按揭指引變相挺住細價樓

一位朋友最近部署換樓，為了應對雙倍印花稅及按揭指引，費了一番心神。他們的考慮因素，甚至可能解釋到為什麼近一兩年細價樓的表現出更強的抗跌力。

話說他們夫婦二人早年購入一個3房單位，以一般的聯權共有(JOINT TENANCY，俗稱長命契)方式持有物業。在子女日漸長大，兼要預留房間供家中長者居住，二人計劃換樓，目標為4房單位。

他們面臨的第一個問題是新居按揭，目標屋苑4房單位市價在1000萬元以上，根據現時的按揭指引，1000萬元以上物業的按揭成數只有五成。二人收 入理想，可負擔近800萬元按揭，但卻欠缺現金支付首期。計算上，二人如先賣後買，便可套回大筆現金，足以支付首期。但先賣後買極可能需要先找地方短租， 為免多一次搬屋，二人傾向先買後賣。

最後二人決定購入一組「自製相連」戶，即原業主已把兩個比鄰2房單位打通間隔，但兩個單位仍是獨立樓契，法律上是兩個單位。總成交價達1100萬元左右，但由於兩個單位各自樓價不足600萬元，各自的按揭成數可達七成，首期可大幅減少。

至於印花稅的處理上亦較為簡單，二人因為共同持有一個物業，購買的兩個比鄰單位，都需以新稅率支付從價印花稅；在購置新居後半年內售出舊居，即可獲 退回一半稅額。當然，個案不算普遍，畢竟自製相連戶的數量偏低。但據地產代理表示，由於此類單位有上述獨特的按揭優勢，業主叫價一般會較為強硬。

上述個案帶出有趣的問題，同樣是1100萬元的樓價，如果是一個樓契，一個單位，買家只可借550萬元，需準備550萬元首期。某程度上，可說監管機構認為一個值1100萬元的單位，作為抵押550萬元以上的按揭，風險已偏高。

但換了兩份樓契，每個單位作價550萬元，按揭總額卻可達770萬元，首期支出減至330萬元。在監管機構看來，風險卻是可以接受。但兩個情況下，抵押品價值、借款人收入等，其實完全一樣。

故事某程度上亦解釋了，為什麼細價樓樓價未見明顯調整。由於貴價物業的按揭成數受限，不單止誘使個案中的用家改為購入兩個相連單位──小投資者亦可能因同一原因，轉購細價樓。展望未來，如按揭指引未見改變，購買力集中細價樓的情況可能難以改變。

原文刊於信報網站 2014年6月7日

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