發展商按揭比例上升

市場統計，二月份的樓花按揭中，約2成涉及發展商的按揭安排。值得留意，實際上採用此類安排的買家應該會比2成更高。由於發展商按揭在優惠期後利率無可避免較銀行一按為高，尤其是樓價調整的當下，選用此類安排的買家，對較高利率供樓，宜有一定財政準備。
倘二按優惠期完結遇加息 供款或暴增
樓花按揭不完全反映選用發展商按揭安排的數字，因為個別新盤發展商提供建築期付款的一/二按安排，即物業屆現樓才向銀行申請一按+發展商二按或向發展商申請整筆按揭，現時根本未能計算此批買家實際選用發展商一、二按的數字。
在銀行體系角度而言，如果新樓買家借用的是銀行一按+發展商二按，買家必須通過壓力測試；買家應有一定財政實力應付全部按揭供款，萬一借款人斷供，一按銀行亦有較高順位取回欠款，銀行承受的額外風險有限。如果是整筆一按均由發展商關連財務公司提供，原則上更與銀行無關。
由買家角度看，情況卻可能有點不同。單以銀行一按+發展商二按的組合而言，雖然整個按揭組合要通過壓力測試，買家應有一定財政實力應付供款。不過，一旦二按優惠期完結時，碰上利率回升，一、二按供款卻可能較優惠期暴增，買家或需時適應。
過去借入較高息一、二按的業主，一個常見的「處理方案」是在有關貸款的優惠期後轉按；只要將按揭成數轉回傳統銀行，利率便可望大幅下跌。但此種處理 方案其實有賴於外在條件配合，包括轉按時物業估價、當時的按揭指引等容許小業主以銀行按揭取代原有較高利率的發展商按揭。但在樓價前景不明朗的當下，有關 條件是否出現，便要視乎當時樓市情況而定。
轉按或需補巨額按揭差額
以一個樓價1,000萬元物業，銀行一按5成，二按3成的個案為例，按揭借款只800萬元；如二按優惠期為2年免息免供，其時樓價下調至900萬 元，按揭指引不變的話，銀行一般按揭成數上限便是450萬元。買家要轉按，手頭先要有數百萬元現金以支付新舊按揭的差額。如果手頭資金欠奉，便需要以二按 的正常利率供樓（一般是最優惠利率上下1厘）。
不管新盤買家以任何原因借入發展商安排的按揭，由於資金成本問題，此類貸款利率無可避免會高於銀行一按。過去樓市長升長有，二按優惠期完結時，樓價 已升一截，買家轉按較容易，未必需要真的長期捱貴息。萬一因收入證明等未能成功轉按，大不了也可賣樓止賺套現。但樓價由高位回調，如果調整期維持較長時 間，都會令轉按、止賺等部署難以實行，買家對此宜有心理準備。

