國際貨幣基金組織（IMF）上周發表全球樓市監察報告，警告全球應防範樓市泡抹爆破的風險，IMF評估樓價泡沫風險的方式值得詳細討論。
IMF報告提及樓價過高時，其中一個標準，是樓價租金比率（House Price-to-Rent Ratio, PRR），是否已偏離當地的歷史平均。
PRR由比較物業的樓價及租金而來，本地較常見的說法是租金回報率，例如33倍的PRR，租金回報率即3%左右。PRR的概念類似於股市的市盈率，當然是 其中一個衡量資產價格是否偏高的指標。不過，正如市盈率低不一定代表股票抵買，PRR或高或低，也不是一個表示樓價偏高偏低的標準；例如底特律的住宅租金 回報會高過香港，但未必太多人認為當地物業較香港物業更值得持有。
而IMF的標準不是簡單比較不同地方物業的PRR，而是比較個別地方的PRR是否偏離「歷史平均」。持平而言，此是相對客觀的標準--不同地方的樓市有如 不同的公司，橫向比較PRR/回報率難以得出某地樓價是否偏高的結論。但同一地的樓價，如果現時回報率偏離歷史平均，便有如一家公司的股票市盈率突然變 化，可能是一個警號。
遺憾的是，IMF報告的數據部分，並沒有列出香港的資料。
如果參考差餉物業估價署數字，以現時甲類住宅的回報率3.2厘計，PRR即31.25倍；即如果樓價、租金不變，持有一個物業收租，要31年多，租金收入 才相當於樓價。單看近年的租金回報率，的確有偏離歷史平均的情況。以1987年至2013年數據而言，本地「歷史平均的租金回報率」是5.6厘，PPR是 17.86倍。用IMF的標準，可說，現時樓價偏離合理水平75%。
不過，需要強調的是，要比較「歷史平均」，也要看取樣範圍。當基本因素出現大變時，較長期的歷史平均數據便未必有太大參考價值。
附圖是1991年至2013年本地A類住宅租金回報率走勢；藍線是每年的租金回報率，黃綫是近5年的平均走勢。可以發現，2003年以來，租金回報率趨向下跌。更重要的是，如果只比較5年平均數，現時租金回報率只比近5年平均略低。
按息下跌 令租金回報率偏離歷史平均
近年租金回報率趨向下跌，部分原因正是基本因素改變；最明顯的是按息下跌，在2007年之後更是出現實際按息負利率；都令投資者更易接受偏低的名義租金回報。
舉例而言，1997年租金回報率4.2厘，較現時為高；但當年平均按息逾十厘，買樓收租，租金收入可能低於供款支出。但現時平均按息約2厘，雖然名義租金 回報率只3.2厘，但買樓收租卻可能有正現金流（視乎年期、按揭成數）。此些都是翻天覆地的基本因素改變，令租金回報率偏離歷史平均，但樓價卻未見調整壓 力。
說到此處，又要回歸基本步，一旦按息上升，現時可以接受的低租金回報，便可能變得難以接受。現時較樂觀的估計，認為2015年，甚至更長時間，美息都難以 明顯回升，是耶非耶，可能連聯儲局主席都沒有肯定答案。但展望未來，如果美息未見大升，按息在低位徘徊，現時3厘左右的租金回報率，可能會成為長期現象。
資料來源：差餉物業估價署, 宏亞研究部
原文刊於經濟日報網站 2014年6月18日
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