高價投地的悖論

港島鴨脷洲臨海地皮創新高，多家物業代理先後改變樓市預測，個別更由看跌改為看升；筆者認為，在更多中資進入市場後，本地發展商角色將可能被轉變。地產商的將來並不是筆者的關注，但其位置和角色的轉變，足以顯示一些改變的趨勢！

多個中資發展商進軍香港市場，其直接影響就是「麵包價發漲」。地價及物業價錢的線性轉變，其實對整個物業市場生態已起了顯性的轉化：本地部分發展商將被邊緣化，個别便需轉型為收租公司，情形就似某本地地產商過去10多年來一直在「靠邊站」，發售的「新盤」也是10年前建成的物業。

內地發展商來港的勢頭既急且快，以金額計，2016年官方賣地，三分一由中資購入；多幅市區靚地，包括九龍啟德、港島鴨脷洲等，都在大幅超出市場預期上限的情況下由他們投到。中資過江龍南下，市場有多個解釋：一、有說是配合中央沖淡本地地產霸權的影響力；二、也有指內地地產發展由於競爭激烈，毛利下降，一般項目的利潤只有兩成多，與香港接近；三、加上在香港項目投資獲利的收益將來調配較靈活，遂吸引一批內地發展商來港。

紅色地產商來港買地，是否涉及政治任務難以證實；單純以生意角度而言，「香港賣樓毛利接近內地」及「未來賺錢易調動」兩個說法都有一定盲點。說香港賣樓毛利約兩成，是過去幾年的平均數；近幾個月地價在中資追逐下屢創新高，除非未來樓價將有明顯升幅，否則賣樓平均利潤料會下跌──這將意味毛利下降，平均回報會低於國內。

其次，要留意，市傳去年一幅地皮以高於市場估值七成成交，銀行對相關發展商融資安排，便甚為保守，在簡單的風管意識下，融資的銀行必定為貸款提價及增補抵押去彌補高地價的風險溢價。地價創新高，但如果發展商未能由銀行取足原計劃的融資，或銀行考慮風險因素後貸款利率上升，都會減少發展商的槓桿，已經低於國內物業投資的利潤，將進一步被推低。

至於未來賺錢易調動的說法就更令人難信實，如此高調的進場，而香港又是極透明社會──賺了的錢是可以調動、但所有的人都知道他們賺了多少錢，正常調動資金可以，但資金外逃(Capital Flight)的難度仍然太高。

中港兩地過去幾十年的發展差異太大，香港人可能難以明白內地公司的盤算。不論是叫車APPS、或Video On Demand的網絡電視業務，內地公司都有不計成本，先搶市佔率再說的傾向。公司有100億元資本，敢於發展120億元項目的情況，在內地不算罕見；相對於本地發展商在香港根基深厚，傾向守成多於創新，兩者策略可謂南轅北轍。

悖論下的預言
但不論原因為何，內地發展商參與香港新盤發展的趨勢已成，多了參與者，除了推高地價、帶動未來樓價上升外，尚有其他影響。本地幫如維持較穩健(或者說較保守)的投地取態，未來將有更多大型地皮由過江龍投得，本地幫的影響力(最少是在樓市的影響力)會一如以上的預言兌現；相反，如果本地發展商在刺激下一起高價搶地，則麵粉價帶動麵包價的情况更甚！

另一方面，估計內地發展商在香港發展的項目，可能會更考慮他們既有客戶，即內地人對發展項目的口味，在開則、銷售和財務安排上，將更照顧內地買家的需求。筆者相熟的業內人士透露，幾家將在香港開盤的發展商，他們估計項目可能多至四分一單位由內地人購買。

近年港府開徵多種印花稅，非本地買家入市的稅務成本高企，非本地人購置新盤的比例有所下跌，但在發展商財務安排下，不難在一定程度抵消加稅的威力。過去我們統計過，1997年以來，以各類方式移居香港的內地人高達100萬人，平均每7、8個香港人，就有一個「新香港人」。而除了這些住滿7年便會有永久居民身份的新香港人之外，更多內地發展商南下，引入更多北水，亦會持續為香港樓市帶來結構性改變。最少內地人及新香港人在新盤的購買力，料會遠高於他們在香港的人口比例；發展下去，幾可預言，10多年後「新香港人」在港擁有物業的比率將超越本地的香港仔。地價因過江龍的加入而提高，此批市場新玩家本身在內地又已建立一定的客源，可以預期他們會比本地幫更主動引入內地買家；在兩種推力之下，香港的樓價恐怕難見似樣的調整。

