流通率下跌是福是禍

港府、金管局自2009年以來，推出多項遏抑樓市/加強按揭風險管理的措施。直至去年中，樓價才由上升轉向橫行，踏入2014年，才見二手樓價出現微跌。由政府高層近日發言看來，頗有「終於制服樓價上升」的豪氣，但此個成功，有其隱藏的代價。

日本人用「不動產」三個漢字來表達物業資產。「不動產」一方面用得十分準確—土地及土地之上的建築物作為資產，的確不像現金、股票等資產般可以隨意「移動」。但不動產三字似乎又過份強調物業「不變」，令人聯想到「難以流動」，可能因為詞組帶出的印象與現實有點距離，不動產三字在香港較少被採用。但眾多辣招之下，本地住宅物業的流通率開始下跌，卻愈來愈有「不動」的特性，長遠而言，此會產生一系列問題：

按揭貸款一直是本地銀行貸款中的主要組成部分，也是一般人可自銀行取得，利率最低的貸款。特首梁振英在施政報告中提及的勵志故事---青年人加按創業。故事能夠成立，亦與按揭貸款的特質有關。

銀行願意為按揭貸款提供相宜的利率，有幾個主要原因，包括：

‧    整體上，本港按揭還款紀錄良好：在市況最差的2002、2003年，按揭貸款拖欠比率只是1.4%--數字接近於美國當地按揭拖欠的最佳紀錄水平；

‧    銀行競爭激烈：取消利率協議後，按揭利率由P+年代走入P-年代，銀行為了保持市佔率，直接在按揭市場進行價格競爭；

‧    按揭是有抵押貸款：即使借款人拖欠供款，甚至斷供，銀行可收回抵押品，抵償欠款。

值得留意的是第三點：銀行可收回抵押品抵償欠款。此處涉及一些假設：抵押品是有價有市、容易買賣的。傳統上，此的確是香港住宅的一特色：容易變現。借款人斷供，銀行收回物業拍賣，可以在一個合理時間內售出，收回欠款。

現時香港住宅總存量約110萬伙，2000年前後約是102萬伙。1997年二手住宅成交量為14.6萬伙，大致上，二手市場上每7個單位便有1個在年內轉手。2013年二手成交量約4.1萬伙，為十多年來新低，大致上，每26個單位才有1個在年內轉手，住宅物業的流通率大減。(撇開成交量特別高、特別低的年份不計，一般而言，本地二手住宅一年有8萬至10萬宗成交算是正常水平)

暫時來說，成交量減少帶來的問題未算太大---一方面，市場認定辣招是非常時期的措施，現時低成交量的情況，是「特別情況」，會在不久將來過去。另一方面，樓價未見明顯調整，不管放售單位的是業主抑或銀主，只要在樓價上有輕微調整，或者付出更多時間成本，等待一下，仍不難售出單位。

但現時市況的發展，不排除低成交量維持的時間會較一般人估計的長---美息未見明顯上升前，樓價難有大幅調整，辣招難撤，需求受限。

低流通率，某程度上改變了本地物業「容易變現」的特性。當然，在低成交量、按揭取用金額偏低的情況下，即使抵押品變現難度增加，銀行都不會停批某類物業的按揭，根據往績，在2002、03年樓價大跌6、7成，失業率達8成的情況下，絕大多數本地業主仍會持續供樓---抵押品變現能力差一點，影響也不大。

但低流通率的情況持續，對業主，尤其是從事收入、職位較不穩定行業人士有較大影響—萬一急需賣樓時，將難以善價而沽。此重風險在現時低成交量的市況下，值得置業人士留意。

原文刊於iMoney 2014年1月25日

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負擔比率四連冠的感想

有人說，所謂專家，就是那些將你早知道的事告訴你，不過敍述得詳細一點的人。本周就有海外機構專題報導，香港連續第4年成為全球樓價最難負擔的地方。說本地樓價高，已說了很多年，大概連最樂觀的樓市好友也會認同，但報告本身有甚多基本問題。

評論報告前，先強調一次，我們認同報告的結論：香港樓價偏高。但報告的比較方法有嚴重誤導。誤導也不是大問題，最大的問題是，如果採用類似報告的標準，香港樓價在2003年的谷底期也是偏高的--奉行此一標準人，可能錯失入市機會。

