聯儲局「點陣圖」 業主可參考

6月份聯儲局進行今輪加息周期第7次加息，香港銀行暫時未有跟隨。不過，隨港元拆息上升，市場一般估計香港最優惠利率將在下半年正式進入上升階段。一次半次的加息，對本地樓市未必會有太大的影響，值得關心的是較長時間的利率走勢。對中長期利率走勢，其中一個參考資料，便是聯儲局的「點陣圖」（見圖）。

港元與美元掛鈎，原則上港元利率要跟隨美元方向，否則在美息高於港息的情況下，會觸發套戥交易，投資者會沽港元、買美元。過去7次美息上調而本地最優惠利率、存款利率大致不變，原因之一是美息下跌周期，港息也未有跟足。但由種種迹象，包括近期港元滙價貼近弱方保證、銀行開始上調存款利率等，可以預期往後港元最優惠利率再難堅持不跟加。大致上，中長綫本地最優惠利率走向要看美元，美息由聯儲局的聯邦公開市場委員會（FOMC）決定，而每三個月公報一次的利率點陣圖，便是反映17個委員會成員對未來幾年聯邦基金利率中值的預期。

點陣圖名字好像很學術，其實只是將每一位委員的預期以圖象列出。圖象除了可以看出，委員估計未來利率走勢的平均估算，也可看到「最鷹」、「最鴿」（對於利率政策來說，鷹派指主張更快更密的加息政策，鴿派便是主張審慎加息者）的預期。

圖象看鷹鴿 預示加息幅度
綜合來說，最新的點陣圖顯示，今年會再加息2次，至2020年聯邦基金利率大概會比現時上升1.5厘；而較長期利率大概比現時高1厘。當然，要留意點陣圖反映的是委員最近的預期，而不是一個政策承諾。只要市場出現變化，委員的估計也會隨之變化（而市場是一定會變化的）。回看2015年時的點陣圖，當年委員會對2017年聯邦基金利率的中值預期大概是3厘，而現實中，現時的美息是1.75至2厘，現實中的美息比3年前的預期低逾1厘。

看到這裏，讀者可能會發出「噓」一聲，認為點陣圖「即係無用」。問題是市場也找不到更可靠的參考資料了。而「目前而言」，可以說聯儲局大致上估計2年後聯邦基金利率會較現時上升1.5厘。而參考目前港美息差，往後本地最優惠利率大致上對美息會亦步亦趨。小業主思考未來按息走勢時，仍不妨參考聯儲局點陣圖此個較為客觀的工具。

原文刊於置業家居2018年6月23日

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小業主要如何應對加息周期

美國持續加息，香港最優惠利率上調也只是時間問題。面對大環境改變，需要償還按揭貸款的小業主，又應該如何部署？例如，應該考慮減債或加快償還按揭欠款嗎？

市場利率上升，所謂天要落雨，不是個人可控。但在考慮任何部署前，倒不如看看雨勢有多大；畢竟，面對濛濛細雨，與黑色暴雨，理應有完全不一樣的應對方式。

參考聯儲局的點陣圖，今年會再加息2次，至2020年，聯邦基金利率大概會比現時上升1.5厘；而較長期利率大概比現時高1厘。簡言之，如果聯儲局諸君對後市的預測與現實大致相符，美息可能會再上調共6次，然後有機會稍為下調。

換言之，未來2年就算本地最優惠利率跟足美息走勢，2、3年後的按息，大概會在3.75厘水平。此程度的加息，是和風細雨抑或是黑色暴雨，不同人會有不同的主觀感受；但相對於90年代曾經高見逾十厘的按息，對樓市的壓力預料會低得多。

未來2年 最優惠利率或上升1.5厘
不過，預期利率升幅不大是一回事，按息上升，供款始終會增加，對小業主來說，又是否應該進行任何部署，加以應對？

在此，小業主要問的是，所謂「應對」，目的是什麼？按息上升，直接的影響是每期供款上升。如果小業主真的很在乎每期供款上升，理論可以要求原有銀行/以轉按的方式，延長還款期；又或進行部分還款，都可以令每期供款減少。

