購買中產居屋的考量

市建局啟德項目煥然壹居開始軟銷，項目鄰近未來港鐵啟德站，部分單位有海景，水喉還要用銀料焊接，項目會以8折出售，開放式單位樓價有望在300萬元以下，家庭購買入息資格或定在6萬元以下；難得上車機會，估計反應踴躍，但購買此類單位時，有不少地方要考慮。
煥然壹居是市建局首個資助房屋項目，以其質素、用料較現有居屋高級，入息資格又較現有居屋為高，項目在坊間又被稱為「中產居屋」。以客觀條件看，市區樓、 近地鐵站、有海景，300萬元以下上車價。如果項目參考現有居屋，買家更有可能免保費取得高成數按揭，對用家來就更加吸引了。不過，買家除了考慮樓盤本身 的地理位置、景觀、用料，甚至訂價及按揭融資之外，亦值得考慮物業未來的轉讓安排。

宜考慮物業轉讓安排問題
煥然壹居定位為中產居屋，與之相對，是定位為廉價居屋的「綠置居」計劃。理想而言，未來資助房屋會分為廉價的綠置居、一般的居屋、中產居屋，再銜接私樓， 可說是重建了整條「置業階梯」。但理想歸理想，不論是中產居屋抑或綠置居，初步看來是增加了資助房屋的「種類」而不是「整體供應」；煥然壹居及首批綠置 居，分別只提供數百個單位。除非不同階梯的資助房屋規模進一步擴大，否則，未來新類型資助房屋可能面對二手市場狹窄，業主難以轉讓、換樓的問題。
所謂中產居屋，並非首次發明。上世紀80年代房委在屯門的美樂花園為香港唯一一個「中等入息家庭房屋計劃」之下發展的屋苑；而房協在上世紀90年代亦發展 多個「夾心階層住屋計劃」：目標都是為「既不合資格申請居屋，又難以負擔私樓」的中等收入家庭安排購買資助房屋的機會。但不約而同，有關計劃未能成為長期 政策，而購入此類單位的業主，或會面對二手市場不活躍的問題。
以房協的夾屋為例，本身不存在第二市場，二手成交均是已補價單位，全部夾屋8900個單位，近12個月有182宗成交，流通率2%左右；較整體私樓流通率4%低一半。

轉手需補價 估計項目不設第二市場
參考過去中產資助房屋的經驗，有意購入煥然壹居或往後中產居屋單位的準買家，需要考慮：未來項目是否易於轉讓。以市建局最新的說法，未來業主轉手時需補 價，估計項目不設第二市場(供合資格買家以免補價購買)。原因相信與定位較居屋另類，另外劃分一個第二市場難以管理有關。
單位轉手時便要補足地價，即設計上類似夾屋，樓市上升時情況還好，只是成交價中撥部分交還政府。如果樓市下跌，轉手時或要抬錢賣樓。置業人士亦宜留意，是項目會否成為本屆政府的實驗品後，人去令改，未來買賣欠缺參考，同樣會直接影響物業未來的流通率及變現能力。

原文刊於經濟日報網站2015年7月29日

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善意盈盈的融資方案

有時看電視廣告，會覺得世上有很多好心人，你有財務問題，他們會幫你「度掂佢」；他們會提醒你投資機會一瞬即逝，幸好市場上有特快批核的融資渠道，而且不需入息證明，有樓契就可以有錢到手。

筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好，或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會，有樓在手的業主也的確可抵押物業，快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會，最重要是快速融資，短期利息支出高一點又何妨？所謂「轉一轉手都返曬來」啦。

善意的詮釋

類似的好心建議尚有很多，例如「置業初期開支大，不如先借一個二按，頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來，類似的說法不算有錯，只是此等好心建議，都建基於一個假設---現況不變。

例如不少新盤提供的二按，都有供款假期(Payment Holiday，即初期免供)，或初期低息(Teaser Rate)的設計，此類設計的確可減少借款人置業後初期的供款支出，無花無假。另一方面，置業涉及首期、印花稅、律師費，以至裝修、購置家電等大量支出，有方案可以減少初期供款支出，令業主可「回一回氣」，還不是一個貼心的安排？問題是，借款人習慣了初期偏低的供款支出，一旦優惠期完結，又碰上市場按息回升時，供款支出可以大幅增加。以典型的6成一按，2成二按，二按還款期25年，二按利率為最優惠利率(現為5厘)，首2年免息免供計，一旦2年內按息上升2厘，2年後一、二按供款會較置業初期急增93%，未必每位借款人都容易適應。(比較而言，一般一按現行按息2.15厘計，供30年，2年後利息上升2厘，供款只較初期上升28.9%)