整個報告的方法論很簡單：將樓價中位數與家庭月入中位數比較相除，得出數字為負擔比率。

香港在的最新負擔比率是14.9倍，排第二名的是溫哥華，10.3倍，第三位是三藩市9.2倍。
其他幾個主要金融中心，數字分別是：倫敦--7.3；紐約—6.2；新加坡—5.1；東京—4.4倍；遺憾的是報告沒有北京及上海等中國大城市的統計。

報告認為，負擔比率3倍以下，樓價是可負擔，3.1至4倍屬溫和不能負擔水平；4.1至5倍為難以負擔；5.1倍或以上屬極難以負擔水平。香港樓價水平貼近於「極難負擔」的三倍。
坊間已有人評論報告的小問題--例如標示的港人入息，較本地官方數字為低。由於低報收入有避稅的誘因，官方統計的入息中位數一定較真實為低；而有關報告的數字卻比官方數字更低，一定程度上將香港的負擔比率放大。但大致上，報告的結論準確—香港樓價的負擔比率遠高於世界平均水平。

就算2003年，香港樓價都是「極難負擔」？
但所謂「天下熙熙，皆為利來；天下壤壤，皆為利往」；此類報告除了作為茶餘飯後話題，更重要是對買賣物業有沒有參考作用。

如果參考報告的「可負擔標準」，那香港樓價在任何時間都處於不合理的高位。
4年前香港樓價已是樓價難以負擔第一名，如果投資者參考報告，放棄入市；又或自住用家看過報告而放盤，改為租樓。但結果樓價卻在「偏高」情況下再升一倍，令人大跌眼鏡。事實上，根據報告的標準，連2003年都不是入市好時機。

現時樓價大概是2003年的4倍，2003年家庭收入中位數為19.2萬元。粗略計算，2003年香港的負擔比率是5.2，根據標準，仍然是極度難以負擔。
說穿了，物業不同於黃金、石油等環球同質的商品；物業有其地域特性，香港樓價再高，商人也不能在別的地方進口住宅供港人購買居住。

2003年香港的樓價已是「極難負擔」，說明本地樓市比其他地方有其獨特之處--包括公屋、居屋的存在，一定程度上解決了低收入人口的住屋問題、2012年之前對外來買家亦沒有特別徵稅、長時間的住宅供應緊張、一國兩制令市民對外移鄰城居住大有保留等等。
要比較本地樓價是處於偏高抑或偏低水平，與其「向橫比」，與同時間的其他地方比較，不如「打直比」，將香港不同時段的樓價比較，對掌握入市時機有更大的幫助。

原文刊於信報網站 2014年1月25日

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2014年按市展望

年樓市成交量創多年新低，全年一、二手取用金額均下跌，但轉按的取用金額卻取得逆市增長。今年轉按金額料可維持，一手住宅按揭或有增長，但二手住宅按揭仍不樂觀。

去年初，我們曾估計，2013年轉按市場會有較良好的表現，皆因港府推出眾多辣招，尤其是壓低按揭成數，欠缺實力的買家難以入市，一、二手成交量料會受 壓。按息仍然低企，估計不少人會透過加按、轉按套現，更有甚者，由於市場仍然看好後市，會出現父母將物業轉按套現，以資助子女的置業首期。結果，以一手、 二手及轉按為分類，去年轉按是唯一出現增長的是住宅按揭類別。

按息仍平 仍有轉按動力
展望今年，在按揭市場份額最大的二手住宅，表現料與去年接近：維持淡靜，成交量料會在低位徘徊；但樓價會否出現較明顯跌幅，則有待觀察。雖然近期樓價已見 輕微調整，但整體上按息仍處極低水平，且3年多前推出的額外印花稅，已成功迫使大部分炒家離場。在按息仍低企，以用家或長綫投資者主導的樓市，難見骨牌式 的價格調整。另外，美國收水加上港府辣招，「樓價必升」的預期已被扭轉，無迫切需要的用家料會放緩入市步伐，在買賣兩閒下，二手成交量難見起色，如無意 外，二手住宅按揭取用金額將繼續下調。

