最優惠利率或將回升

下周美國議息，市場估計聯儲局將進一步上調聯邦基金利率；本地銀行有機會跟隨上調最優惠利率。不過在現時的市場環境下，利率上調恐怕不會為樓市帶來什麼壓力。相反，「加息後樓價持續上升」，可能引發部分觀望中的準買家入市。

以線性推論，利率上調，借款人的每月供款負擔增加、每月還款中的還本比例下跌，還息比例上升；似乎不利樓市。但現實中，按揭利率早已上升多時，而期間樓價反覆上升。

在計算上，其實本月最優惠利率上調與否，其實無關宏旨---近年本地按揭，十之八九是以銀行同業拆息為準的H按，而拆息早以連續上升多年。對多數按揭借款人來說，按揭供款早已回升多時。現時最優惠利率上升，對大部分供樓業主當然也有影響—以P按供樓的業主供款增加，而以H按供款的業主，如果供款利率已觸及「鎖息上限」，最優惠利率上升，往後供款也會增加。不過，整體上，似乎欠缺理由認為「因拆息上升而增加供款不會影響樓市」，而一定要「最優惠利率上升的供款增加才會影響樓市」。

最優惠利率上升或有較大心理影響

當然，在心理上，最優惠利率上升帶來的影響可能會較拆息上升為大。拆息每天波動，除非突然大上大落，否則不會引來傳媒報導。而在經濟增長情況下，拆息上溫和回升，亦不會為供樓業主帶來重大影響。但最優惠利率變動的象徵意義卻較大：持續近10年不變的最優惠利率回升，一定會有廣泛報導，亦喻示低息期正式完結。

不過，「最優惠利率可能上升」已討論幾年，市場早已消化息口上升的影響。近日一手熱賣、二手破頂頻頻，最優惠利率即使隨美息上調，恐怕亦不會為樓市帶來明顯調整壓力。

反而要留意的是，如果最優惠利率上升後，樓價真的未見調整，持續在高位運行；反而可能催使部分一直因加息消息而觀望的準買家作出「高追」的入市決定。

原文刊於iMoney 2018年6月9日

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