不論是標榜快借快還，抑或窩心設計的初期供款減少的各種安排，背後都反映一種「喜歡就好，最緊要快」的心態，但卻欠缺對未來環境可能有變的視野。

好心協助的風險面向

如果經濟下行，借款人又遇上收入下跌，甚至失業，便更難應付急增的供款。或者有人會說，借用較高息的二按，都不會打算長期使用，待樓價上升後，大可透過轉按，提早償還二按，減少利息支出。但以上大計要行得通，仍有幾個先決條件：1.樓價明顯上升；2.收入增加或不變，順利申請轉按；3.幾年後銀行的貸款意欲及新造按揭的條件與現時一樣或更好(例如現時按息P-3%，未來也一樣)。只要幾個條件中有一個不成立，以轉按減少二按利息支出的大計都會落空。

在此要強調，借錢是負債行為，要付上的是個人以及家庭的資源去償還欠款，違約的後果不只是名聲受損，整個生命週期的發展亦可被嚴重阻礙及影響，不論是置業抑或借貸，不應只講「買定離手式」的賭博心態。

不過，見到這麼多好心介紹和窩心設計，筆者便想到一個從猶太拉比聽來的故事。

話說很久以前，那時人人互通有無，共享所得，除了米麥之類主糧，還有餘暇種葡萄作甜品，人人安居樂業。有一天，一位天使到來並對眾人說：「只懂吃葡萄，太單調了，我來教你們製作特飲。」天使帶來羊、獅、豬、猴的血，加入葡萄中，釀成了葡萄飲料。人類 喝過這飲品後，初時會像羊一樣順良；喝多一點，會覺得自己如獅子般強壯；再喝更多，卻會變得蠢鈍如豬；如還要喝下去，便會變得猴子一樣，四處搗亂，不受控制。故事的教訓，或者可由經濟學家海耶克(F.Hayek)的一句說話總結「通往地獄之路，往往由善意鋪成」？

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年7月28日

 

長年期按揭將成絕響？

最近有學者提出一個理論，大意是說，到了2017年，香港的銀行便不會批出30年按揭，本地樓價勢受影響。有關說法甚為有趣，值得研究。

有關理論有兩個主要基礎：其一是本地按揭最長年期為30年；其次為基本法只保證香港原有制度50年不變，1997年主權移交之後的50年，即2047年； 現時無人知道2047年之後香港的制度如何。因此，支持有關理論的人認為，2017年中以後，銀行將難以批出還款期長逾30年的按揭。如果有關分析正確，有兩個 影響，計算上，按揭還款期如果愈來愈短，在借款額、利率不變的情況下，每月供款會愈來愈多，買家更難入市；信心上，如果銀行真的逐年縮減按揭年期，震撼效 果等同80年代初，港英政府不敢批出跨越1997年的合約，不只是樓市，整個經濟也會被受震盪。問題來了：中央政府會希望香港出現類似的信心危機嗎？

50年不變 學者憂2047年成大限
不時有人主張，上海/深圳/前海會代替香港的地位；以城市的GDP計，上海已超超香港，一般估計深圳在年內也會趕過香港。但GDP以外，香港仍有不可代替 的地位，遠一點的例如去年國際直接投資排名全球第二；近一點的例如股市面對波動的能力，都不見得北京會在短期內作出一國兩制有效期只至2047年的重大決 定。
當年英國人要搞清楚1997年之後的主權，北京沒有模糊處理的空間，結果便是收回主權。但現時主權已在手，2047年卻尚遠，不見得北京會在此情況下提早 說明2047年之後的安排。短期內最大可能仍是模糊處理，即任由香港公私單位的合約跨越2047年。事實上，97年之後港府批出的地契年期一般為50年， 一早已有大量地契有效期超過2047年。
至於本地銀行，又會不會因為之後制度可能有變，而不敢批出跨越2047年的按揭合約？其實對銀行來說，「可能的大限」不止於2047年，部分上世紀早期以 99年期批出的官地，土地使用權會在2047年前到期。理論上港府可在到期後收回地皮及建築物，實際上過去到期的物業會以延期及支付地租方式繼續由業主使 用。據了解部分銀行對於只餘較少使用年期的物業，在按揭批核上較為審慎。不過，幾年前某個地契尚餘年期不足20年的新盤（及近年的二手成交），買家申造 30年按揭未見困難。

