購買力看後市

在貼市價開售，加上種種優惠及高成數按揭安排下，多個新盤均錄得理想成交。不少評論均指出，今年新樓落成量會創10年新高，加上港島近一兩年積極賣地，未來住宅供應料會為樓價帶來一定壓力。不過，在供應之外，要留意需求也在累積上升。

根據政府數據，2014年料有逾1.76萬伙落成，為10年新高，較去年8,250伙增加逾倍；而市場估計在年底前更有多個大型新盤可應市，擔心市場未必 可以承接；甚至有分析形容，發展商種種優惠目標是在樓價調整前散貨。住宅供應無疑在持續上升，但較少人留意到，需求也在持續增加。

中高收入家庭戶數持續上升
說需求上升，有兩個層面，第一層是高收入家庭數量持續增加。根據統計處數據，2014年第一季，有65.9萬個家庭每月收入高於4萬元，按季上升6.1萬 戶。而不同分類的家庭入息中位數在上季也出現增長；例如有成員從事經濟活動、居於私樓的家庭，入息中位數便由去年末季的35,000元，增至今年首季的 37,000元，升幅達5.7%；其他居於公屋、資助房屋的家庭，收入中位數亦見上升。有關數字亦與最新失業率僅3.1%，創16年新低脗合。

當然，收入上升的家庭不一定會換樓或買樓投資，但兩者無疑有一定關連。近一年樓價、按息大致橫行，家庭收入上升，尤其是較高收入戶數增加，有效需求上升，或會抵銷供應增加的影響。

需求上升的另一層面，是投資性質成交可能回升。
過去樓市暢旺時，例必會吸引大量專業炒家以至業餘投資者入市，務求「博一博」、「短炒一轉」獲利。在SSD、BSD、DSD以至按揭指引收緊之下，此類短 炒行為已成絕響。但短炒減少，不代表投資者消失，辣招只是迫使投資者由短炒變長揸。本來在按揭收緊下，有意買樓收租的投資者亦難以執行計劃，但現時幾乎每 個新盤都附設不同的二按安排，一定程度上會抵銷收緊按揭的影響。

綜合而言，雖然下半年新盤推盤量增加，但二手成交量估計仍是低位徘徊，在整體經濟仍在擴張（反映在低失業率及持續上升的入息中位數）的情況下，樓價出現劇烈波動的機會未必太大。

在個人層面，值得留意的是，不少新盤提供的二按安排雖然可有效降低首期支出，而且供款初期的利率偏低。但大部分二按以分段利率壓低初期供款，當優惠期完結 前後如碰上市場利率回升，借款人便會面對供款突然增加的衝擊，即我們說的供款震盪（Payment Shock）。借款人在考慮此類產品時，宜詳細考慮利率優惠期完時的潛在影響。

原文刊於經濟日報網站 2014年6月4日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站