英國收緊按揭背後的考量

環球量寬之下，多國均出現資產價格急升的問題；為減少樓市升溫帶來的風險，其中一個着力點便是收緊按揭。英倫銀行便將收緊當地按揭貸款規定。值得留意的是有關措施的思路。

英國金融政策委員會（FPC）表示，按揭貸款者需證明，即使加按息3厘亦有能力還款。此外，樓按申請者的貸款與收入比率不得超過4.5倍。兩項措施中，前 者思路一如香港金管局：現時的按揭利率處於極度偏低水平，以現行按息計算按揭負擔有較大風險。未來按息一旦回升至正常水平，借款人的負擔便會大幅上升，因 此，有需要設定機制，保證借款人在按息回升後，仍有能力還款。

有意思的是，金管局及英倫銀行都以「按息加3厘」作為衡量標準；分別是金管局的按揭指引是硬性規定按息加3厘的情況下，供款不得超逾借款人月入6成。

以貸款額及收入比率為風險指標
英倫銀行另一個收緊按揭的措施，是樓按申請者的貸款與收入比率不得超過4.5倍。以貸款額及借款人收入比率作為風險管理的標準，便是我們一向提倡的樓按負 債率（Mortgage Debt Leverage, MDL）。本地銀行過去習慣以供款負擔比率作為控制風險的指標，一般視「供款不逾月入5成」作為安全界綫。

但供款負擔比率的明顯問題：在低息期時，可能會嚴重低估未來加息時的影響。
近年金管局引入壓力測試，可視為對傳統供款負擔比率在低息期風險管理作用不足的一種彌補措施。

相對而言，MDL則完全不受按息波動影響，可避免借款人在低息期借用過高款項，在按息回升時無力償還的問題；而且計算上相對簡單，對欠缺按揭知識的人士，如初次置業者，計算亦較為簡單（只需考慮按揭貸款總額與年收入的比率，不必理會按揭年期、利息等變數）。
對英國物業買家來說，以MDL作為風險管理工具有另一好處：當地的按揭產品較為多樣化，有浮息按揭、2至5年或更長的定息按揭、部分浮息按揭又設鎖息上限等。同一按揭金額之下，不同產品的供款負資擔比率都有不同，劃一的MDL對一般人來說更易掌握。

按息升3厘的預測
MDL的比率如何才算安全，並無放諸四海的標準。以英國標準4.5倍來說，在香港未必適用。例如近月按揭申請，平均借款額約300萬元，以4.5倍MDL 計，即月薪要5.6萬元。而現實中，近月按揭申請人申報的月入平均只約3.4萬元。近月本港新批按揭的平均MDL，約7.3倍，在英國標準來說可能是相對 偏高。

英國按揭的風險管理指標如何，對購買香港住宅的買家參考作用未必太大；值得留意的是，英國推出有關措施背後的考量。美國結束量寬，的確可能會刺激市場利率 回升。英倫銀行與香港金管局不約而同定下的「按息升3厘」標準，一定程度暗示有關機構估計未來一段時間利率的上升幅度，此點應該置業人士入市時需要考慮 的。

原文刊於經濟日報網站 2014年7月2日

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