原文刊於經濟日報網站2016年3月9日

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捆綁式次按風暴？

有周刊報道，市場上有提供樓按的財務公司，將不同業主向他們抵押的多個物業，「打包」成一籃子的抵押品，再向另一家財務公司借錢。報道指如此操作，會大增樓市風險，更怪罪問題源出金管局限制銀行樓按。是耶非耶，不如了解一下。
有關報道指，在此種模式下，借款「被打包」的業主們並不知情，若其中有業主拖數不還，終極新債主有權向其他業主追數收樓；如果打包按揭再借款的財務 公司財政出現問題，甚至可能出現只要其中一個業主違約，整個打包組合借款被Call Loan(貸款人要求借款人即時還款)的情況。本來供款正常的業主要提早還款，沒有資金還款只好賣樓，結果是增加樓市風險。
討論上述報道提及的風險前，首先說明幾個基本概念。在小業主來說，按揭是債務，對貸款機構來說，按揭卻是資產；如其他資產一樣，可以作為抵押品借款，或轉售套現。但不管將按揭資產抵押或轉售，都應該不會改變原有按揭合約下借貸雙方的權責。
新債主的貸款動機
一家財務公司手持一批按揭合約，如要套現，簡單可行方式有兩個：其一為將資產轉售，按揭合約轉售後，買家便繼承原有合約中貸款人的權益。打一個比 喻，情況類似業主將出租單位連約出售，新業主便繼續收租。此種情況下，原本提供按揭的財務公司一手收錢，一手交出按揭資產；部分情況下，套現的財務公司， 會繼續作為供款的收托中介 (collection agent)，但其財務情況便與新債主如何處理按揭合約，完全沒有關係。
另一種情況是財務公司將按揭資產打包，作為抵押借貸，借入營運資金(working capital loan)；情況類似業主將出租單位抵押借款。在正常情況下，A財務將其按揭資產抵押予B借款人，A財務仍然是每月收取還款的公司，如在打包組合內出現斷 供，正常處理方法是更換組合內容，抽走斷供的按揭，換上另一筆按揭抵押；另一個常見處理是A財務公司向B部分還款，而所謂捆綁式「被」提早還款，可說罕有 的情况。
其次，萬一A財務出現財困，未能向B新債主履約還錢，此時新債主便有權接收打包抵押品，即按原本A與個別債仔訂定的合約，按月收取供款。對債仔來 說，是債主換了，但債務內容應該不變。當然，一般按揭合約是會有Repayment on Demand的條文，新債主如同受監管的銀行，是可以要求即時還款。分别是會否執行和如何執行！
不過，對新債主來說，債仔持續供款，又有何理由動輒要求即時還款？相對來說，如果A財務一直沒有把按揭資產抵押，當A有需要時，他本來就有機會要求即時還款(就算A真的財困，更常見的情況是將按揭資產打包轉售，套現比向每個業主即時還款，簡單快捷得多)。
在實際上，有財力大手向同業貸款的新債主，多為行內老字號，在業內都有逾十年的經驗，自惜羽毛，向同業貸款/買下按揭資產，動機斷不是為要向小債仔 逐一要求即時還款。這裏更值得反問，在市場一片看淡，風聲緊張的環境下，為何仍然有人願意真金白銀買入被視為高風險的財務公司按揭資産(或接受為借款抵 押)。筆者還是那句，在資本主導的市場，資金的投入比免費意見更有參考價值。
簡單的逆向思維
有關報道指財務公司打包按揭和抵押借款，增加市場風險，原因在於金管局收緊銀行按揭，令借款人轉向財務公司借款。其實，是否我們又沒有抓準問題所在？
試想一下，報道中的貸款個案，將物業當作提款機，多次加按套現，此是穩健銀行應該接受的授信模式嗎？一位業主購入400萬元的單位，本來向銀行借一 按，單位升值後，再展轉由銀行走向多家財務公司做按揭套現，累積借款逾600萬元。如此有需要地「進取」，又豈是尋常用家所為？此類借款人接受財務公司貸 款，原因不外乎較易借款，他們當然沒有理由期待財務公司會在利息、貸款内容、追收欠款、要求客戶提早還款的政策與銀行一樣客氣！
有關報道值得逆向思維是如果沒有管制，此等按揭已大量潛藏在銀行體系，難道銀行的存戶樂見這個現象？在重重管制下，願意接受高利率，換來非優質和借款規模受限，而且被拒諸銀行體系，對金融穩定是好還是壞？思考一下上文提及的貸款操作，相信也有清楚答案。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年3月8日