說起來，對近日鎯鐺入獄的前特首曾蔭權，坊間一直有指其任內欠缺人口與房屋政策，致令近年房屋供應失衡。筆者卻認為有關觀點不盡正確，自認香港仔的曾蔭權任內的人口政策其實是大有所為，包括投資移民計劃、非本地畢業生留港/回港就業、雙非產子、每天150個的單程證安排等措施，皆在其任內推動或放任發生，至於此等做法是否一般香港小市民樂見，那又是另一層次的問題了！

原文刊於信報網站2017年2月28日

加息期近 選定按有着數？

今年市場一般估計，美國聯儲局會加息數次，港息也有機會跟隨。近幾年每逢加息預期升溫，都會有銀行推出定息按揭產品吸引客戶，今年情況也不例外，借款人在考慮是否選用定息按揭時，也有不少地方要留意。

香港的按揭市場一向以浮息產品為主，但2015年起美國開始加息，其時已有銀行宣傳定息按揭，以供款在一定時間內固定，免卻加息影響為由吸引用家。在2016年3月，定息按揭市佔率一度高達9.2%。但其後H按利率回落、加上美國加息幅度緩慢，港息又未見跟進，定息按揭的市佔率方回落至1%以下。

新定息計劃 首年1.7厘吸客
今年市場預期美國會加息數次，港息跟隨上升的可能性亦增加；市場又見銀行推出定息按揭吸客。而且與過去2年不同，過去的定息水平，大部分會較同時期的浮息按揭略高，借款人要供款穩定，代價是支付略高的利率；如果一定時間內浮息未見上升，借款人的利息支出會較選用浮息按揭為高。但最近有銀行推出首年定息1.7厘，其後利率為H+1.3厘，鎖息P-3.1厘（P為5.25厘）的按揭計劃；比起一般H+1.3厘的H按利率，按息反而略低，客觀上令定息按揭的吸引力上升。

如無意外，在加息預期持續升溫的情況下，會有更多銀行推定息按揭，在競爭之下，優惠亦可能增加。不過，置業人士在考慮是否選用有關產品時，宜先了解其特性：
 
噱頭為主 穩定供款作用有限
首先，雖說最近有銀行推出較浮息略低的定息按揭，但此亦不一定代表借款人在定息期內的利息支出會較浮息按揭為低。以近期的H按為例，最低可達H+1.3厘，以2月22日一個月拆息報0.468厘為例，按息即1.768厘，但要留意，今年以來拆息大至呈回落趨勢，由1月初的0.74厘回落，只要拆息在現水平輕微回落，H+1.3厘的浮息按揭利率便可能較定息1.7厘為低。當然，如果按揭申請人判斷年內港息（包括最優惠利率及拆息）會明顯回升，則定息於1.7厘的按揭便甚為吸引。

其次，本地說「定息按揭」，並非整個還款期內的利率固定不變，定息期是有限的。諷刺的是，現時市場較流行的產品，定息期只有一年，其後按揭利率會改回浮息計算。由於定息期短，事實上有關產品對於「穩定供款支出」的作用極為有限，倒不如視為宣傳噱頭。用家考慮時，與其着眼於銀行的定息幅度，更應注重其浮息階段的利率安排。

最後，即使名為定息按揭，銀行一樣要為借款人進行壓力測試，而標準一樣是現行按息加3厘，而在牽涉多於一個計息標準時，「現行按息」的標準，會以高者為準。以上文提及的按揭計劃為例，現行按息會以較高的P-3.1厘，即2.15厘為準，而壓力測試的要求是在此水平再加3厘；借款人在計算自己的供款能力時，宜小心留意。

原文刊於置業家居2017年2月25日

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新盤按揭新策略

近年在按揭指引逐步收緊後，發展商亦陸續推出二按，甚至提供整筆一按，務求買家可以壓低首期支出。對買家來說，可能認為發展商安排的按揭利率偏高，發展商賣完樓又可賺按息，此中其實有一定誤解：在發展商角度看，透過旗下財務公司提供一、二按的安排其實可免則免。

