聯儲局「點陣圖」 業主可參考

6月份聯儲局進行今輪加息周期第7次加息，香港銀行暫時未有跟隨。不過，隨港元拆息上升，市場一般估計香港最優惠利率將在下半年正式進入上升階段。一次半次的加息，對本地樓市未必會有太大的影響，值得關心的是較長時間的利率走勢。對中長期利率走勢，其中一個參考資料，便是聯儲局的「點陣圖」（見圖）。

港元與美元掛鈎，原則上港元利率要跟隨美元方向，否則在美息高於港息的情況下，會觸發套戥交易，投資者會沽港元、買美元。過去7次美息上調而本地最優惠利率、存款利率大致不變，原因之一是美息下跌周期，港息也未有跟足。但由種種迹象，包括近期港元滙價貼近弱方保證、銀行開始上調存款利率等，可以預期往後港元最優惠利率再難堅持不跟加。大致上，中長綫本地最優惠利率走向要看美元，美息由聯儲局的聯邦公開市場委員會（FOMC）決定，而每三個月公報一次的利率點陣圖，便是反映17個委員會成員對未來幾年聯邦基金利率中值的預期。

點陣圖名字好像很學術，其實只是將每一位委員的預期以圖象列出。圖象除了可以看出，委員估計未來利率走勢的平均估算，也可看到「最鷹」、「最鴿」（對於利率政策來說，鷹派指主張更快更密的加息政策，鴿派便是主張審慎加息者）的預期。

圖象看鷹鴿 預示加息幅度
綜合來說，最新的點陣圖顯示，今年會再加息2次，至2020年聯邦基金利率大概會比現時上升1.5厘；而較長期利率大概比現時高1厘。當然，要留意點陣圖反映的是委員最近的預期，而不是一個政策承諾。只要市場出現變化，委員的估計也會隨之變化（而市場是一定會變化的）。回看2015年時的點陣圖，當年委員會對2017年聯邦基金利率的中值預期大概是3厘，而現實中，現時的美息是1.75至2厘，現實中的美息比3年前的預期低逾1厘。

看到這裏，讀者可能會發出「噓」一聲，認為點陣圖「即係無用」。問題是市場也找不到更可靠的參考資料了。而「目前而言」，可以說聯儲局大致上估計2年後聯邦基金利率會較現時上升1.5厘。而參考目前港美息差，往後本地最優惠利率大致上對美息會亦步亦趨。小業主思考未來按息走勢時，仍不妨參考聯儲局點陣圖此個較為客觀的工具。

原文刊於置業家居2018年6月23日

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中長期息口走勢與樓市

美國聯儲局再上調聯邦基金利率，本地市場關心的是香港最優惠利率是否跟隨？或者是何時跟隨？目前主流觀點是聯儲局於9月和12月會各加息一次，每次四分一厘；而香港最優惠利率全年可能上升半厘。半厘的加息幅度，大概不會對樓市產生重大壓力。要關心的，反而是更長遠的利率走勢。

其中一個較權威的參考指標是聯儲局的點陣圖，圖像顯示多數成員認為年底聯邦基金利率較現時上升半厘、至2020年底會較現時高1.5厘，但長線而言，美息應在3厘左右，較現時高約1厘。

當然，所謂點陣圖，不過是現時聯儲局有份投票成員的當前意向；萬一美國經濟增長比預期更好、失業率下跌、通脹上升，未來美息實際加幅可以超過眾人的估計。但暫時而言，可以說，美息上升周期大致會持續至2020年，潛在升幅1.5厘。

未來兩年最優惠利率潛在升幅1.5厘
一般估計，往後本地最優惠利率有較大機會追隨美息上升。兩年後最優惠利率上升至6.5厘至6.75厘水平，應是合理的預期；大致上，兩年後，一般按揭利率便會由目前的2.15厘水平，上調至3.65厘水平。以25年還款期計，每100萬元貸款，月供會由現時的4312元，上升至5087元，升幅18%。由於有壓力測試機制，此水平的供款增幅，未至於對業主帶來太沉重的負擔(以一個今年收入剛剛好通過壓力測試借入按揭的業主為例，如還款期為25年，即使其收入兩年間未有增加，兩年後共加息1.5厘，供款佔月入比例大概會在51%左右)。

另一個我們不認為如此升幅會帶來重大壓力的原因是實際利率，近月消費物價指數約2%，對比於按揭利率2.15厘，貼近零息，此是大量資金追捧房地產的原因之一。展望未來，就算通脹維持在2%水平，而兩年後按息處於3.65厘，扣除通脹的按揭實際利率是1.65厘，參考過去多年數據，此水平的實際按息似乎不足以把資金自樓市吸走。

當然，大數據是一回事，個別借款人的財務狀況又是另一回事。在參考市場數據外，小業主更應該審視自己的情況，再作出入市或借貸的決定。

原文刊於信報網站2018年6月19日

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加息周期下的置業考慮

樓市屢現破頂個案，不少準買家對現時是否入市良機，仍是心大心細，一方面擔心政府造地乏力，供應長期短缺，樓價和租金會持續上升；另一方面又怕目前高追入市，未來樓價調整幅度大，而且加息期近，日後供款勢將持續增加。

對於樓價是否即將見頂，牽涉的因素太多，而且當中主觀預期往往多於客觀證明──以供應為例，究竟在「大辯論」之後，土地供應會否轉趨暢順，便完全難以客觀評估。對置業人士來說，最理想的情況當然是樓價偏低時入市，但此種情況可喻而不可求。與其嗟歎時不與我，不如計算自己是否可以承擔起現時的樓價及未來的供款。對比起供應難測，至少息口走勢有點客觀根據。

港息大致上要跟隨美息走勢；當談到美息上升預期時，一般會參考聯儲局公報的點陣圖；亦即聯儲局官員對未來利率預期的圖象化結果。3月聯儲局上調利率後，聯邦基金利率為1.5至1.75厘。而點陣圖顯示聯儲局官員的中間意見認為2018年美息應處2.1厘，而2019年應處2.9厘，2020年應處3.4厘水平，而長線的預期是美息應處2.9厘水平。

此是市場估計年內美息再升兩至三次，2019年加息三次，2020年加息兩次，之後利率見頂的主要根據。以此計算，未來2年多，美息合共約有八次上調，潛在加幅約2厘。有意入市的買家，倒不如以加息2厘為準，看看未來按息持續上升後，自己的負擔水平，再決定是否入市。
以400萬元按揭貸款，25年還款期計：在按息為2.15厘時，月供為17248元；當按息為4.15厘時，月供為21446元，供款增加4198元或24%。

在按息為2.15厘時，借400萬元，25年還款，月入需要39558元才可通過壓力測試；如果按息累積上升2厘，而借款人收入不變，供款佔入息比例會上升至54%。如果準買家認為此水平的供款負擔在可以接受的水平，又或有信心自己收入增加可應付供款上升，大可「去馬」入市。

當然，聯儲局點陣圖只反映一時一刻的官方意見；萬一經濟前景不似預期，聯儲局諸公要改變立場也完全沒有責任。但以美國此類成熟經濟體而言，未來出現高增長，需要大幅加息調控的機會不大。聯儲局的點陣圖仍是可供參考的重要數據。

原文刊於信報網站2018年5月1日

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