樓價持續調整,早前特首仍在斬釘截鐵表明不考慮減辣,金管局卻說如確認樓價轉向,將檢討逆周期措施。雖然政府、金管局有別,但市場往往「不用分得那麼細」,將政府、金管局的招數都統稱為樓市辣招。
金管局自2009年以來多次收緊按揭指引,稱為逆周期措施。大致的概念是樓市處於上升周期,便透過措施收緊信貸。值得留意,此等措施的初衷,應該是控制銀行的風險,而不是直接去調控樓價。
但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等,金管局都成功將整體按揭槓
桿比率下調;對於持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士,有關措施的影響更大,結果是投資及換樓需求都受一定影響,其遏抑樓價的威力不下於政
府的辣招(三種印花稅)。在此,先按市場習慣,稱呼金管局的招數為辣招。
要求官方減辣的理據,除樓價較去年高位已見明顯下調外。一般估計隨利率回升、經濟放緩,年內樓價或出現更大跌幅,如樓價跌幅擴大,負財富效應會令經濟進一步收縮。
一般相信金管局如確認樓價轉勢而減辣/收招,會採用「後發先收」的步驟。例如2015年2月推出第7輪逆周期措施,700萬以下物業按揭成數至6成的限制便可能先行放寬;而2009年限制2000萬元以上物業按揭成數至5成的第1輪措施,會在最後才收回。
參考中原指數,今年2月中的樓價指數其實已較去年同期(即上次出招)低約5%,市場要求收招的聲音更見響亮。
當然,如果去年2月金管局認定當時樓價過高,風險太大需要制約,也沒有理由樓價輕微低於出招時幅度,便急急收招。較有可能的是樓價明顯低於出招位(例如低一成以上)時,才考慮是否收回。
最可能首先收回的招數,如無意外應是600萬元以下物業的按揭成數限制。即由現時的6成上限,調整至去年2月出招前的7成。理論上此會令用家的首期比例減少,可提早置業。
問題在於,樓市往往受大市氣氛影響,在普遍預期樓價回落的當下,剛性需求也告回軟,現時放寬樓價成數未必對刺激成交有太大作用。
最後要留意的是,除了「限制按揭成數」之外,近年金管局推出的招數中,有部份涉及基本風險控制的要求,例如按揭壓力測試、對非本地收入人士按揭成數有更嚴格限制等。此些招數有可能長期存在,即使樓價出現較大調整,監管機構亦未必會收回。
原文刊於信報網站2016年2月23日
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