制度或有變 料不影響合約執行
此外，事實上數年前已有銀行提供40年還款期的按揭合約，只是後來金管局推出逆周期措施，限定按揭年期不可長於30年，有關產品才下架。換言之，早有銀行推出還款期長逾2047年的按揭合約，不見得銀行會擔心2047年之後，合約會出現不能執行的情況。
2017年7月之後，估計不會出現按揭年期愈縮愈短的情況。不過，按揭合約（或其他合約）是否可以在2047年後執行，與一國兩制會不會在2047年之後延續，恐怕是兩回事。
大陸那一制也一樣有按揭，技術上中央一方面可以說一國兩制在2047年完成歷史任務；另一方面承認2047年前在香港法律下訂立的合約，在2047年後繼續有效，兩者不見得有甚麼矛盾。
也許在未來某時某刻，北京需要對2047年之後的安排作出較明確的宣示，但不見得此時刻會在短短數年內來臨。

原文刊於置業家居2015年7月25日

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債仔的賴賬模型

金管局多次收緊按揭及推出壓力測試，理由都是要確保樓市周期轉向時，不會為銀行帶來滅頂之災。且分析一下，借款人(債仔)的賴賬模式，看看在什麼情況下，會為銀行帶來壞賬。

在具體分析前，有一點要留意：銀行按揭是有抵押貸款。此類貸款只會在兩個條件同時出現時，才會令銀行出現壞賬---1.物業資不抵債，即成為負資產；2.債仔斷供。單一情況出現，例如物業成為負資產，但債仔維持正常還款；又或債仔斷供，但物業價值高於未償還貸款餘額；都不會令銀行出現壞賬。

值得留意，在兩個因素中，貸款人更看重的，是債仔斷供的可能性，具體一點，是債仔的還款能力及還款意願。部分原因，是物業是否負資產，很大程度是由大市左右，無從管理。以97年跌市的經驗，當年不論各地區、不同物業的跌幅均相若。但債仔的還款能力及還款意願，卻是可管理的—管理得好，即使抵押物業是負資產，銀行也不會有損失。判斷債仔還款能力的，主要是看其收入是否可信、穩定；至於還款意願，便是看債仔的信貸紀錄。

由過去的經驗看，債仔如有實在的住屋需要，即使物業價格下跌，一般來說仍會堅持供樓。舉例，債仔持有一個自住物業，購入價200萬，欠銀行140萬，物業市值跌至100萬，負資產比率140%；又或樓價下跌至50萬，負資產比率180%；對債仔的分別都不大—他們的供款不受估值影響；例如按息3厘，尚餘還款期25年，月供都是6,639元。

在債仔角度看，負資產比率高低，對決定是否斷供的影響不大。一般用家是不會單單因為物業成為負資產而斷供的—不供樓也要租樓。甚至同類單位租金支出5,000元，也未必觸發債仔斷供---斷供會留下不良紀錄，他日再難透過按揭置業，非不得已，不會是選項。

那什麼情況才是「不得已」？供款大幅高於租金支出，甚至高於借款人可負擔水平時，便是常見的情況。例如上述例子中，按息升至8厘，月供會升至10,806元，假設債仔失業，又或收入下跌，便可能觸發其放棄物業的決定。另一個考慮是負資產的程度，上文提及的個案，負資產額度只是40至90萬元，正常債仔較高機會選擇慢慢償還。不過，一旦負資產額度極高，債仔又判斷可見將來樓價都不會回升，令他脫離負資產行列，都會是觸發債仔放棄物業—不是與銀行商量「剃頭」減債，就是索性斷供，等銀行收樓，甚至申請破產。

簡單來說，債仔(尤其是用家)，即使物業成為負資產，甚至供樓支出略高於租屋支出時，一般都不會觸發斷供。只有在供款大幅高於其負擔能力、供款又高於租金支出時，才較可能引發斷供。

