供息不供本按揭 利害參半

樓市轉旺，二手樓價指數節節上升，一手市場雖然有多個新盤同期推出，但多數的定價都甚為進取，而且屢見加價加推。不過，一手市場始終競爭激烈，即使在旺市中開盤，也要推出種種招數吸引買家。在按揭方面，除了幾乎成了指定動作的高成數按揭外，近日也有新盤推出延期供本的按揭安排；究竟選用此類安排時，有什麼值得注意？

比較不同按揭產品時，有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，例如利率，愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。「延期供本」本身其實也是中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額400萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約17,945元；首月供款中，利息佔約8,333元，本金佔9,611元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至364萬元。如果是同額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息8,333元，而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。

由例子可見，供息不供本的計劃，特性明顯：每月供款減少一大筆，但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素，如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上便對借款人有利。

最後要留意的是，過去銀行也有為客戶個別提供供息不供本的計劃，但後來金管局發出指引叫停，現時可以提供此類安排的新盤，都是透過財務公司安排一/二按。在考慮是否採用此類計劃時，隨了「供息不供本」的特點，也要考慮此類產品按息較高的現實。

如果樓價是500萬元，貸款額400萬元，利率2.5厘，首3年優惠期供息不供本，3年後仍欠400萬元。如果3年後樓價未有明顯上升，而銀行貸款成數仍是6成，即只可借款300萬元。如有關按揭優惠期後按息上升，借款人便會面對難以轉按的問題。

原文刊於iMoney 2016年10月29日

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安老按揭擴適用範圍的啟示

按揭證券公司早前將安老按揭（逆按揭）的適用範圍擴展至未補價的居屋及公屋，計劃公布的第一日，已有批出的個案。而且整體上，各界都對計劃表示歡迎；但安老按揭能順利擴展至未補價的資助房屋，其實也是反映樓價高企的現象。

擴適用範圍屬多贏局面
表面看，安老按揭擴大適用範圍，是多贏的局面：居於未補價居屋的長者，多了一個善用資產的途徑，某程度上對社會福利的依賴會下跌。在過去逆按揭未普及至未補價居屋時，即使此類單位的業主本身早已供滿物業，本身也難以善用資產以補助退休支出。對私樓業主來說，如果不申請逆按，技術上也有其他途徑運用資產，例如可直接按出物業套現(操作上會有一定限制，例如要有收入的親人作擔保)。而對未補價居屋業主來說，任何正規按揭，都要得房委會同意才可進行，套現難度極高。現時逆按普及至未補價居屋，業主便多了一個運用資產的選項。
對銀行、按證公司來說，也是好事，至少多了生意；政府/房委會也沒有額外增加的負擔。由各持份者角度看，應該都會歡迎有關措施。
安老按揭可以擴展至未補價居屋，而且一般估計可能甚受歡迎；但吊詭的是，成功背後，其實有賴於樓價屢創新高──政府遏抑樓市的措施愈失敗，未補價居屋長者業主申請安老按揭的動力愈高。

高樓價增加逆按吸引力
時光倒流一下，回到2008年，當時康山花園未補價單位，成交價由168萬至265萬不等；以200萬樓價為例，55歲單一業主，申請逆按揭，每月收取年金只有3,300元，有點食之無味的感覺。但屋苑新近已有2宗未補價單位以破600萬元成交。以600萬樓價，同一條件的單位申請逆按，每月年金可達9,900元，明顯較有吸引力。
現時由按揭證券公司到一般市場分析估計未補價居屋逆按會受歡迎，背景其實在於樓價高企，連資助房屋價格也持續破頂。在個人層面，不論是否有意申請逆按揭，多數業主應該樂見樓價上升；但在宏觀層面，樓價上升帶來的社會問題（產業單一化、企業高營運成本、貧富懸殊等）卻似乎愈來愈大。

原文刊於經濟日報網站2016年10月26日

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樓市角度看生育

電視上看到家計會的廣告，片中以一對夫婦生出一隊籃球隊，開心愉快地打球，帶出「生育最緊要計劃好」的概念，即如果一早計好數，生多幾個都不是問題。看着看着，又想起了「堅離地」的潮語。