住宅轉按金額去年逆市上升，說穿了是按息低企，吸引業主轉按、加按套現。按息低企在今年料會持續，轉按的需求料會維持。雖然現時新造按揭利率與過去數年相 若，「轉按慳息」的動機不大。不過，前文提及「父母加按資助子女首期」的需求料會維持。此外，即使加息陰霾愈來愈濃，按息上調，仍會低於一般私人及信用卡 貸款。透過轉按，借入平錢還貴錢的需求永遠存在；此方面的需求料會推動轉按金額進一步上升。

優惠吸客 一手銷量可期
一手住宅新取用按揭金額及宗數料會明顯上升。去年上半年，可能由於實行一手住宅銷售條例，上半年獲批預售樓花同意書的項目明顯減少；6月份一手成交低至百 餘宗水平。至下半年政府及發展商陸續適應新例，預售樓花同意書批出數目上升，發展商亦以印花稅回贈等增加優惠，在2013年底以來推出的新盤均錄得理想銷 售成績。此批新盤中，選用即供付款的買家，取用的按揭金額已被統計；而在2014年落成的一手住宅，政府估計達15,820伙，此中選用建築期付款的單 位，亦會推動今年一手按揭取用金額上升。

港府有意加快地皮供應，包括檢討補地價機制；今年起，發展商料會改以貨如輪轉方式推盤，在包裝加上稅務回贈的威力，一手銷量可看高一綫；尤其是新界區多個大盤推出，不乏上車盤可供選擇，此類新供應對中等收入的上車客有一定吸引力。

總括而言，今年樓市會維持一手旺，二手靜，因此一手按揭取用金額可看高一綫。而轉按需求在按息仍低企下，料可保持一定升幅。由於二手按揭比重較高，整體上 2014年按市規模料持續下跌——先不論最優惠利率或拆息會否上升，銀行按揭的息差，即P減或H加的部分，在年內難見上調。

原文刊於置業家居 2014年1月25日

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特首加按套現創業故事 背後先要過三關

特首上周在施政報告中提及一個青年人加按套現、創業成功的故事。坊間對故事反應似乎相當一面倒，主要批評是，一般青年人連物業都未有，如何加按？雖然特首提及的故事反應欠佳，不過，事實上不少創業者的資金的確由加按而來。但要順利加按，要符合一定條件。

加按第一關：合乎指引
加按套現的金額，是按照物業最新估值，根據金管局的按揭成數及貸款額上限指引，再減去尚欠貸款額來計算。
舉例來說，業主在3年前購入一個樓價500萬元的物業，當時按揭成數7成，借款350萬元，按息P-3.1厘，還款期25年。3年下來，現時樓價升值至670萬元，而未償還貸款額為317萬元。
根據金管局按揭指引，估值670萬元的物業，按揭金額上限不是7成的469萬元，而是420萬元。換言之，在理想情況下，業主可透過加按，套現103萬元。

加按第二關：還款紀錄、通過壓力測試
上文提及的按揭指引，只是最基本的要求；銀行考慮按揭申請時，除了看物業的估值、當前的按揭指引，也會考慮借款人本身的條件。包括：借款人過去的還款紀錄，以及其收入是否可通過壓力測試。
假如借款人在3年前借入按揭後，曾出現多次延期還款；那他向提供按揭的銀行申請加按，成功機會將十分渺茫。如果延期還款曾逾60日，紀錄出現在信貸資料庫中，更會影響向其他銀行申請轉按的成功率。
假設借款人還款紀錄良好，但金管局於2013年2月收緊壓力測試標準，由舊有的「現行按息加2厘，供款不逾月入6成」，改為「現行按息加3厘，供款不逾月 入6成」。如果業主當初借入350萬元時，僅僅通過舊有壓力測試的標準，而3年來收入未有明顯上升，加按申請便可能難以通過壓測。

加按第三關：樓價有一定升幅
上文提及，一個3年前購入的物業，樓價有一定升幅，借款人如順利轉按，大概可套現逾100萬元。由於樓價自2003年起一直維持升軌，近10年入市的買 家，物業估值大都有或多或少的升幅。但如果樓價真的因退市、港府政策等因素止升回跌，那麼，在去年或今日入市的買家，在未來一段時間，透過轉按、加按等方 式套現，所得金額將大幅萎縮。

