未來2年實質利率仍低 樓價難跌

聯儲局上周議息會議，市場解讀是聯儲局結束買債後，或會於明年開始上調利息。一般估計2015年加息幅度約1厘；2016年或再加1.5厘；之後或會在此 水平橫行一段時間。美國加息初期，港息未必完全照跟，但置業人士宜留意，按照市場解讀，持續7年的減息周期或會在明年終止。

我們曾多次提過，加息不一定會導致樓價下跌。按息上升，按揭供款增加，自然影響購買力及持貨能力。但按息只是影響樓價的其中一個因素，在2005、2006年按息、樓價同步上升；相反2000至2003年，按息與樓價卻是同向下跌。

市場預測按息兩年 累升2.5厘
由宏觀層面看，展望未來2年，如果美息累升2.5厘，而港息照跟，一般新造按息將由現時2.15厘水平，升至4.65厘。如未來通脹維持在現時約3.7% 的水平，可以預期2015年實際按息（名義按息扣除通脹率）仍是負利率，至2016年中，實際按息會接近零水平。至2016年底實際按息或會在0.5厘水 平。由於實際利息成本偏低，未必足以令樓價回落。

由借款人個人角度而言，金管局在近幾年引入壓力測試，現時的版本是「現行按息加3厘，供款不可逾月入六成」；加上正面按揭資料加入信貸資料庫，借款人持有 多少個物業仍未供滿，貸款機構一覽無遺；過去可在多家銀行為多個物業取得按揭的情況絕迹。而近年新批按揭中，供款佔借款人月入只維持在三成多水平。按息上 調1、2厘，不足以引發拋售潮。

不過，按息回升，仍然會對樓市帶來一定壓力，最明顯的是供款上升。參考金管局4月份統計，現時一宗最典型的按揭，貸款額是$311萬，還款期304個月 （25年4個月），按息2厘。根據以上條件，每月供款為$13,048。如按息累積上升至4.65厘，同等條件的按揭，月供會升至$17,430，升幅 33.6%。

市場有一種分析方法認為，如果視每月$13,000的供款為「阻力位」，按息升2厘後，要令供款維持在$13,000水平，平均按揭金額便需下調至$232萬，較現時跌幅25%。但考慮到現時平均供款負擔比率偏低，按息縱使回升，令供款增加也未必會促使樓價回落。

維持壓測 借款難度勢上升
另一方面，估計在加息開始後一段時間，監管機構亦不會改變壓力測試標準。亦即在加息後，仍會要求按揭申請人在當時按息水平下，月供不逾月入一半、按息上升3厘，月供不逾月入六成。

以上述例子而言，在現行按息下，通過壓力測試的月入要求約$30,600。有趣的是，此數字相當接近於本地居於私樓家庭的月入中位數。而在按息上升至 4.65厘後，通過壓測的月入要求會上升至$38,650左右。簡單來說，如果按息回升，而按揭壓力測試標準不變，會有一大批統計上處於中等收入的家庭， 入市難度提高，又或被迫考慮購買樓價更低的物業。

原文刊於置業家居 2014年6月28日

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