負資產個案重現,不少意見提及,要降低物業成為負資產的風險,買家不要借盡。例如應考慮提高置業首期、降低按揭成數。此種常見策略驟看合理,似乎也深受市場接納,但是否好主意?
討論前請先考慮以下情況:假設你購入了一個單位自住,買入價$400萬,買樓時沒有聽過「增加首期,減低負資產風險」的忠告,採用了九成按揭入市,
現時按揭餘額$350萬,每月供款$1.5萬,佔現時月入$4萬的37.5%。不幸樓價下跌,物業最新估值是$300萬,即物業已是負資產。現時你聽到
「減低負資產風險」的忠告了,而你手頭上有$100萬現金,你會考慮進行提早還款,令物業脫離負資產行列嗎?
經濟收縮 保留現金傍身
估計多數人的答案是「不會」。有趣的是,為甚麼在「未置業」的狀態下,多數人會認同「提高按揭成數、減低物業成為負資產機會」的說法。但當物業真的成為負資產時,卻未必會進行部分還款,以執行「自行降低按揭成數」的策略,令物業脫離負資產行列?
「提高按揭成數、減低物業成為負資產機會」的說法廣為流傳,原因之一,可能在於此主張在邏輯上、算術上都是100%正確的說法。正確程度就如「安坐
家中,以減少交通意外風險」一樣。原因之二是大家直覺上認定「負資產」不是好東西,應該避之則吉,既然有一個方法減少物業成為負資產的機會,便容易深入民
心。
問題是,為何沒見有人在負資產大量湧現時主張:「大家提早還款,物業便不是負資產了」?
在上文的假想例子中,多數人應該不會選擇提早還款。原因很簡單,樓價下跌往往意味經濟收縮、失業率上升。此等情況下,穩健的理財態度是減少消費、預
留較多備用現金,除非按揭借款的利息大升,否則一般人會傾向保留較多現金傍身,以備不時之需。相對來說,理財進取的,可能部署執行「別人驚慌時貪婪」的策
略,準備現金換樓或擴大投資,更不可能提早還款。
收入作標準 計算借貸風險
物業成為負資產對業主來說不是好事。但其「不好」,源於物業市值較購入價低。購買$100萬的物業,不管按揭成數是多少,物業貶值$30萬,損失就是$30萬;當初多付或少付首期,對「貶值」多少沒有影響。
最後要處理何謂「借得太盡」的問題。不少人會將按揭成數高與借款額高混為一談。但要考慮一筆貸款是否在負擔能力以內時,重要的是相對於收入的貸款額
或供款額;而不是貸款相對於抵押品的成數。舉例來說,月入$4萬,借入$350萬貸款,每月還款約$1.5萬,不管此$350萬的按揭成數是五成抑或九
成,對借款人來說風險其實一樣。
原文刊於置業家居2016年2月27日
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