加息期的還款策略

過去10年香港按揭利率長期維持偏低，甚至出現過名義按揭利率低於通脹的現象。不少理財專家會建議，在低息期，借款人不妨選擇較長年期供款，讓通脹蠶食債務。如無意外，今年按息將逐步上升，在加息期，又應該有怎樣的還款策略？

在討論之前，先有一個前提：借款人的財政狀況讓他可以在不同的還款策略中選擇。如果供款本身已佔收入偏高水平，無餘力選擇其他策略，便一切休提。（有人會問：申請按揭要通過壓力測試，理論上借款人都有一定緩衝，應該不會出現供款佔收入偏高的情況。在壓力測試之下，其實有幾種情況可能令債務還款比例偏高，包括借入按揭與再有其他借款、取用按揭後收入下跌等。而更常見的情況，是申請時有親人作擔保，但擔保人平時並不協助借款人供樓，都是可能令債務還款偏高的原因）

策略一是以不變應萬變，即對按息上調，帶動還款上升，完全不作任何主動部署。雖然聽起來消極被動，但此「策略」可能是最多供樓業主的取態。對於供樓支出佔收入比重偏低的業主來說，供款略為上升可能對日常支出完全沒有影響，他們便可能採取愛理不理的態度應對。

較主動的策略是透過轉按，節省利息支出。3年前一般新造按揭利率為H+1.7，現時一般為H+1.3。雖然近日拆息走高，以1月2日一個月拆息1.18厘計，不管是H+1.7抑或H+1.3，供樓都會轉用P為準的鎖息計算，轉按表面上不能節省利息。但拆息與最優惠利率息差長期拉闊的可能性不高，要不是拆息回落，要不是最優惠利率上升；兩種情況下，由H+1.7轉至H+1.3的按揭，長期而言對借款人都較有利。

如果因種種原因未能轉按，亦可考慮與現有按揭銀行商討，調整按揭條件。一般而言，要下調按揭利率的難度較高；而調整按揭還款期的彈性會較大。利率上升，會令每期還款增加，借款人如果希望令每月供款佔收入維持較低水平，可嘗試要求銀行延長還款期，此策略會令每月供款減少，但全期利息支出增加。相反，如果借款人希望減少未來利息支出，可與銀行商討，縮短還款期，令每月供款增加，避免未來按息上升，利息大幅增加的影響。

如果因種種原因未能調整還款期，借款人亦可考慮，為按揭進行部分還款，未償還按揭金額減少，亦可令未來利息支出下跌。不過，要留意貸款銀行對部分還款的要求，一般要在罰息期完成後才可進行，多數要求部份還款是整數，例如5萬元起，而且可能涉及一定的行政費用。

原文刊於經濟日報網站2018年1月3日

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要供樓=樓奴？

某新盤開出40年期按揭，供25至35歲合資格買家申請。網上一片聲討，認為以合資格年齡下限計，買家供完樓，都已是65歲，可說一世為樓奴。香港人供樓的時間愈來愈長是事實，但是否可稱為樓奴，其實大有商榷餘地。

回歸前後，香港的新造按揭合約平均還款期在20年以下。例如1998年11月，新批按揭合約平均年期是218個月，即18年多一點。而2017年10月，新批按揭合約平均年期是323個月，近27年。20年間，平均按揭年期長了48%。如果一名買家在30歲置業，按揭合約年期是市場平均的27年，供款完成，年紀便是57歲。說是辛勞半生，才供甩樓債似乎合符事實。

問題是，上述說法有多個問題：其一是將按揭合約年期視同於實際供樓年期；其次是將「需要還樓債」視為「樓奴」。

先說第一點，統計上過去20年新批按揭的還款期的確有愈來愈長的趨勢。按揭年期攤長，有眾多可能原因：樓價(及相應的樓債)高，借款人需要攤長還款期，令每月供款減低，是原因之一。但近10年按息極度偏低，甚至出現按息低於通脹率，出現所謂實質按揭負利率，也可能是原因之一：在實質按揭負利率的環境下，理論上還款期愈長，對借款人愈有利。

但不管原因為何，按揭合約年期並不一定等同實際供樓年期。不少香港業主都會有供樓10年8年後贖樓的經驗。原因不外乎換樓、又或因收入增長，儲蓄一筆資金後還清樓債。當然，以當前樓價之高，一般家庭要儲蓄足夠資金償還樓債，所需時間會比上一代更長。但無論如何，不宜假設大多數借款人會供樓供足二十多年。

