負擔比率四連冠的感想

有人說，所謂專家，就是那些將你早知道的事告訴你，不過敍述得詳細一點的人。本周就有海外機構專題報導，香港連續第4年成為全球樓價最難負擔的地方。說本地樓價高，已說了很多年，大概連最樂觀的樓市好友也會認同，但報告本身有甚多基本問題。

評論報告前，先強調一次，我們認同報告的結論：香港樓價偏高。但報告的比較方法有嚴重誤導。誤導也不是大問題，最大的問題是，如果採用類似報告的標準，香港樓價在2003年的谷底期也是偏高的--奉行此一標準人，可能錯失入市機會。

整個報告的方法論很簡單：將樓價中位數與家庭月入中位數比較相除，得出數字為負擔比率。

香港在的最新負擔比率是14.9倍，排第二名的是溫哥華，10.3倍，第三位是三藩市9.2倍。
其他幾個主要金融中心，數字分別是：倫敦--7.3；紐約—6.2；新加坡—5.1；東京—4.4倍；遺憾的是報告沒有北京及上海等中國大城市的統計。

報告認為，負擔比率3倍以下，樓價是可負擔，3.1至4倍屬溫和不能負擔水平；4.1至5倍為難以負擔；5.1倍或以上屬極難以負擔水平。香港樓價水平貼近於「極難負擔」的三倍。
坊間已有人評論報告的小問題--例如標示的港人入息，較本地官方數字為低。由於低報收入有避稅的誘因，官方統計的入息中位數一定較真實為低；而有關報告的數字卻比官方數字更低，一定程度上將香港的負擔比率放大。但大致上，報告的結論準確—香港樓價的負擔比率遠高於世界平均水平。

就算2003年，香港樓價都是「極難負擔」？
但所謂「天下熙熙，皆為利來；天下壤壤，皆為利往」；此類報告除了作為茶餘飯後話題，更重要是對買賣物業有沒有參考作用。

如果參考報告的「可負擔標準」，那香港樓價在任何時間都處於不合理的高位。
4年前香港樓價已是樓價難以負擔第一名，如果投資者參考報告，放棄入市；又或自住用家看過報告而放盤，改為租樓。但結果樓價卻在「偏高」情況下再升一倍，令人大跌眼鏡。事實上，根據報告的標準，連2003年都不是入市好時機。

現時樓價大概是2003年的4倍，2003年家庭收入中位數為19.2萬元。粗略計算，2003年香港的負擔比率是5.2，根據標準，仍然是極度難以負擔。
說穿了，物業不同於黃金、石油等環球同質的商品；物業有其地域特性，香港樓價再高，商人也不能在別的地方進口住宅供港人購買居住。

2003年香港的樓價已是「極難負擔」，說明本地樓市比其他地方有其獨特之處--包括公屋、居屋的存在，一定程度上解決了低收入人口的住屋問題、2012年之前對外來買家亦沒有特別徵稅、長時間的住宅供應緊張、一國兩制令市民對外移鄰城居住大有保留等等。
要比較本地樓價是處於偏高抑或偏低水平，與其「向橫比」，與同時間的其他地方比較，不如「打直比」，將香港不同時段的樓價比較，對掌握入市時機有更大的幫助。

原文刊於信報網站 2014年1月25日

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