按息縱升仍極低 未打擊樓市

上周五（9月16日）傍晚，按揭市場佔有率長期領先的滙豐及中銀香港先後宣布上調新造按揭利息，市場即時反應是周六、日二手成交量急跌。加上10月施政報告料 會宣布復建居屋（或者是居屋的變種），短期內樓市成交量料會維持在偏低水平。不過，除非外圍經濟出現重大危機，否則筆者預期樓價不會出現大於一成的跌幅。

是次滙豐是今年連續第二次帶頭上調新造按揭利率，首次是7月份滙豐同時調整H按及P按的新造按揭利率，其他銀行陸續跟隨；上周五（16日）滙豐及中銀同日宣布加息，如無意外，其他銀行將陸續跟隨。整體新造按揭利率，將上調至約2.5厘水平。

新造按息 仍有上升空間

以按息走勢而論，筆者認為新造按揭利率仍有上升空間，原因之一是利息成本上升。所謂利息成本，對有大量存戶的銀行來說，是指存款利率，現時一年定期的存款 利率約1.5厘，去年同期的大額存款利率只為0.6厘水平，一年下來，存款利率上升約0.9厘。另一方面，由於國內銀行收緊貸款，內企來港融資的需求上 升，資金多了出路，在金管局監管本地銀行的跨境貸款前，按息將有持續上調的壓力。

問題是，筆者不認為新造按息由2.1厘水平，上升至2.5厘水平，會對樓市有多少負面影響。參考土地註冊處數據，5、6月的住宅成交註冊量是9,681及 9,043宗，註冊數據大致反映上一個月的成交。6月份金管局再度收緊按揭，該月成交大跌，反映在7月的住宅成交註冊，宗數下跌至5,254宗，按月下跌 逾四成。7月份滙豐帶頭上調新造按揭利率，但反映7月成交的8月住宅註冊數據，卻不跌反升，為5,439宗。筆者的解讀是：近月樓市成交量下跌，起決定作 用的是金管局收緊按揭成數，而不是新造按息上調。

租金續升 支持樓價

事實上，2.5厘的按息，不論與外國或國內比較，或與本地的歷史紀錄比較，仍是偏低水平（2.5厘的按息，等於2003年一般新造按息的水平，那年樓價回 升，按息位處歷史最低位是原因之一）。此外，在目前約7.9%的通脹率水平下，2.5厘的按息，代表按息仍處實質負利率水平，加上現有的按揭，不受新造按 息上調影響。2.5厘的按息，不會對樓價有決定性影響。單以「按息」評估樓市，假設其他條件，如樓價、入息不變，除非新造按息升至5厘水平，否則難以觸發 樓價明顯下跌。

不過，現實世界不是實驗室，不可能進行排除其他因素的試驗。客觀而言，現時利淡樓市的因素不少，包括政府顯然已經改變偏緊的土地供應政策，轉為較多供 應；10月施政報告，應該會宣布恢復興建居屋；外圍的歐美債務危機，甚至是國內的地方債務危機，仍然有可能惡化；上述因素都利淡樓市。但現時按息仍然偏 低，租金仍有上升壓力，筆者預期樓價難見大幅回落。

對於有計劃置業的用家，筆者仍然是同一建議：如果你會因為新造按息上調0.5厘而受影響，那你根本不應該入市。反過而說，現時的按息，仍是極度偏低的，未 來按息一旦恢復正常（所指的是最優惠利率及拆息回升），升幅會甚為可觀，置業人士要考慮的，是一旦以4、5厘的正常利率供樓時，對自己財政情況的影響。

原文刊於 置業家居 2011年9月24日