再論負資產風險

有發展商為年輕買家提供10年低息高成數一按；首期不足10%可入市。看似名額有限，但總算是準買家的一個選項；計劃見報之時，又有學者提示準買家，選用類似安排，樓價跌一成即成負資產。此類忠告，可說是：正確但無用。

回到樓市，取用按揭的成數愈高，成為負資產的風險愈大，此是100%正確的觀點。理論上此風險是可以完全避免的--不借用按揭，以手上儲蓄現金支付全額樓價，便完全不會有負資產的風險了--樓價即使下跌至一文不值，有關物業亦不是「負資產」，因為負資產的定義是債務高於資產價值。問題是，對多數人來說，此個方法的可行性偏低--多數人沒有足夠資金先支付全額樓價。

準時還款 銀行一般不會有行動
更大的問題是，當有人提出：借用較高成數按揭，成為負資產的風險較大時。大家有沒有想過，其實物業成為負資產，具體會對借款人有甚麼影響？
物業成為負資產當然有負面影響，例如說，一個負資產物業，一般情況下較難加按套現、萬一突然需要現金周轉時，賣樓不但不會增加現金，反而要立即清理債務；此都是負資產的壞處。但根據上一個樓市周期的經驗，樓價下跌，只要借款人準時還款，貸款機構一般不會因物業成為負資產而有特別行動，其實負資產不會為業主帶來更多負面影響。

按揭成數非關鍵留意可承受借貸金額
多數人置業都要透過按揭融資，在樓價高企的當下，要入市，選用較高成數的按揭安排可能難以避免。真正需要管理的風險，是債務的金額是否自己有能力償還。一個月入$8萬的人，購入一個$400萬物業，按揭成數九成，借$360萬，其實風險並不高--他應該有能力應付每月供款，即使利率上升，對其財務影響亦有限。
相反，同一個人購入$1,600萬的物業，按揭成數五成，借款$800萬，由於成數低，較低機會成為負資產，但風險其實變得略高-整體上供款負擔佔月入比率較大。
例子說明，討論風險時，按揭成數往往不是關鍵，更應留意的是借貸金額是否自己可以承受。

原文刊於置業家居2017年12月23日