其他考慮：利率或會較高
另一個考慮加按套現的因素是利息。過去數年，有大量原本以P按供款的業主，轉用H按供樓，H按利率曾一度低見一個月拆息加0.65厘，此批業主現時的按揭利率，仍然低於1厘。
如果現時加按，已不可能獲批如此水平的按息，現時新造按息最理想的是H+1.7厘或P-3.1厘；按息會比原有按揭高出一厘。如果借款人加按，是為了找卡 數，按息2厘多，相對於信用卡利率30厘以上，自然是好選擇。但如果加按是為了投資，是否「值博」，便要借款人詳細考慮了。

原文刊於經濟日報網站 2014年1月22日

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加按創業日益艱難

特首在施政報告中提及一個「加按創業」的成功故事，勉勵青年人；但卻換來連番嘲諷——青年人現時的問題是難以負擔高企的樓價，樓都未買，何來物業可供加按創業？但嘲諷之外，多數人都沒留意到，過去不少創業者加按套現的門路，現時可能難以實行。

特首提及的青年，創業的部分資金來自物業加按套現。傳統上，這亦是不少中小企的創業資金來源。很多人反問，連自置物業都沒有，如何加按？擁有自置物業，是加按必要條件，卻不是充分條件。並不是有物業，就定可加按。

其他條件包括業主良好的信貸紀錄、物業未償還按揭餘額佔物業估值低於一定比例等。
舉 例而言，如果業主2010年8月前，持有一估值1,200萬的物業，當時尚欠銀行500萬，他可透過加按，或轉按，套現340萬。同樣是1,200萬物 業，同樣尚欠銀行500萬，在連串收緊按揭指引後，現時他加按，最多只可套現100萬。真的要套現創業，所得資金大幅減少。

近幾年樓價升幅過急，為保護銀行體系，當局收緊按揭指引也許是不得已的措施。不過，此舉會不會產生遏抑中小企創業動力的副作用，卻值得決策者思考。

原文刊於晴報 2014年1月21日

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加按創業有難度

特首梁振英在施政報告中，提及一個勵志故事，指一名完成碩士學位的青年，以加按、借貸的方式到內地創造一番事業。輿論對故事未見好評，但我們認為尚未有人觸及關鍵的技術問題：「加按套現」的先決條件是樓價有一定升幅—而阻止樓價上升，卻正正是港府的目標。

先抄錄施政報告原文：「兩個月前，我(梁振英)到內地訪問，認識了一位創業的年青人。他在香港完成碩士課程後，受到老師啟發，將物業加按套現，再加上積蓄和親戚的借貸，到廣西闖天下。10年後的今天，他擁有一家進口紅酒、咖啡和其他食品供應鏈企業，每年營業額超過一億元。」

網民的反應是：現時青年人連「上車」都困難重重，何來物業可供加按？個案中人，不但有物業，有財力完成碩士課程之餘仍有儲蓄；最後還有親戚借出資金。今天有此實力的年青人，可說鳳毛麟角；甚至有人批評，如此勵志故事，脫離現實的程度與「何不食肉糜」類似。

故事另一個令人奇怪的地方，是「10年後的今天」，故事主人翁有了一盤大生意。換言之，「加按」大概發生在2003、2004年。照說其時樓價低迷，除非物業主人翁的物業是繼承自家人，又或主人翁是在1996年之前置業，不然物業在2003、2004年很大機會是負資產，根本難以加按。

加按套現  樓價需有一定升幅

撇開故事細節不提，「加按套現」的確是不少創業人士的資金來源，而且其成本相對便宜—按揭利率遠較私人貸款為低。不過，要加按也有一定條件。其中一樣是：加按後按揭成數仍合乎按揭指引---除非樓價有明顯上升，否則加按套現難以執行。

舉例而言，如果購入一個300萬元的物業，以按9成，借入270萬元，還款年期30年，按息2.15厘計。假設利率不升不跌，3年後，尚欠銀行250萬元。如果樓價無變，按揭未償還餘額是樓價83%--根據現行按保指引，不可加按。