同業拆息回落 H按仍處主導地位

2015年全年，每月新批按揭中，以拆息為準的按揭（H按）大致佔比重8成；但2016年1月，新批按揭中H按比重回落至77.2%，為年半新低，但情況未必會持續，料年內H按仍處主導地位。
H按成為市場主流，主要原因是過去一段長時間，H按的利率較傳統最優惠利率為準按揭（P按）為低。2015年1個月拆息大致於0.2厘水平橫行，以 銀行提供最佳的H按條件H+1.7厘計，按息即約1.9厘；較金管局指引下，P按最低利率2.15厘低約0.25厘。加上H按有鎖息機制，客戶風險有限， 遂吸引大量客戶選用。
H按有鎖息機制 吸引客戶選用
但2016年1月，外圍市況波動，港元一度觸及弱方兌換保證，港元拆息亦上升，1個月拆息曾升至0.38厘水平。拆息上升，除了H按供樓業主的當月 供款會輕微上升，似乎也影響到新批按揭中的H按比重。1月新批按揭中，H按佔77.2%，雖然較上月79.7%只是輕微回落，但比重已是近年半新低。
新批拆息按揭比重回落，估計部分原因為拆息上升，令H按吸引力較前下跌有關。但初步看來，有關情況未必持續，年內新批按揭仍會以拆息為主導。
原因之一是拆息在農曆新年過後，已見回落，新近1個月拆息已回落至0.25、0.26厘水平，雖然仍較2015年平均為高，但較1月高位已見急回。拆息回順，料會刺激更多按揭申請人選用H按。
原因之二，即使在拆息按揭處於1月高位（0.38厘）水平時，如果借款人獲批H+1.7厘的條件，按息仍然輕微低於P按最低水平（2.15厘），1 月H按新批比重下跌，較可能是市場情緒式反應的影響。理論上，如果最優惠利率不變，銀行批出H+1.7厘的條件，只要1個月拆息低於0.45厘，H按利率 仍然低於P按。
極端一點而言，即使一個月拆息高於0.45厘，如果銀行仍然提供P（5.25厘）-3.1厘的鎖息上限，借用人選用H按仍然較有利，拆息不回落便用等同P按利率供樓，萬一拆息回落，每月供款仍有機會下調。
總括而言，1月份拆息一度上升，如果情況持續，的確可能令H按比重回落；但拆息已見回順，估計H按主導的情況在年內仍將維持。

原文刊於經濟日報網站2016年3月2日

居屋售價不變的啟示

房委和房協推出新一批資助房屋(下稱居屋)，售價大致在去年高峰期決定，至今私樓價格較高峰期下跌一成，兩個機構卻決定，居屋售價維持不變，此一個行政決定背後原因何在？
可能的原因有很多，官僚機構多一事不如少一事的心態應該有一定影響；反正推盤量有限，不減價也可清貨，那又何必減價？更大的原因可能在於財政考慮， 過去房委會曾表示，出租公屋入不敷出，過去財政平衡大致依賴出售居屋的收入。近幾年恢復出售居屋，但數量有限，在房委會財務角度看，有足夠動機維持新居屋 售價不變。
另一個可能的原因是，避免強化市場「樓價低處未算低」的訊號。房委會作出不減價的決定前，市場一度傳出，居屋可能調整售價的消息。客觀而言，私樓價格下跌一成，居屋減價也是自然而然的發展；而最終兩個機構決定不減價，某程度上可說他們在避免向市場發放利淡訊號。
不管原因何在，作出不減價決定，其實有一定風險。風險在於，居屋於今年年中才揀樓，如果未來數個月，私樓樓價維持過去數個月的調整幅度，居屋售價又 不變，居屋的相對吸引力便會大減。試想一下，樓價如像2008年，半年下跌兩成，400萬元的私樓跌至320萬元，居屋售價仍是280萬元，即使說折扣率 調整至88折，對合資格買家仍有多少吸引力？
當然，萬一私樓樓價仍持續下跌，兩個機構大可用「順應市民要求」為由，在準買家揀樓前緊急調整售價；但「唔減又減」，此舉會予人決斷力不足，誤判形勢的印象，在決策而言此類風險可免則免。
近期類似的例子是聯儲局議息：聯儲局好不容易，於去年底終於開啟加息步伐，但不知是否時運不滯，加息後環球經濟展望持續轉差，油價低迷、歐洲量寬、 個別歐洲國家和日本要推出負利率、市場擔心中國債務危機。市場原本由估計年內美息可上升一厘，而下調至估計升幅不足半厘，更誇張的估計是美息或調頭向下， 甚至可能仿效日本，實行負利率政策。
對於美息是否可能調頭回落，目前判斷可能太早。但環球經濟底子欠佳，會制約美息上升空間。而美國利率政策，最差的情況是先加後減，此情況如出現，代 表聯儲局本身也對經濟環境欠缺掌握，反而影響市場信心。因此，雖然環球經濟前景不明，市場呼籲減息的聲音轉強，年來美息較可能的走向是按兵不動。
說回香港居屋的定價問題，相信兩個機構也不願出現居屋售價「話唔減又減」的情況。他們決定不調整居屋售價，某程度上可說他們判斷，樓價再調整的空間不大。