N年之前，香港家計會的口號是「兩個已經夠曬數」；隨平均收入及學歷上升，本地生育率下跌，本地女性一生平均只生育1.2胎──如不計外來新增人口，本港人口將慢慢減少。結果由前特首曾蔭權開始，政府開始鼓勵夫婦多生育；家計會廣告，亦反映類似的思維。

原則上，只要計劃好，由笨豬跳到登陸火星都不是問題，生兒育女似乎也不應該例外。但現實中，有些問題不是「計劃好」便可以紓解。繼發展商開出廳房面積共61方呎的屋則、大埔有村屋業主將下格床招租，床位每月叫價3600元之後，又有投資者在西區開設「太空倉」，每個承惠月租5100元。情況反映房屋仍是供不應求、單身人士開始連劏房的租金也負擔不起，床位和太空倉開始應運復興。

香港的男女平均初婚年齡約30歲，30歲的香港人工資中位數約1.62萬元，夫婦二人如處同一年齡，收入中位數約3.24萬元；沒有其他外債的話，可負擔的按揭上限約356萬元，大概可以負擔一個小型上車盤的按揭供款。舊樓的話，實用面積可能接近300方呎，新樓大概在200方呎左右，但不管是新樓或舊樓，似乎也不應期望他們在如此居住環境下會生三、四個子女。

如果只是財務問題，多儲幾年錢和工作上增加經驗，也可預期收入增加，未來可能購入面積更大的單位。但婦女生育有其年齡限制，30歲初婚，其實沒有多少年讓他們改善財務情況。
當然，以上計的是平均數，同一年齡層的人，總有一批收入較好或者有父母資助，有餘力購入較大單位的夫婦。但統計上，高收入高學歷的人傾向晚婚和少生育。難以期待此批少數幸運兒會為生育率帶來多少貢獻。綜合而言，目前呼籲年青夫婦「好好計劃、多生幾個」，在廣告受眾聽來，可能難以入耳。

由個人的層面看，「對未來有所計劃」當然是好事。如果有意婚後生兩、三個，又希望居住空間合理一點，一早規劃如何儲首期、未來如何應付供樓也有其必要。樓價有起有落，即使負擔不了現時的樓價，未來一旦樓價有所調整，有所準備的人也有更多資源作出選擇。
不過，在社會層面看，新增土地有重重困難，可見將來新世代居住空間偏少的問題似乎難以解決。在此種情況下仍叫後生仔女「計計數，多生幾個」，似乎已脫離現實。

原文刊於信報網站2016年10月25日

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低息環境利好樓市 樓按仍需計算風險

樓市旺場，一、二手成交量均大幅增加。回顧去年底今年初，市場普遍預測樓價大跌，現時市場氣氛可謂完全扭轉。展望後市，物業代理已預期樓價年內將升穿去年高位。後市發展有待觀察，但不論市好市壞，有自住需要的買家入市，仍需小心計算風險。

第三季樓市表現良好，一手住宅成交註冊量約6,200宗，按季上升46%；二手成交註冊量達10,600宗，按季上升24%；二手樓價指數期內亦升逾6%，可說旺市旺價。刺激樓市在年中轉旺的因素眾多，但美國遲遲未加息，反而本地銀行下調新造樓按利率，相信會是主要原因之一。
去年9月後樓價下調，背景因素是市場預期美息將上調，低息環境不再。結果美國在12月加息0.25厘後，年內聯儲局內鷹鴿兩派一直對加息步伐爭持不下。而香港銀行不但未有跟隨美國在去年底加息，到了今年中，反而陸續下調新造樓按利率，幅度達0.3厘，成為扭轉市場氣氛的主力因素之一。
樓按低息或再持續1年以上
展望未來，美國聯儲局本來在9月議息會議後，似乎已達成美國經濟轉好的共識，不論由就業或通脹角度看，都有加息的理由。正當市場預期美國11月大選後，聯儲局會在12月慢慢令利率正常化時，聯儲局主席耶倫卻在10月中發表鴿派言論，提出或有需要實施「高壓經濟政策」，意思是短期內容忍通脹高於目標；說得再白一些，就是即時短期內通脹略高，也不會加息。
市場對耶倫「高壓經濟」論的演繹，是美國的低息環境將維持更長時間，即使加息，也會以慢步進行。回看香港，一般估計美國再加1至2次息，香港都有暫不跟隨的空間，加上新造按息下調，樓按利率低於2厘的環境可能在持續多1年以上。如果其他因素不變，對樓市氣氛的確有正面影響。
小心選用不設壓測樓按產品
對本地買家來說，入市意慾可能因按息下調而上升。不過，不管樓市氣氛如何，即使是因為自用而入市，買家都應該小心計算自己的負擔能力及風險。某程度上，現時申請正規的樓按，申請人要通過壓力測試，按揭實際供款佔收入比例可能低至四成左右，在制度上已為借款人預留一定的財政緩衝。
此外，對於某些有意入市，但又受制於壓力測試的用家，可能會考慮市場上某些標榜不設壓力測試的樓按產品。此類產品的「好處」是財務情況較緊張的買家都可借款入市，相對而言，卻會因此失去財務緩衝的空間。買家更宜細心考慮，此類產品的供款在長遠而言，是否在自己的承擔能力範圍。

