加按、轉按上升的錯覺

有報道指出，近月加按轉按比重上升，反映部分業主趁樓價仍然高企、利率仍然偏低之時，先行轉按。樓價高企、利率偏低自然是推動業主轉按、加按的原因，但細看數據，其實加按轉按的數字未見明顯上升，認為轉按增加，可能只是錯覺。

金管局統計銀行的按揭貸款數據時，會分為一手市場成交(primary market transactions)、二手市場成交(secondary market transactions)及轉按(refinancing)三種；其中refinancing涉及加按(以同一物業抵押，於原來的貸款銀行增加借款)及 轉按(將現有的按揭貸款轉到另一個貸款機構，過程或涉及增加未償還貸款)。

觀乎2011年以來的每月轉按申請數字，大致均在1100至1700宗上落。對比而言，過去數年，轉按數字較高的是2010年，每月平均有4000宗轉按申請；現時的數字其實算是偏低。2010年的轉按數字較高，主要原因是當年銀行新批H按利率極度偏低。

加上H按的鎖息上限貼近傳統P按利率下限，吸引大量原先選用P按供樓的業主轉為申請H按。當年申請轉按，業主一般可節省約1厘的按息，而轉按的現金回贈一般足以支付手續費，結果便是當年的轉按數字創新高。

近幾年每月轉按申請徘徊在千多宗水平，其實是一個偏低數字。轉按申請偏低，主要原因是銀行新造按息回升，以H按而言，由數年前的H+0.7厘，升至現時的H+1.7厘。對於大量在數年前獲批超低按息的業主來說，現時轉按難以慳息。

當然，慳息並不是轉按的唯一動機。對多數人來說，按揭是利息成本最低的貸款，不少人會透過轉按或加按套現，以償還利息成本較高的借款。此外，亦有不少人以加按套現作為融資途徑，作為購置其他物業的首期或投資用途。

值得留意，一般人的直覺可能會認為，樓價高企，物業估值較高、按息偏低，借貸成本相宜，會刺激較多加按或轉按申請。但此說法其實有一定問題：與歷史數據不附。2005和2006年時按息上升，當年樓價亦較現水平為低，但當年每月轉按數字平均逾2000宗，較現時為高。

究其原因，影響轉按或加按的一個主要因素是，按揭批核標準。2005年時，按揭資料尚未加入信貸資料庫，監管機構亦未推出壓力測試(更遑論第二套房 的有更嚴格的壓測標準)；加按或轉按的門檻相對較低。但現時信貸資料庫已包括按揭資料、按揭指引收緊，均令加按或轉按的門檻提高，結果便是近2年的每月轉 按數字都維持在2000宗以下。不過，一、二手成交量偏低，才予人轉按比重較高的錯覺。

原文刊於信報網站 2014年6月14日

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