今年按揭市場取用數字理想,除了一手成交暢旺外,轉按活躍亦是原因之一。但展望未來,在拆息高企的情況下,轉按的誘因可能下跌。
近年轉按活躍,2015年全年新批轉按貸款有567億元,去年數字升至742億,2017年至10月份,新批轉按數字已逾1,000億元;可見轉按日趨普遍。轉按的理由,不外乎以下幾項:
‧慳息—銀行競爭激烈,新造樓按的利率下跌,例如2、3年前一般新造H按利率為H+1.7厘。而2017年中新造按揭利率一般為H+1.3厘,業主可藉轉按節省利息。
‧套現—近年樓價反覆上升,持有物業市值上升,業主可透過轉按/加按,增加借款額、套取現金作其他用途。
‧獲取現金回贈---銀行會為新按揭客戶提供現金回贈,金額可達借款額1%至1.7%;不少業主本身即使無套現等需要,亦因此養成定期轉按的習慣。
‧調整借款人/擔保人組合---部分借款人入市時可能需要家人提供擔保才可通過壓力測試。但作為擔保人,日後自已申請按揭時卻會因而受影響。不少業主如收入改善,都會透過轉按,順便移除擔保人。
在種種理由中,傳統上以慳息及套現為最為常見。現時市場多數意見估計,來年樓價會持續上升,如預測準確,意味來年一般業主轉按套現的空間仍會增加。不過,在慳息上卻可能是另一回事。
表面上,現時新造按揭一般利率為H+1.3,2年前一般按揭條件為H+1.7、2年罰息期。業主過了罰息期,如條件配合,轉按表面上會節省0.4厘息差。不過,由於拆息高企,近日一個月拆息企於1.1厘水平—不管是H+1.3,抑或H+1.7,多數H按都會轉用鎖息供樓,以「大P」為例,即P-3.1厘—利率都是2.15厘。
簡單而言,近2年轉按,借款人不單可節省利息支出、更可賺取現金回贈。但在拆息高企的情況下,部分業主可能只會賺取到現金回贈,但每月實際供款利率及利息支出都不會下跌。
當然,來年拆息走勢難料,可能過年後資金需求回落,拆息回順,又會令轉按慳息效果恢復明顯。不過,短期而言,轉按少了一個誘因,可能會令未來數月的新批轉按數字回落。
原文刊於iMoney 2017年12月23日
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