加息對不同標準供款負擔的影響

市場一般估計，未來2年美息可能上升約2.5厘。由於本地絕大部分按揭均為浮息按揭，如果本地按息跟隨美息上升，供款負擔自然會上升。有趣的是，所謂供款負擔，起碼有三個不同的標準；而其中一個，可能在加息之後都不會有明顯上升。

第一種供款負擔，自然是個別借款人的實際供款支出。除了極少數採用定息按揭及定額按揭的借款人之外，絕大部分使用浮息按揭(包括最優惠利率為準的P按及拆息為準的H按)的借款人，在市場按息上升時，每月供款都會增加。至於增幅，便要視乎按息與年期而定。

第二種供款負擔，是政府統計的置業購買力(Home Purchase Affordability)，每季刊於政府經濟報告中。標準是以一個45方米單位的市值，在7成按揭、20年還款期的條件下，計算每月供款相對於私人住 戶入息中位數的比率。2014年第一季的數值是56%，高於長期平均值的47.3%。

政府常說：「如果加息3厘，供款負擔會增加至七成多」，根據的便是此一比率。的確，加息會令供款上升，計算標準不變，而住戶入息平穩的情況下，此標準下的供款負擔是必然上升的。

第三種供款負擔，是金管局統計的新批出住宅平均供款與入息比率(Average Debt Servicing Ratio for New Residential Mortgage Loans Approved)，定期向立法會匯報。計算的是實際批出按揭條件佔借款人入息的平均比率。有趣的是，根據現行按揭指引及上述計算標準，原則上不管按息如 何上升，此種供款負擔比率都不會有明顯影響。

在現行的按揭指引下，按揭借款人的供款支出必然不可能高於50%。事實上，由於有壓力測試(現行按息加3厘，供款不逾月入六成)；以平均25年還款 的按揭計，供款支出上限其實不可能高於44%。在平均化之後(必然有部分按揭申請人的供款佔入息比率偏低)，此一標準的供款負擔一定會較上限為低，對上數 次公布，數字都在35%左右徘徊。而只要按揭指引被有效執行，此一數字亦無甚上升空間。換言之，如果按息上升3厘，我們應該會看到，政府計算的供款負擔會 上升逾七成水平，但金管局統計的供款負擔仍會在四成以下。

數值的不同，賦予官方一定的政策彈性：如果認為需要繼續遏抑樓市，便強調第二類負擔指標，指出樓價已超出一般家庭負擔能力；相反，如果認為成交量偏低，需要放寬信貸，大可強調第三個指標，指出實際借用按揭的借款人，供款負擔其實不高。

原文刊於信報網站 2014年6月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站