其次，所謂供樓30年等同當樓奴30年之說亦有誇張之嫌。根據2016年人口普查資料，需要為居所償還貸款的家庭，供樓支出平均只是月入19%。以月入不足兩成供樓，恐怕難說負擔過重、為樓成奴。當然，會有不少家庭供款負擔高於平均水平。不過，樓債是固定數，收入卻有增加的機會，長期而言，供樓業主負擔會慢慢降低，仍然是合理期望。

原文刊於信報網站2018年1月2日

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誘因減少 轉按數字或回落

今年按揭市場取用數字理想，除了一手成交暢旺外，轉按活躍亦是原因之一。但展望未來，在拆息高企的情況下，轉按的誘因可能下跌。

近年轉按活躍，2015年全年新批轉按貸款有567億元，去年數字升至742億，2017年至10月份，新批轉按數字已逾1,000億元；可見轉按日趨普遍。轉按的理由，不外乎以下幾項：

‧慳息—銀行競爭激烈，新造樓按的利率下跌，例如2、3年前一般新造H按利率為H+1.7厘。而2017年中新造按揭利率一般為H+1.3厘，業主可藉轉按節省利息。

‧套現—近年樓價反覆上升，持有物業市值上升，業主可透過轉按/加按，增加借款額、套取現金作其他用途。

‧獲取現金回贈---銀行會為新按揭客戶提供現金回贈，金額可達借款額1%至1.7%；不少業主本身即使無套現等需要，亦因此養成定期轉按的習慣。

‧調整借款人/擔保人組合---部分借款人入市時可能需要家人提供擔保才可通過壓力測試。但作為擔保人，日後自已申請按揭時卻會因而受影響。不少業主如收入改善，都會透過轉按，順便移除擔保人。

在種種理由中，傳統上以慳息及套現為最為常見。現時市場多數意見估計，來年樓價會持續上升，如預測準確，意味來年一般業主轉按套現的空間仍會增加。不過，在慳息上卻可能是另一回事。

表面上，現時新造按揭一般利率為H+1.3，2年前一般按揭條件為H+1.7、2年罰息期。業主過了罰息期，如條件配合，轉按表面上會節省0.4厘息差。不過，由於拆息高企，近日一個月拆息企於1.1厘水平—不管是H+1.3，抑或H+1.7，多數H按都會轉用鎖息供樓，以「大P」為例，即P-3.1厘—利率都是2.15厘。

簡單而言，近2年轉按，借款人不單可節省利息支出、更可賺取現金回贈。但在拆息高企的情況下，部分業主可能只會賺取到現金回贈，但每月實際供款利率及利息支出都不會下跌。

當然，來年拆息走勢難料，可能過年後資金需求回落，拆息回順，又會令轉按慳息效果恢復明顯。不過，短期而言，轉按少了一個誘因，可能會令未來數月的新批轉按數字回落。

原文刊於iMoney 2017年12月23日

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再論負資產風險

有發展商為年輕買家提供10年低息高成數一按；首期不足10%可入市。看似名額有限，但總算是準買家的一個選項；計劃見報之時，又有學者提示準買家，選用類似安排，樓價跌一成即成負資產。此類忠告，可說是：正確但無用。

回到樓市，取用按揭的成數愈高，成為負資產的風險愈大，此是100%正確的觀點。理論上此風險是可以完全避免的--不借用按揭，以手上儲蓄現金支付全額樓價，便完全不會有負資產的風險了--樓價即使下跌至一文不值，有關物業亦不是「負資產」，因為負資產的定義是債務高於資產價值。問題是，對多數人來說，此個方法的可行性偏低--多數人沒有足夠資金先支付全額樓價。

準時還款 銀行一般不會有行動
更大的問題是，當有人提出：借用較高成數按揭，成為負資產的風險較大時。大家有沒有想過，其實物業成為負資產，具體會對借款人有甚麼影響？
物業成為負資產當然有負面影響，例如說，一個負資產物業，一般情況下較難加按套現、萬一突然需要現金周轉時，賣樓不但不會增加現金，反而要立即清理債務；此都是負資產的壞處。但根據上一個樓市周期的經驗，樓價下跌，只要借款人準時還款，貸款機構一般不會因物業成為負資產而有特別行動，其實負資產不會為業主帶來更多負面影響。

按揭成數非關鍵留意可承受借貸金額
多數人置業都要透過按揭融資，在樓價高企的當下，要入市，選用較高成數的按揭安排可能難以避免。真正需要管理的風險，是債務的金額是否自己有能力償還。一個月入$8萬的人，購入一個$400萬物業，按揭成數九成，借$360萬，其實風險並不高--他應該有能力應付每月供款，即使利率上升，對其財務影響亦有限。
相反，同一個人購入$1,600萬的物業，按揭成數五成，借款$800萬，由於成數低，較低機會成為負資產，但風險其實變得略高-整體上供款負擔佔月入比率較大。
例子說明，討論風險時，按揭成數往往不是關鍵，更應留意的是借貸金額是否自己可以承受。

