議息啟示

美國聯儲局議息後，市場一般解讀是美國將於明年逐步加息，但整體上低息環境將維持一段較長時間。即會加息，但幅度有限。如果未來美息走勢如此，對本地樓價又有何啟示?

先看看早前國際貨幣基金組織(IMF)的報告。IMF早前發表報告指出，全球多個地區包括香港，樓價偏高。IMF其中一個比較一地樓價是否偏高的標準，便是樓價與租金比率(Price to Rent Ratio,PRR)是否偏離歷史水平。

根據差餉物業估價署數字，2013年甲類住宅的回報率3.2厘計，PRR即31.25倍；即如果樓價、租金不變，持有一個物業收租，要31年多，租金收入才相當於樓價。

甲類住宅的租金回報率，由1987年至2013年的歷史平均水平是5.6厘，PRR是17.86倍。用IMF的標準來說，現時樓價偏離合理水平75%。

「偏離歷史平均」的方法有一個假設：長期平均水平是合理的，偏離的情況或早或晚會返回平均值。但此假設不一定正確，當一些基本因素改變時，太遙遠的 歷史數據便沒有多少參考意義。如果僅僅比較最近5年的數字，甲類住宅的5年平均租金回報率為3.7%，PRR為27倍；2013年的PRR為31.25 倍，僅比5年平均數高出15%。

基中一個近年明顯改變的基本因素，正正是按揭利率；近5年的按息，維持在1厘多至2厘多的水平。租金回報率雖然只得3厘，但按息更低，意味同一單位供樓開支較租金支出可能更低，租客寧可選擇置業，投資者亦較願意接受偏低的租金回報。

當然，問題的關鍵是，利率不會永遠維持偏低，一旦按息回升，同一單位租金供款的比例便會改變、投資者對低租金回報率的忍耐程度亦會減少。因此，按息何時回升、升幅多少便是一個相當關鍵的問題。

聯儲局本周議息，局內主流意見似乎認為2015年美息將上升約1厘，但整體上低息環境會持續較長時間，長遠的聯邦基金利率約3.75厘。如果情況一 如聯儲局估計，未來2年美息會持續上升，本地按息亦可能跟隨，由現時約2厘水平，升至4厘水平，較現時甲類住宅的租金回報率3.2厘高；情況將對本地樓價 帶來一定壓力。

由於2厘左右的升幅較現行的按揭壓力測試標準更低，按息回升未必會令持貨者急於賣樓；但或會令自住買家、投資者的入市步伐放緩。


原文刊於信報網站 2014年6月21日

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