原文刊於信報網站2016年3月1日

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物業成負資產 提早還款可取？

負資產個案重現，不少意見提及，要降低物業成為負資產的風險，買家不要借盡。例如應考慮提高置業首期、降低按揭成數。此種常見策略驟看合理，似乎也深受市場接納，但是否好主意？
討論前請先考慮以下情況：假設你購入了一個單位自住，買入價$400萬，買樓時沒有聽過「增加首期，減低負資產風險」的忠告，採用了九成按揭入市， 現時按揭餘額$350萬，每月供款$1.5萬，佔現時月入$4萬的37.5%。不幸樓價下跌，物業最新估值是$300萬，即物業已是負資產。現時你聽到 「減低負資產風險」的忠告了，而你手頭上有$100萬現金，你會考慮進行提早還款，令物業脫離負資產行列嗎？
經濟收縮 保留現金傍身
估計多數人的答案是「不會」。有趣的是，為甚麼在「未置業」的狀態下，多數人會認同「提高按揭成數、減低物業成為負資產機會」的說法。但當物業真的成為負資產時，卻未必會進行部分還款，以執行「自行降低按揭成數」的策略，令物業脫離負資產行列？
「提高按揭成數、減低物業成為負資產機會」的說法廣為流傳，原因之一，可能在於此主張在邏輯上、算術上都是100%正確的說法。正確程度就如「安坐 家中，以減少交通意外風險」一樣。原因之二是大家直覺上認定「負資產」不是好東西，應該避之則吉，既然有一個方法減少物業成為負資產的機會，便容易深入民 心。
問題是，為何沒見有人在負資產大量湧現時主張：「大家提早還款，物業便不是負資產了」？
在上文的假想例子中，多數人應該不會選擇提早還款。原因很簡單，樓價下跌往往意味經濟收縮、失業率上升。此等情況下，穩健的理財態度是減少消費、預 留較多備用現金，除非按揭借款的利息大升，否則一般人會傾向保留較多現金傍身，以備不時之需。相對來說，理財進取的，可能部署執行「別人驚慌時貪婪」的策 略，準備現金換樓或擴大投資，更不可能提早還款。
收入作標準 計算借貸風險
物業成為負資產對業主來說不是好事。但其「不好」，源於物業市值較購入價低。購買$100萬的物業，不管按揭成數是多少，物業貶值$30萬，損失就是$30萬；當初多付或少付首期，對「貶值」多少沒有影響。
最後要處理何謂「借得太盡」的問題。不少人會將按揭成數高與借款額高混為一談。但要考慮一筆貸款是否在負擔能力以內時，重要的是相對於收入的貸款額 或供款額；而不是貸款相對於抵押品的成數。舉例來說，月入$4萬，借入$350萬貸款，每月還款約$1.5萬，不管此$350萬的按揭成數是五成抑或九 成，對借款人來說風險其實一樣。