事實上，如果樓價、按息都不變，例子中業主，要在供款9年半後，按揭餘額才會跌至樓價7成。供樓滿10年，按揭餘額會減至198.5萬元，那時轉按，可套現----11萬5千大元。萬一還款期內，按息上升，每月供款增加之外，償還本金比例下跌，套現大計便要再延後。

上述例子較為極端，我們假設了樓價不再上升。其實只要稍為調整變數，樓價按年上升，在資產升值的威力下，業主可能3、4年後已可透過加按取得一筆現金。

問題正是，政府現時明顯以「成功阻止樓價上升」為施政功績；而在樓價沒有明顯升幅的情況下，創業者難以透過加按取得資金。沒有人想看到樓價急升暴跌，但施政者應當留意，穩定上升的樓價，某程度上有助於社會階層流動。如何平衡樓價過高帶來的風險，以及創業者、中小企老闆的加按套現需要，有待政府處理。

原文刊於信報網站2014年1月18日 

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「平均按息」是多少 ?

今年眾多分析估計按息不會明顯上升，平均按息將維持在2.2厘左右。對於大眾最關心的樓價走勢，有意見便認為，即使按息回升至近年平均的3厘多水平，也不會嚴重影響市民的負擔能力。但此觀點有一大問題：「平均數」的採樣時間。

的確，如果利率上升，僅是升至3厘多的水平止步，應該不會對樓市有太大的負面影響。但「利率升至『平均水平』也沒有問題」。此一說法，其實有一個盲點。

理論上，當我們不確定未來發生甚麼時，我們只好參考過去。以利率為例，要考慮未來利率走勢，「過去的平均數」的確是重要的參考。問題是：取樣範圍是否合理？

香港近30年來的按揭利率，最高是聯繫滙率實施前，因香港前途問題未定，市場對港元信心下跌，利率上升，按揭利率一度高逾20厘。1997年回歸前，因投 資需求旺盛，按息在8厘多；97年金融風暴後，按息曾逾12厘。2000年科網熱後聯儲局減息，香港跟隨，按息低至2厘多。2008年金融海嘯後，美國推 行量化寬鬆，美息及港息因此跌至歷史新低，並大致維持至今。上文提及的「近年平均按息約3厘多」，數字便是以近10年（2007至2011年）新造按息， 平均計算而來。問題是，數據採集範圍有明顯問題。

近年按息被壓至極低
一般經濟周期約5至7年，理論上採集10年數字，大致覆蓋一個經濟周期，足夠反映經濟由盛至衰的利率變化。問題是：2008年的金融海嘯，並不是一般的經 濟循環事件。過去美國聯儲局不曾維持如此長時間的低息政策。簡單來說，2008年之後的市況是一個特例，利率是不正常地偏低。

如果置業人士擔心未來按息一旦回升對供樓的影響，要計算「歷史平均按息」時，要考慮的，不是近10年（當中有6年時間是量化寬鬆下的極度低息）平均數字；而應該考慮更長時間的按息走勢。

參考1992年至今的最優惠利率、拆息及期間大致的按息條件。如果計算過去5年（2009至2013年）的數字，平均按息是1.86%；過去10年 （2004至2013年，平均按息是3.07%。如果讀者認為未來一段展時間，按息會維持在過去十年的平均值左右，那按息的確是不值得擔心的。但如果參考 1992年以來的數字，20年平均按息是5.08%，比現時一般新造按息2.15厘高逾一倍。

20年平均按息約5厘
當然，近20年有一些基本因素的改變，令利率偏低；例如本地銀行取得利率協議，加強了競爭。但當我們要收集過去數據，計劃未來時，不應忽視近幾年的利率環境極不正常。要矯正原始數據偏頗的問題，惟有參考更長時間的數字。
而過去20年的平均數告訴我們，「歷史平均按息」，大概在5厘左右，即比現時一按新造按息上升3厘。置業人士在計算自己的中長期的按揭負擔時，宜以此個數 字作為參考。參考近年數字，最優惠利率在2004底至2006年初，在年半的時間內上升了3厘，置業人士必須計算未來面對按息類似升幅時，是否仍可應付， 才作出入市決定。

原文刊於經濟日報網站2014年1月15日

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