對香港的買家而言，習慣了銀行的低息，例如現時新造按息大概在1.8厘水平；在借取發展商一、二按時，平均利率達5厘水平，自然認為利率偏高，甚至認為發展商賣樓時先賺一筆，貸款予買家又賺一筆。但在發展商的角度，其實未必想賺取按揭息差。

舉例而言，多個新盤提供的一、二按，都有「延期供本」或「初期低息」等優惠，買家幾年之後才以正常利率供樓。一方面，可說有關安排是發展商以初期較低的供款吸引買家入市；但由相反角度看，也可說發展商的部署，是在機制上鼓勵使用其按揭安排的買家，最好在數年內清償貸款（不論是賣樓或轉按）。

新近的發展更為明顯，某新盤由發展商提供的貸款，索性不稱作「按揭」，改叫「過渡貸款」，貸款成數需達樓價75至85%，但年期只有5年。5年後內部分貸款只需還息，5年後需一次過償還餘額。發展商在5年期後，另外提供延伸的貸款，但成數只有樓價45%至50%，而且在按息上無特別優惠，等同一般二按。

發展商不願提供高額度長年期貸款
有關設計反映，發展商其實不太願意提供高額度的長年期貸款；即使賣方因應買方需求提供一按或二按，也會希望買方在數年內清還。背後的原因簡單不過：發展商資金成本比銀行高，與其提供予買家，賺取少許息差，不如用於發展新項目。

以上描述，可能有人會得出「發展商都是免為其難提供二按」的印象。但要留意，賣方之失，不一定是買方之得。發展商把資金用於二按，相對於物業發展，利錢少了，但買家需要支付的利息的確較一般銀行按揭為高。

以上文提及的5年期貸款為例，如果樓價只是保持平穩，借用有關貸款的小業主5年後仍然難於銀行取得足夠償還舊債的按揭。屆時要不是另行籌措資金償還貸款，要不就是以相對較高的利率再向發展借取延伸貸款。

原文刊於經濟日報網站2017年2月22日

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一手樓按揭 小心計錯數

近年二手市場放盤零落，樓市由一手主導，發展商為吸引買家，又會推出名目各異，種類繁多的付款安排，共通點是盡量壓低買家的首期支出；雖然發展商安排的一、二按，全期利率一般會較銀行按揭高，但百貨應百客，在名碼實價之下，買家只要計算清楚便可決定是否選用有關安排入市。問題是買家是否真的懂得計算？

一般置業人士可能會聽過按揭壓力測試，可能也會有「供款不可逾月入50%，按息加3厘供款不可逾月入60%」的概念。問題是近期部分新盤的付款安排，適用的壓力測試標準其實更高，以「50%/60%」的標準去計算，可能會計錯數。

根據金管局指引，沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業的申請人，的確需依循上述標準進行壓力測試；但此只是基本指引。對於已持有或擔保其他按揭物業的申請人，標準會收窄為「40%/50%」，即「供款不可逾月入40%，按息加3厘供款不可逾月入50%」。

借款高於指引兩成 壓測標準更嚴
如果借款人申請銀行一按加發展商二按，而一、二按相加的按揭成數高於標準指引兩成或以上，便需跟隨更嚴格的壓測標準，例如700萬元物業，一按六成，二按兩成半；又或1000萬元以上物業，一按五成，二按兩成半，都適用於以下壓測標準：

如沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業，供款不可逾月入45%，按息上升3厘時，供款不逾月入55%。
如買家已擁有按揭物業或擔保其他按揭物業，再申請上述的一、二按組合，則所有供款總和不可逾月入35%，按息上升3厘時，供款不可逾月入45%。

最後也要留意，所謂「供款不逾月入某百分比」以「當前按揭利率」計算。但如果按揭利率涉及多個計算標準，或有分段按息，則當前按息一律以最高標準的按息計算。例如一按是H按，利率是H+1.4厘(昨天一個月拆息約0.48厘，H+1.4厘即約1.88厘)，或最優惠利率(5厘)減2.85厘，即2.15厘的話，一按按息便以2.15厘計。如果二按首兩年利率是最優惠利率(5厘)減2厘，其後是最優惠利率(5厘)的話，二按當前利率便應以5厘計算。而壓力測試則需在上述利率再加3厘計算。