以欠款200萬元，尚餘還款期20年，按息2.15厘為例，月供約10,260。如果按息上升一厘而還款期不變，每月供款會上升至11,242元。如果要在加息一厘後維持供款不變，可以選擇部份還款，在償還20萬元後，每月供款可回落至接近原有水平。相對而言，如果借款人以轉按方式，維持原有按揭金額，只要將還款期延長至22至23年，每月供款亦可回落至未加息前水平。當然，轉按獲得的現金回贈，亦可在一定程度上抵銷因加息而上升的利息支出。

展望未來兩年，潛在的加息幅度未必太大，估計不會有太多小業主會考慮以部分還款方式減少每月供款。但如果在最優惠利率上調後，銀行現有的按揭優惠未有大幅縮減，估計會有更多的小業主，會透過衡常轉按的方式，應對加息影響。

原文刊於經濟日報網站2018年6月20日

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中長期息口走勢與樓市

美國聯儲局再上調聯邦基金利率，本地市場關心的是香港最優惠利率是否跟隨？或者是何時跟隨？目前主流觀點是聯儲局於9月和12月會各加息一次，每次四分一厘；而香港最優惠利率全年可能上升半厘。半厘的加息幅度，大概不會對樓市產生重大壓力。要關心的，反而是更長遠的利率走勢。

其中一個較權威的參考指標是聯儲局的點陣圖，圖像顯示多數成員認為年底聯邦基金利率較現時上升半厘、至2020年底會較現時高1.5厘，但長線而言，美息應在3厘左右，較現時高約1厘。

當然，所謂點陣圖，不過是現時聯儲局有份投票成員的當前意向；萬一美國經濟增長比預期更好、失業率下跌、通脹上升，未來美息實際加幅可以超過眾人的估計。但暫時而言，可以說，美息上升周期大致會持續至2020年，潛在升幅1.5厘。

未來兩年最優惠利率潛在升幅1.5厘
一般估計，往後本地最優惠利率有較大機會追隨美息上升。兩年後最優惠利率上升至6.5厘至6.75厘水平，應是合理的預期；大致上，兩年後，一般按揭利率便會由目前的2.15厘水平，上調至3.65厘水平。以25年還款期計，每100萬元貸款，月供會由現時的4312元，上升至5087元，升幅18%。由於有壓力測試機制，此水平的供款增幅，未至於對業主帶來太沉重的負擔(以一個今年收入剛剛好通過壓力測試借入按揭的業主為例，如還款期為25年，即使其收入兩年間未有增加，兩年後共加息1.5厘，供款佔月入比例大概會在51%左右)。

另一個我們不認為如此升幅會帶來重大壓力的原因是實際利率，近月消費物價指數約2%，對比於按揭利率2.15厘，貼近零息，此是大量資金追捧房地產的原因之一。展望未來，就算通脹維持在2%水平，而兩年後按息處於3.65厘，扣除通脹的按揭實際利率是1.65厘，參考過去多年數據，此水平的實際按息似乎不足以把資金自樓市吸走。

當然，大數據是一回事，個別借款人的財務狀況又是另一回事。在參考市場數據外，小業主更應該審視自己的情況，再作出入市或借貸的決定。

原文刊於信報網站2018年6月19日

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自住樓價升 非紙上富貴

樓價上升，但不少只持有一個自住物業的業主會認為，如果不賣出自己的單位，樓價升多少，也只是紙上富貴。此個有時看似謙虛的說法，其實欠缺理財思維。自住物業價格上升，絕對有重大影響。

表面看，如果物業是自住，又不擬出售，市值多少與業主的關係不大。但資產價格上升，業主使用資產自由度亦會增加，賣樓套現固然是一個選項。即使是繼續持有物業，資產升值亦會令有現金周轉需要的業主，有更多更好的選擇。

最簡單的方式是透過轉按、加按套現。按揭貸款利率遠較一般私人貸款、信用卡貸款為低；透過轉按，可以套取大額、低利息成本的資金作其他用途。以3年前購入一個400萬元上車盤為例，當時如借用6成按揭，25年還款，借款額為240萬元，3年下來，未償還按揭餘額大概216萬元。

