場上沒有大量物業被拋售，樓價難見大幅回落。
下一波樓價下跌，可能要等待外圍經濟危機惡化，或利率（指最優惠利率或拆息）全面上調才會發生。
原文刊於 經濟日報網站 2011年9月21日
欄目：宏觀論按
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