原文刊於置業家居2016年2月27日

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申請新居屋的考慮因素

房委、房協推出新一批居屋，吸引大批市民領取申請表格。有關屋苑價格在去年訂定，由於期內樓價下跌約1成，派表前一度傳出可能調整居屋售價，但最終售價仍是維持，只會調整折扣率。
在買家角度，有關安排難說理想。本地資助房屋沿用「按市價折扣」的機制，待買家他日在自由市場轉讓時，再按當時市值補回差價。但由計算市價至抽籤揀樓，存在一定時差。在市況平穩，甚至樓價上升時，有關安排自然受買家歡迎。但在樓價下跌時，買家便可能會擔心自己買貴樓。
表面上，市價下跌，官方調整折扣率，買家似乎無損失。例如市值400萬單位，7折出售，即280萬元。如市值下跌1成至360萬，售價維持在280 萬元，折扣率調整至77.8%。買家未來如在自由市場將單位轉讓，便只需按當時市值向房委會補回約22.2%差價。在此安排下，如果樓價輾轉上升，小業主 未來可分享的升值部分價值會更高。
問題之一，是展望未來，新居屋供應有限，市民對居屋的需求難見減少，未來二手居屋可能由第二市場（不需補價售予合資格人士）主導，現時說「折扣率低，未來補價少」，對買家意義不大。對買家來說，較好的安排可能是折扣率不變，直接調低售價。
除了折扣率之外，準買家亦要留意，新居屋在去年訂價，在今年中揀樓、簽訂買賣協議，亦只提供建築期付款，即買家要在物業臨近落成時，才找銀行申請按揭。而新居屋的預計入伙日期為2018至2019年。
如果期內樓價持續調整，甚至可能出現成交價高於當時私樓價格的情況。當然，新居屋有房委/房協提供擔保，即使樓價下跌，買家屆時應該仍可按購入價為單位申請9成按揭，買家至少不必擔心估價不足難以上會的問題。至於樓價持續下跌的風險有多大，便需要買家自行衡量了。

原文刊於經濟日報網站2016年2月24日

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有關減辣的幾點思考

樓價持續調整，早前特首仍在斬釘截鐵表明不考慮減辣，金管局卻說如確認樓價轉向，將檢討逆周期措施。雖然政府、金管局有別，但市場往往「不用分得那麼細」，將政府、金管局的招數都統稱為樓市辣招。
金管局自2009年以來多次收緊按揭指引，稱為逆周期措施。大致的概念是樓市處於上升周期，便透過措施收緊信貸。值得留意，此等措施的初衷，應該是控制銀行的風險，而不是直接去調控樓價。
但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等，金管局都成功將整體按揭槓 桿比率下調；對於持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士，有關措施的影響更大，結果是投資及換樓需求都受一定影響，其遏抑樓價的威力不下於政 府的辣招(三種印花稅)。在此，先按市場習慣，稱呼金管局的招數為辣招。
要求官方減辣的理據，除樓價較去年高位已見明顯下調外。一般估計隨利率回升、經濟放緩，年內樓價或出現更大跌幅，如樓價跌幅擴大，負財富效應會令經濟進一步收縮。
一般相信金管局如確認樓價轉勢而減辣/收招，會採用「後發先收」的步驟。例如2015年2月推出第7輪逆周期措施，700萬以下物業按揭成數至6成的限制便可能先行放寬；而2009年限制2000萬元以上物業按揭成數至5成的第1輪措施，會在最後才收回。
參考中原指數，今年2月中的樓價指數其實已較去年同期(即上次出招)低約5%，市場要求收招的聲音更見響亮。
當然，如果去年2月金管局認定當時樓價過高，風險太大需要制約，也沒有理由樓價輕微低於出招時幅度，便急急收招。較有可能的是樓價明顯低於出招位(例如低一成以上)時，才考慮是否收回。
最可能首先收回的招數，如無意外應是600萬元以下物業的按揭成數限制。即由現時的6成上限，調整至去年2月出招前的7成。理論上此會令用家的首期比例減少，可提早置業。
問題在於，樓市往往受大市氣氛影響，在普遍預期樓價回落的當下，剛性需求也告回軟，現時放寬樓價成數未必對刺激成交有太大作用。
最後要留意的是，除了「限制按揭成數」之外，近年金管局推出的招數中，有部份涉及基本風險控制的要求，例如按揭壓力測試、對非本地收入人士按揭成數有更嚴格限制等。此些招數有可能長期存在，即使樓價出現較大調整，監管機構亦未必會收回。

原文刊於信報網站2016年2月23日