原文刊於置業家居2017年12月23日

前高官入市的訊號

前高官卸任不久，被揭發購入豪宅。由於身處官場時，其人曾多番提示市民入市有風險，事件引來不少評論揶揄。平心而論，有關前官員的行為其實不值苛責，但事件反映的市場意義，或許更值得樓市參與者留意。

首先，作為政府高官，不管他自己的立場、觀點為何，根本不可能，亦不應該與政府唱反調。作為財金高官，任何時候提醒市民入市小心（不管是樓市、股市）都是應有之義；不太可能會有高官鼓勵市民放膽買樓買股。更何況近年政府要控制樓市，官員提示市民留意風險，完全合情合理。

當然，如果官員一方面向市民明示暗示市場有風險，自己卻大手入市，那在政治倫理上大有可議之處。但現時我們看到的，是前高官在脫離官場後，方才入市，原則上有關行為並沒有違反什麼倫理標準。某程度上，更可以說，有關人士當官時有所犧牲，明明想入市/有需要入市，也因為官方身份而忍手。有關的情況，總比主管教育的官員一方面大手改革這、改革那，一面把子女都送去國際學校更容易為市民理解。

事件折射的市場訊息反而值得我們進一步深思：前高官應該對香港的財金環境有充分了解。他退任後入市，固然可能是個人或家庭需要，而沒有太多資產升值的考慮。不過，將心比心，如果他掌握的數據會令人預期樓價會大幅下跌，在情在理，恐怕都不會在退任不久便斥資置業，至少，繼續租樓住不會引來多方諷刺。

合理的推測，政府高層掌握的數據至少不會對「樓價大跌」的預測有強勁支持。當然，此不是什麼驚天大發現：雖然樓價高企，但對明年樓市走勢的預測，仍是估計上升的較多；而作為少數意見的負面預測，即使估計樓價下跌，幅度也只有10%。

在無「黑天鵝」出現的前提下，往後樓價似乎都是平穩傾向看好。前高官在負擔能力範圍內入市，又有什麼好值得質疑？

原文刊於經濟日報網站2017年12月20日

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樓價與購買力脫節嗎？

歲晚時節，又是估樓價走勢的時間。估計來年樓價走向的專家意見，一面倒估計來年樓價上升，會否反高潮，有待時間證明。在云云專家中，少數持相反意見的，主要立論是目前樓價與購買力已經脫節。究竟樓價有沒有與購買力脫節？

討論之前，請先想像一個虛擬的情況：假設明年香港全港只有一個物業供應，位於山頂，實用面積1萬方呎，最終以呎價10萬元，樓價10億元成交，買家是富豪榜中人。你說此時樓價有沒有與購買力脫節？

如果一本通書睇到老，以全港家庭收入中位數去衡量，香港的「平均樓價」10億元，樓價不止離地，簡直高到上火星。但在上述的虛擬交易中，買家的供款負擔佔收入比率可能極度偏低，那麼樓價究竟有沒有與購買力脫節？

上述虛擬例子的作用之一，是要說明大家在說「購買力」之時，用字一樣，但不同評論者所指其實大有不同。結果一方主張樓價已經與購買力脫節，另一方卻認為現時購買力遠遠未被耗盡。

認為樓價與購買力脫節的一方，會搬出中等收入家庭(或者是中產收入人士/大學畢業生等)的收入，已經難以應付一個「上車盤」的首期/每月供款。很大程度上，此是事實，而且因為近年樓價升幅高於薪金升幅，計算上樓價是愈來愈與「購買力」脫節。

而認為購買力未被耗盡的一方，會指出由於成交量下跌，實際上入市的買家是較高收入的一群，加上買家大都通過壓力測試，實際上供款負擔不大(此方面又有人口普查的數據佐證：2016年樓價比2011年高，但需要為住所供樓的家庭，供款佔收入比率反而微跌)。

那麼，樓價與購買力是否可以長期脫節？那便要看你說的是哪一種「購買力」。如果說是「一般家庭」，某程度上樓價是可能更長時間與一般家庭收入脫節；因為支撐樓價的，其實是另一意義下的購買力。

原文刊於信報網站2017年12月19日

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按揭申請被拒批的原因(一)

個個申請按揭，唔通個個都借到按揭咩？銀行總唔會單單申請都照批，一般而言，究竟按揭申請被拒批的原因為何？