如果新盤買家錯誤計算壓力測試，最終未能成功取得按揭貸款，又簽下臨時買賣合約的話，便可能出現重大損失。當然，部分發展商也有提供整筆一按，由於不涉銀行，審批會較寬鬆，但代價是整筆按揭的利率會更高。

原文刊於信報網站2017年2月21日

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按揭實質利率跌至1厘以下？

某報標題，銀行爭奪按揭，實質利率跌至約0.9厘。雖然標題與內文相符，嚴格而言不算是「標題黨」，但要獲得等同0.9厘的實質按息，其實要滿足一定條件，在樓價高企的今天，其實難度甚高。

現時市場流行的按揭計劃，是「拆息存款掛勾按揭」；大致上較高貸款額（約500萬元）的按揭，可獲銀行批出「拆息+1.3厘」的按息。以2月14日一個月拆息0.51厘計，即按揭利率在1.81厘水平；而銀行又可提供存款利率等同按息的高息存款存口，一般可獲高息的存款上限為未償還按揭餘額一半；近日更有銀行將存款金額上限由按揭餘額一半提升至6成。如果借款人有足夠現金存入戶口，存款利息與按揭利息抵消，實際按息便可減少逾半，「按揭實質利率」便跌至約0.9厘了。

算術上有關說法完全正確，以500萬元貸款計，年利率1.8厘，一年按息支出大約是88,686元。如果借款人有250萬元現金存入高息存款戶口，收到的利息大概是4.4萬元。借款及存款利息相抵，實際利息支出便是約0.9厘。如果銀行提供的高息存款金額上限較高，借款人又有足夠現金存入，收取的利息便更多，抵消按息的效果更為明顯。

大前提︰借款人要有相當實力

問題是，要享用有關優惠，大前提是借款人要有相當實力。以購買樓價一千萬元物業為例，一般按揭借款上限為樓價5成，買家要支付500萬元首期、如無持有其他本地住宅，印花稅為37.5萬元。如選用銀行批出存款掛勾按揭，假設存款上限為未償還金額一半，要用盡優惠的話，需存入250萬元。大大概概來說，購買1000萬元物業，要達到實質按揭利率0.9厘的效果，借款人原先要持有現金約787.5萬元。

當然，未能用盡的優惠仍是優惠，有關戶口就算只是存入一萬幾千，存款利息一樣較普通儲蓄存款戶口為高。而對那些以轉按套現獲取低息貸款，等待投資機會的投資者來說，存款掛勾按揭戶口的確有減少機會成本（利息支出）的效果。至於個別借款人是否能透過類似的安排取得最大優惠，便要看自己的財政實力了。

原文刊於經濟日報網站2017年2月15日

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同一按揭優惠 享用程度人人不同

試想像一個情況：你家用了10年的文書電腦壞了，於是你到電腦商場買新電腦，先看到一部規格合用，價錢合理的A電腦；之後又看到另一家店在減價促銷，價錢一樣的B電腦，規格上多送一張打機用的顯示卡。過去10年你都沒有用過電腦打機，你會買A抑或B電腦？

如無意外，大部分人應該會選B電腦，即使得物無所用，多了一張顯示卡，總算是一種優惠，而且也不可排除買了新電腦，突然想打機的可能，有顯示卡總比無顯示卡在應用上的彈性高一點。類似的情況也出現在按揭市場，現時流行的按揭產品是「存款掛鈎」按揭，借款人在銀行借取按揭，可獲銀行提供存款利率相當於按息的存款戶口，一般可存入的最高金額為未償還貸款額的一半。最近有銀行為吸引客戶，將存款比率提高至6成。即貸款餘額100萬元的話，借款人可最高存入60萬元，獲得與按揭利率同等的存款利率。

一如上文提及的電腦，多一張顯示卡「有沒有用」，其實沒有標準答案，而是因人而異。對於只把電腦用作文書處理的人來說，多一張顯示卡，其實不會為工作帶來任何額外幫助。對於把電腦同時用於工作及遊戲的用戶來說，多一張顯示卡，打機時更為流暢，自然是較單純文書機更為有用。