現時保守估計，物業已升值至500萬元。如轉按借用6成按揭，借貸額可達300萬元，在償還舊有按揭貸款後，套現約逾80萬元，可作為投資的資金。以成本角度計，按揭貸款利率2厘多，只要找到投資項目，回報高於按息，理財上便大有可為。（此處尚未計算一般銀行都有提供現金回贈，帶來的附加好處）

當然，世上無必賺的投資，今時今日，要找股息高於2厘多的股票似乎不難；但誰也無法保證好日子長期持續；以轉按套現投資，投資者需自行衡量相關風險。萬一投資失利，例如購入的資產價格下跌，整體上便會令負債大幅增加。

此外，轉按套現等於增加欠債，假設借300萬元，新按還款期與舊按剩餘年期一致，每月供款會由約10,000元升至約14,000元，一定程度上會影響每月的現金流動。雖然說在現行壓力測試要求下，借款人應該不會借入超出自己負荷能力的樓債；但落實到具體情況，每月還款增加，是否應付得來，也需要借款人自行計算。

最後，我們不是主張樓價升值，業主就應該加按套現。但正如負資產帶來的不止是心理影響，當樓價上升時，意義並不止是紙上富貴，反而會為業主的財務安排，帶來實質、而且往往是有利的變化。

原文刊於經濟日報網站2018年6月13日

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一手空置稅對樓市影響微

政府放風，將推出一手住宅空置稅，民間反應預料正面；但對遏抑樓價，甚至加快房屋供應，可能無甚影響。

根據官方數據，已成現樓但未賣出的一手新盤，存量達9000伙，大約相當於每年私人住宅供應量的一半。線性思維推論：推出空置稅，增加了發展商的持貨成本，加大了他們加快推貨的誘因。如果發展商不再囤積居奇，準買家買樓應該較前容易，樓價亦可望在增加供應後壓低。

相信此是不少人的想法，大部分市民希望增加房屋供應；而且往往認定發展商囤貨。政府推出針對發展商的空置稅，在迎合民意之餘，也不怕被指官商勾結，反而可以營造「敢挑戰既得利益者」的形象，甚至有利於現時進行的土地供應大辯論，可說一舉多得。
不過，實際情況恐怕遠比一般人想像更為複雜。首先是空置單位的數量及組成。政府在回應立法會提問時曾承認，9000個空置單位之說，包括了已落成，未有出售，但轉作服務式住宅等其他用途的單位。

9000「未售出新盤」計算誇
市場統計，扣除用作出租的服務式住宅等，實際上已落成但空置的貨尾大概只有4000多個，而且大部分為近一年落成。而剛取得滿意紙的項目，發展商會忙於交樓、執漏，又要等待小業主收樓和裝修，往往會入伙後一段時間才推出現樓貨尾，反映發展商囤貨情況難說嚴重。或者有人會說，就算只是4000伙，也相當於每年新盤供應量的五分一，如果空置稅令發展商加快推售現樓，總算是有效增加供應。

可是，綜合現時的消息，新盤空置稅似乎會以額外差餉方式徵收。但業內已有計算，目前差餉是應課租值的5%，以現時租金回報率約3厘計，一年差餉等於樓價1.5%。就算新盤空置稅徵收額是一般差餉的2、3倍，對比於近年樓價升幅，仍是微不足道。發展商支付樓價數個百分點的支出，只要未來可以更高價售出單位，仍是除笨有精。

更大的問題是，徵收新盤空置稅，不論稅率為何，只要整體上供應不足的情況未變，都不能避免發展商在出售單位時把成本轉嫁予買家。所謂「加稅令發展商加快推盤」的良好意願，恐怕難以成真。

原文刊於信報網站2018年6月12日

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最優惠利率或將回升

下周美國議息，市場估計聯儲局將進一步上調聯邦基金利率；本地銀行有機會跟隨上調最優惠利率。不過在現時的市場環境下，利率上調恐怕不會為樓市帶來什麼壓力。相反，「加息後樓價持續上升」，可能引發部分觀望中的準買家入市。