原文刊於置業家居2016年10月22日

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樓市旺場 按揭風險仍受控

樓市旺勢持續，本地代理已估計，第四季樓價有機會再上升6%至7%，突破去年高位。但在風險管理角度看，樓價上升，樓按風險仍在可控範圍。

樓市氣氛向好，主要原因是在各國增加貨幣供應下，資金依然充裕；美息自去年底加息一次後，今年聯儲局鷹鴿兩派多次唱黑白臉後，就是未有再行加息。在最近一次議息會議看來對12月加息達成共識後，聯儲局主席耶倫上周卻突然提出應讓通脹率上升一段時間，即意味在短期內，聯儲局不以壓抑通脹為目標。市場解讀是聯儲局即使在12月順利加息，之後利率上調亦會以牛步進行。

港減按息利樓市氣氛
預期美息升幅緩慢，加上本地銀行下調新造按息，本地業主的利息負擔不加反減(至少短期內情況如此)，為樓市營造了良好氣氛。

理論上，如果市場預期後市向好，吸引更多資金，尤其是投機性的資金入市，會令市場風險增加。但近年樓市及按揭市場生態改變，至現時為止，未見市場會出現普遍超借的可能。
在申請樓按時，借款人都要通過壓力測試，已持有(或擔保)其他按揭物業，按揭成數及壓力測試的標準都更嚴格。以原先持有一個未供滿的物業計，購入非自住物業，按揭成數上限劃一5成、而新舊按揭的總供款不可逾月入4成，按息上調3厘的壓力測試下，總供款不可逾月入5成。

現行措施超借可能性低
有關措施基本上已杜絕借款人超借的空間。在貸款機構的角度看來，雖然樓價高企，但貸款風險未見上升。風險與回報成正比，風險受控，正是銀行近日下調按息的背景。
嚴控樓按，貸款人的風險受控；另一方面，投資者難以透過按揭槓桿增購物業，也會令成交量下跌。近日樓市好轉，以樓價計，升勢甚速(第三季樓價升幅達6.8%)，但以成交量計，二手每月成交量才三、四千宗，與過去量市時，成交量動輒逾萬宗的盛況不可同日而語。
展望未來，此種低成交量，但入市者財力較穩健的情況料會持續。

原文刊於經濟日報網站2016年10月19日

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內地購買力重回香港樓市的變數

樓市持續上升，而綜合各方消息，今次推動樓價上升的，除了本地購買力外，內地買家購買本地樓盤的意欲亦明顯好轉；不過，要留意的是，隨着特首選戰即將開始，官方出招加辣的可能性不容忽視。

今年上半年，整體樓市展望相當悲觀，十個專家九個看淡，討論的不是樓價升跌的方向，而是樓價要跌多少。但隨着美息良久不調升，香港銀行反而先行下調按息和環球央行持續放水，結果購買力重回樓市，樓價在6、7月後明顯回升。而在本地購買力以外，據報近期內地買家在港置業個案亦明顯上升。