在按揭上的情況也接近，其他條件一樣，一家銀行提供的存款掛鈎按揭戶口存款上限是按揭餘額6成，的確是較5成有更多優惠。問題是：用家是否具備善用相關優惠的條件？

現時不少買家在支付首期後，應付按揭供款已經甚為緊張，未必有太多餘款可用於存入銀行，享受較高息率。高息存款戶口的存款上限是按揭餘額5成抑或6成，對此類用家可說毫無分別。不過，對於部份置業後仍有大量現金的人士來說，此類優惠便相當實際：其存款利息的確會因此而增加。

話得說回來，賣電腦要加顯示卡，用家即使用不到，賣方的成本一樣會增加。而銀行將存款掛鈎按揭的存款上限調升，借款人都用不到的話，銀行便沒有任何額外支出；或者說，名義上的存款上限增加了，但整體上因而增加的利息支出可能甚為有限。銀行將在激烈的競爭中，調整存款掛鈎按揭的存款上限，其實是相當聰明的一步。

原文刊於信報網站2017年2月14日

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另類供樓供三代

傳說中，日本在上世紀泡沫經濟年代，樓價高企，一般小市民收入難以負擔樓價，打工仔要拖長按揭還款期，出現所謂「供樓供三代」的情況。在香港，銀行按揭還款期上限為30年，原則上不會出現超長還款期的現象。但細究下來，另類供樓供幾代的趨勢已在香港出現。

說是「另類」，指的是供款年期難以延長，表面上不會出現數代人接力供樓。但如果說「供樓供三代」的核心問題是樓價高企，單靠一代的財力難以獨力完成置業大計，需要父母輩協助的話；那麼父母資助子女首期，甚至作為聯名借款人以通過壓力測試，借取按揭的情況，在香港的確有日益普遍的趨勢。

早前便有物業代理集團表示，其客戶群中，有近4成是靠父母及其他家人協助首期。在資助首期之外，近年按揭申請中，子女買樓，要父母作按揭擔保人或聯名借款人的情況亦屢見不鮮。

同一現象可以有多個解讀方向，上述物業代理集團高層便認為：中國內地子女需要父母資助入市的比率高達7成，相較而言，香港的數字仍偏低，此方面的購買力大有再推動樓價上升空間。同樣地，在按揭申請上，如果單純考慮初次置業年輕買家的收入，實在難以負擔按揭供款，但如果考慮到香港在上世紀80年代經濟起飛，不少年輕買家的父母累積一定財政實力，便可能會得出「樓價尚在買家(在家人支持下)可負擔範圍」的結論。

不過，由較審慎的角度看，大量年輕買家要家人資助在可順利入市，也代表高企的樓價影響的已不是一代人的生活，甚至可說已開始蠶食上一代人的退休儲備，難說是健康現象。

針對部分新世代買家難以獨力通過供款比率要求及壓力測試的情況，個別銀行亦開始調整按揭的審批標準。舉例而言，物業按揭的還款期會受借款人年紀及樓齡限制；以年齡為例，一般銀行會規定按揭還款期+借款人年紀不可高於某一上限，例如75年。當借款人不止一人時，過去銀行往往會以「收入較高者為準」。此一要求會可能會令「高薪父母+低薪子女」的借款人組合難以取得較長的還款期。

例如父親與兒子共同申請按揭，二人年紀分別55及25歲，父親收入較高；過去一般情況下，銀行計算人齡+樓齡的限制時，會以父親為準。如果銀行對人齡+樓齡的上限是75年，則有關按揭年期一般只可至20年。由於樓價高企，類似父母與子女聯名買樓的情況愈來愈多，如維持「以薪高者年齡為準」，便難以提供較長期期按揭，可能令借款人難以通過壓力測試。

近日開始有銀行調整指引，在多名借款人的申請中，申請人年齡的計算改以「年輕者為準」，有關改變便可令借款人較易取得較長年期的按揭；亦可說由側面反映，樓價高企，部分新世代置業人士愈來愈需要家族支持才可順利入市。

原文刊於iMoney2017年2月11日

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