以線性推論，利率上調，借款人的每月供款負擔增加、每月還款中的還本比例下跌，還息比例上升；似乎不利樓市。但現實中，按揭利率早已上升多時，而期間樓價反覆上升。

在計算上，其實本月最優惠利率上調與否，其實無關宏旨---近年本地按揭，十之八九是以銀行同業拆息為準的H按，而拆息早以連續上升多年。對多數按揭借款人來說，按揭供款早已回升多時。現時最優惠利率上升，對大部分供樓業主當然也有影響—以P按供樓的業主供款增加，而以H按供款的業主，如果供款利率已觸及「鎖息上限」，最優惠利率上升，往後供款也會增加。不過，整體上，似乎欠缺理由認為「因拆息上升而增加供款不會影響樓市」，而一定要「最優惠利率上升的供款增加才會影響樓市」。

最優惠利率上升或有較大心理影響

當然，在心理上，最優惠利率上升帶來的影響可能會較拆息上升為大。拆息每天波動，除非突然大上大落，否則不會引來傳媒報導。而在經濟增長情況下，拆息上溫和回升，亦不會為供樓業主帶來重大影響。但最優惠利率變動的象徵意義卻較大：持續近10年不變的最優惠利率回升，一定會有廣泛報導，亦喻示低息期正式完結。

不過，「最優惠利率可能上升」已討論幾年，市場早已消化息口上升的影響。近日一手熱賣、二手破頂頻頻，最優惠利率即使隨美息上調，恐怕亦不會為樓市帶來明顯調整壓力。

反而要留意的是，如果最優惠利率上升後，樓價真的未見調整，持續在高位運行；反而可能催使部分一直因加息消息而觀望的準買家作出「高追」的入市決定。

原文刊於iMoney 2018年6月9日

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樓按優惠看加息

市場預料下周美息將上調，但對於本地最優惠利率是否跟隨，仍是莫衷一是。而在最優惠利率可望上調之前，部分本地銀行開始調整按揭條件，包括H按的鎖息上限上調，以至下調現金回贈。隨按息上調，香港業主習慣多年的樓按優惠，是否行將消失？

據報個別銀行近日調整新批樓按條件，包括將H按的鎖息上限調整。由之前的P（5.25厘）減3.1，改為P減3。以近日一個月拆息約1厘，新批按揭條件H+1.4厘計，利息為2.4厘。在舊有鎖息機制下，按息原為2.15厘，在新條件下，按息便升至2.25厘。

此外，早前有多家銀行上調樓按現金回贈比率，至貸款額1.9%水平，近日卻有銀行將回贈大幅下調至1%以下。究竟是否臨近加息，銀行開始削減按揭優惠？未來按揭條件又會否越來越辣？

單純以按息而言，在聯繫匯率制度下，港息方向大致上要跟隨美息，在美國加息周期；香港按揭利率上升，大概是無可避免。但近日部分銀行上調H按的鎖息，以及下調回贈，與其說是「因為即將加最優惠利率」；更接近現實的原因可能是：「遲遲都未加最優惠利率」。

本月最優惠利率是否上調仍存變數
現時市場上大部分新批按揭，都是以拆息為準（近幾個月「定息按揭」盛行，但一般定息期只1年，其後恢復以拆息計算，可說是H按變種）。拆息近年輾轉上升，而最優惠利率不變，大量H按已轉以「鎖息上限」供樓，結果是銀行賺取的息差減少。因此，部分銀行上調新批按揭的鎖息機制，其實是最優惠利率遲遲不加的結果：為了保持息差，惟有調整新批按揭條件。或者可以說，那其實是「暫時不做按揭」的訊號——至於「暫時」，指的是等待息差改善，亦即是最優惠利率回升。

但要留意，不同銀行的利息成本不同，其他銀行可能仍可接受現時的按息息差，因而不介意維持既有的H按鎖息、現金回贈水平。由此引發的下一輪博奕亦值得留意：理論上現時的「最優惠利率」是各家銀行自己決定的。但現實中，對銀行來說，如果自己加最優惠利率，而同業決定維持，那些以P為準的貸款利率便會「高人一等」，等同趕客。安全一點的策略，是等待業內領頭羊先加。不過，萬一領頭羊認為再收窄一點的息差都可接受，便可能不會緊跟美國步伐加息。

因此之故，本月最優惠利率是否上調，仍不是十分明朗。

原文刊於經濟日報網站2018年6月6日

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