以歷史平均租金回報看樓市

國際貨幣基金組織（IMF）上周發表全球樓市監察報告，警告全球應防範樓市泡抹爆破的風險，並指樓市再升溫將危害經濟穩定。但IMF觀察樓價是否過高的標準，其實有一定問題。

IMF的報告提到，目前全球不少國家樓價仍較歷史水平高，而截至去年第四季，香港樓價升幅為全球第二。有關報告提及樓價過高時，其中一個標準，是樓價租金比率(House Price-to-Rent Ratio)，是否已偏離當地的歷史平均。持平而言，此是相對客觀的標準---不同地方有不同的特性，因此IMF沒有以A地比B地回報低作為評價各地樓價是否偏高的準則。相對而言，他們以一地的歷史平均水平作為標準，似乎更為合理。

遺憾的是，報告的數據部分，並沒有列出香港的資料。因此，我們嘗試按IMF的方法，自行還原本地的數據，看看香港的樓價，與歷史平均比較，高出多少。

本地租金與樓價比偏離歷史平均

所謂樓價與租金比率，即同一個物業的樓價，相當於租金的幾倍；換上香港人較熟悉的表述方式，即租金回報率。圖一是1997年至去年底的甲類住宅(小型單位)租金回報率。

17年平均是4.9%，2013年底是3.2%，較歷史平均幅度低百分之三十五。

資料來源：差餉物業估價署

雖然租金回報率(或樓價與租金比率)偏離平均水平，但未必就表示樓價偏高---我們認為需要同時考慮按揭利率的因素。事實上，單純考慮租金回報率，1998、1999年應該都是入市好時候，反而2008年之後樓價都偏高，不宜入市；數據似乎不是一個良好的樓市風險指標。

考慮按揭因素後的不同結論

原因在於，租金回報率偏低時，如果正逢按息偏低，投資者仍會考慮持有物業收租，租客卻可能會考慮轉租為買；按息偏高時情況相反。因此，我們認為宜在租金回報率之外，同時考慮當時的按息；租金回報率與按息之差，可收稱為「實質租金回報率。圖二是1997年至去年底的數據：

資料來源：差餉物業估價署, 宏亞研究部

加入按揭利率因素後，1997年的租金回報率雖然有4.2厘，但當年按息逾10厘，實質回報率偏低。17年來的平均實質租金回報率是0.5厘，2013年底租金回報率是3.2厘，按息2.1厘，實質租金回報率是1.1厘—不算高，但仍高於歷史平均。

單以租金及按息而論，現時樓價其實尚算合理。當然，上述模型有一個問題，租金的變化較為平穩，而按息升跌變化可以甚快。加上現時利率無甚下調空間，未來只有上升一途，未來按息回升時，實質租金回報率底出現較明顯下跌，對樓價帶來一定壓力。

原文刊於iMoney 2014年6月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站