不過，話得說回來，金管局推出的多項逆周期措施中，限制按揭成數、壓力測試分別處理了以上兩個問題。收緊按揭成數，令近年批出的按揭平均成數只有5成多，除非樓價暴跌，否則負資產大量出現的機會不大。而壓力測試下，新批按揭供款與入息比率只為36%，除非債仔收入急跌、就業環境惡化，否則應有能力應付加息帶來的供款增加。可以說，金管局的措施，已大大降低未來經濟環境惡化時，負資產按揭為銀行帶來的壞賬壓力。

原文刊於iMoney 2015年7月25日

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樓市獨大 人的異化

傳媒報導，一個科大的畢業生念書時有了搞航拍業務的概念，本來想在港創業，卻難覓支持，最終返回深圳創業，現時公司成為內地首屈一指的航拍直昇機生產商。外人可能不明白，香港怎會沒錢、沒人去支持類似的實業，但香港人對此會有答案—有更方便快捷的生財門路。
 
在本地，常見的「發達大計」是買樓收租—簡單易執行，不必擔心產品要如何和對手競爭，房子買下來，總有人租用；手持「一疊樓」收租，成為人人羨慕的 成功象徵。幾十年前，情況並不如此，粵語長片時代，收租公是丑角，今時今日角色卻180度轉變成為社會楷模，更有人立志成為收租公。
法國存在主義哲學家歐仁．尤內斯庫(Eugene Ionesco)於1960年編寫過一齣荒誕劇──犀牛。主角有一天起來，發現一個街坊變成犀牛，主角、周圍的人當然吃驚，但日復一日，愈來愈多人變成犀 牛，那便成了「自然現象」；到最後，反而是沒有變成犀牛的人、包括主角，成為眾犀牛投以異樣眼光的對象。
收租公形象由丑角變成成功人士，買不起樓、租樓也愈租愈細、愈搬愈遠的人被形容為「廢青/廢坑」，不就是活生生的犀牛故事？
或者有人會說，崇尚買樓收租，不過是社會風氣改變，不應上綱上線，以類似存在主義討論「異化」、存在本質是焦慮等哲學層次來批評。
或者我們就現實一點討論好了，社會崇尚地產投資，有了看來簡單易行的生財門路，結果便是類似航拍機的實業在香港難以展開。類似的故事已有太多，早前 筆者看到另一個故事，土生土長的香港人搞了家手機遊戲公司，最近要開發一個以香港本土為題的遊戲，諷刺的是要在大陸開發---不是說香港有較大的創作自由 嗎？結果，香港連支持開發本土電子遊戲的空間/能量都不足。
說穿了，不外是資金集中在房地產，願意投放在其他花時間花精神項目的人便相對減少—惡性循環之下，香港便少了一批本來可從事航拍機及遊戲設計、生產 的工作機會—後生仔只好繼續從事金融、地產。產業單一化，樓市股市暢旺時，手持資產的人、為有關資本市場服務的人自然笑逐顏開，市況逆轉時，卻因為欠缺基 本實業，經濟迅速進入寒冬。
另一層的問題是，荒誕劇之中，可以多數人都變成犀牛，反過來令「正常人」變成異類；但現實中不可能全港都是收租業主---總要有人租樓，收租才有利 可圖。邏輯上，當社會推崇「買樓收租」是成功典範時，必然出現多數人是遊戲輸家的局面—而且愈遲進入「遊戲」的玩家，成功機會愈渺茫---沒有父蔭的青年 人，可能要儲蓄十多年，才可儲足首期。此種情況持續，只會為已然火熱的世代之爭，加添更多燃料。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年7月23日

加息之外

聯儲局主席仍然在表明或在年內加息；但本地主流意見似乎認定，聯儲局根本沒有條件持續上調利率，對本地樓市影響不會太大。不過，當大家將注意力集在利率走勢時，也許更應關注另一個可以左右樓價的基本因素－－滙價。

聯儲局希望在年內加息，原因是認為持續數年的低息環境，本身是應對金融海嘯的非常措施，經濟穩定後本來就應該將利率「正常化」，參考過去多年的利率走勢，所謂「正常」，聯邦基金利率（下稱美息）理應比現時的0至0.25厘高3厘左右。