過去數年，港府和金管局推出多項針對外來購買力的措施，包括非本地永久居民入市要付雙倍印花稅或買家印花稅，最高可達樓價23.5%。在按揭方面，如主要收入非來自香港，按揭成數要下調一成，例如1000萬元以上物業，標準按揭成數是五成，如外地買家主要收入非來自香港，按揭成數亦是四成。

有關措施有「增加置業成本、減低按揭槓桿」的效果，過去幾年內地買家來港置業的數量似乎有所下跌。不過，貨幣供應增加後內地樓價急升，各地開始限購，加上香港新盤有眾多稅務優惠和按揭安排，對內地買家的吸引力回升；據報，部分新盤的內地買家比例已回升至三成水平。畢竟，對本地人來說，發展商按揭利率在5厘水平屬偏高，對內地買家來說，卻只是內地的正常按揭息口。

由於內地多個城市剛於10月收緊限購令，積存的購買力只要一少部分流入香港樓市，都足以推動新一輪升浪。不過，特首選戰即將開始，除非現任的梁特首不追求連任，否則以他向來視房屋土地政策為主要賣點的往績而言，他應有足夠動機收緊樓市措施。

樓價高企，趨勢上有力再破去年高位，而港人入息未見明顯改善，在內地資金湧港買樓之時，港府已有充分理由出招調控樓市。

在政治上，無容諱言，現任特首民望再創新低，尋求連任的話，總要展示些急市民所急的措施以改善民望。左看右看，似乎也沒有其他措施可能於短期內有機會爭取一時掌聲，甚至是那些高舉香港利益優先的政團，對此也無從批評。在看好內地資金推動樓價拾級而上的同時，不宜忽視以上變數。

原文刊於信報網站2016年11月18日

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銀行也迷信？

樓市氣氛熱烈，隨多個屋苑出現破頂成交，一些平時少人問津的單位，也成買家入貨目標。報載個別屋苑的「凶宅」(或同層單位)也獲承接，不過，部分買家支付訂金後，發現沒有銀行承造按揭，自己又無其他融資途徑，唯有撻訂離場，平白損失訂金。一般人不願買凶宅或可歸因於迷信，但銀行為何也不太願意為凶宅提供按揭？

凶宅是坊間用語，英文有譯為Haunted House（意思是有鬼作祟的住宅）；一般說的凶宅，其實是指發生過凶殺案或自殺案的單位，倒不一定有什麼作祟。銀行不太願意為此類單位提供按揭，也並非直接源於迷信。

流通性低的惡性循環
按揭是以物業為抵押的貸款，物業愈是「有價有市」、容易轉售變現，便愈適合作為抵押品。但凶宅因曾經發生過命案，市場上亦有一定比例的買家抗拒購買凶宅，令此類單位的流通性較一般單位低。對貸款機構來說，為此類單位提供按揭，一旦借款人斷供，亦難以將單位轉賣，為其提供按揭的意欲自然較低。而銀行不太願意為此類單位提供按揭，進一步拖低該類單位的流通率──即使有買家不信邪，他亦難以順利獲批按揭，結果便令凶宅的潛在買家進一步減少。

當然，由於凶宅成交價一般較同屋苑其他單位有一定折讓，也不乏實力投資者不經按揭，以現金購入單位出租的案例。不過，對一般需要按揭融資置業的自住買家來說，單位是否可順利獲批按揭，的確是天大問題。

宜先為單位網上估價
雖然嚴格來說，凶宅並沒有法律定義，但事實上有紀錄可查的凶宅難以獲批按揭。為保障自己的利益，減低不獲批按揭的風險，準買家在入市前，不妨多作資料搜集。除了向街坊打聽外，其中一個預防動作，是在看中心水單位後，先為單位進行估價，部分略有「知名度」的凶宅(甚至是同層、上下樓層的同一單位)，銀行的網上估價系統會表明「未能提供估價」。
另外，準買家亦可向物業代理查問，心水單位或相鄰的單位，是否曾發生凶殺案或自殺案。過去曾發現代理隱瞞有關消息，誤導買家簽約後，買家成功向物業代理公司索償的案例。如果已向代理查證，而多家銀行的網上估價亦未見明顯問題，大致上已可排除單位曾發生凶殺案或自殺案的可能。

原文刊於經濟日報網站2016年10月12日

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