表面看，美國經濟恢復增長、失業率回落，似是聯儲局調整低息措施的時候。不過，美國經濟增長步伐並不完全樂觀：聯儲局去年一度預測2015年美國經濟增長 5%；但首季增長只有0.2%後，聯儲局已兩度修訂預測－－6月時的估計是全年增長1.8%至2%。而6月之後，部分新數據仍不樂觀－－6月零售數字下跌 0.3%。再看看就業數據：6月失業率回落，報5.3%，算是為加息營造較好條件；但最新的勞動參與率（Labor Force Participation Rate定義為16歲以上，正在就業或尋找職業的人口比例）為62.6，再創近38年新低。簡單來說，失業率下跌的部分原因，是很多人放棄找工作，被剔出 失業統計之外。綜合而言，現時美國經濟環境不算很差，大可承受一、兩次的利率上調，但加息卻可能令不算理想的經濟增長進一步放慢-現階段根本難以預期美國 可在一、兩年內令利率正常化。

美元轉強 不利於港元資產價格
不過，要強調的是，利率不升，亦不代表樓價會持續向上。近一年以來，在美元停止量寬之時，歐洲、日本卻推行寬鬆政策；結果是美元利率不變的情況下，美元滙價轉強。美滙指數3月曾一度升至100水平，其後回落，近月再由94升至98水平－－市場普遍看好美元將維持強勢。
值得留意，本地樓價由2003年起回升，背後一個重大因素是美元在2002年起轉弱，美滙指數由貼近120點，跌至2008年80點以下；2014年之前 數年，指數一直在75至85點之間上落，數字意味美元滙價偏低－－以美元（以及與之掛鈎的港元）計價的資產抵買。但2014年9月之後，美滙指數回升，本 周在98點水平徘徊。現時美元之外的主要貨幣似乎都沒有加息的條件，美息輕微上升，原則上也會進一步刺激美元上升。而根據過去經驗，美元轉強，較不利於港 元資產價格。

另一種左右港元資產價格的貨幣是人民幣，人民幣在2005年滙改後持續強勢，客觀上吸引持有人民幣的買家來港買樓。不過，人民幣兌港元過去一年見輕微回 落，而在內地經濟增長放緩的情況下，估計中國政府不會放任人民幣維持強勢影響出口，內地人來港置業的浪潮未必會急遽轉弱，但似乎亦難見持續增長。
總括而言，未來一年半載，利率上升的速度及幅度應該不足以令樓市轉向。但美元轉強，技術上不利樓市維持強勁升勢。

原文刊於經濟日報網站2015年7月22日

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樓按跨越2047年

香港回歸18年，當初「50年不變」的承諾，有效期尚餘32年；有學者提出一個有趣的說法：目前本地物業按揭還款期為30年，到了2017年中，新 造按揭如選用長於30年還款，還款期將超逾2047年「50年不變」的有效期。由於2047年之後情況不明，銀行將不願意批出長年期按揭，結果是直接影響 本地樓價。

以上說法並非全無理據，上世紀七十年代尾、八十年代初，英國政府正正因為1997年後香港(特別是界限街以北)情況不明朗，認為欠缺訂定超過1997年的發展計劃的法律根據，惟有向中方了解對香港前途的意向，展開談判的結果，便是確定1997年整個香港的主權移交。

目前的情況與當年的確有相似的地方：《基本法》規定香港回歸後50年內原有制度不變，但沒有提及2047年之後的安排；原則上，中國政府可以在某時 某刻宣布，一國兩制於2047年完成歷史任務，香港實行內地的一制。驟眼看，港府及本地私人機構既然不知2047年後香港的制度如何，應該不可能定下跨越 2047年的合約；在按揭方面，銀行於2017年便應該不可以定下30年期的還款安排。

不過，以上推論忽視了現實──事實上，已有大量超逾2047年的合約安排。舉例而言，港府在回歸後不久，已向迪士尼樂園批出50年期的土地使用權， 而且迪士尼有另外50年的續約權；事實上，香港於1997年回歸後，新批土地使用年期都是50年，換言之，早已有大量新批土地使用年期超逾2047年。

單單以按揭而言，目前按揭年期30年的上限，某程度上是監管機構的遏市措施，數年前便有某外資銀行提供還款期40年，即跨越2047年的按揭安排，提供的銀行明顯不會認為有關合約於2047年後不能執行，只是監管機構叫停，按揭年期上限才被一致限制在30年。
本文主旨不在討論《基本法》於2047年後是否仍然有效、2047年後一國兩制會不會持續；而是單純指出，不見得2年之後，銀行批出的物業按揭年期會逐年縮減，從而令樓價受壓。

原文刊於信報網站2015年7月21日

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