網上樓市論壇看樓市

據說，以往食肆會邀請星級食評人試菜，務求食評人在報紙專欄上美言幾句，食肆可在門面張貼專欄影印本，以廣招徠。今時今日，報紙仍然有專欄談飲談食，但多 數人在考慮嘗試新食肆時，參考的未必是知名食評人的意見，而是開動手機程式，看看「一般人」對食肆的評價。我們相信，類似的行為模式也在地產市場出現。

很多人或會認為，網上論壇一來不記名，二來參與者質素無從保證，討論內容流於口水仗，不值得特別留意。但同類批評其實適用於網上食評---那些不知名的網 友，分量應該不及著名食家，但對多數用家來說，那些「一般人的平均意見」，似乎較專家評論更有參考價值。在地產論壇，舉凡較一般的問題例如「如何儲首 期」，到較為專業的「我老婆不是香港人，我與她聯名買香港樓，要不要付雙倍印花稅」等，網民都喜歡徵求其他一般人的意見。

此一趨勢值得留意，面對樓市問題，究竟是專家意見抑或一般人的平均意見，會對樓市參與者有更大影響力？

專家一致看淡 網友觀點仍分歧
在網上樓市討論區，有一個「永恒」話題---樓價會升抑或會跌？如果置業人士只看傳統媒體，可能會發現，近期十個「專家」中，九個半都看淡後市。估計樓價 2年跌5成者有之，估計樓價跌2成者有之；估計樓價橫行的，相對來說已是「好友」。本來，根據「相反理論」，在「眾人」都預測市場向一個方向發展時，很多 時實際結果卻會往另一個方向發展。

不過，如果大家將目光由傳統媒體移向網上討論區，會發現討論參與者對後市的預測遠遠不如傳統「專家」般一致；整體上，在主要的討論區，看好後市者的意見似 較看淡後市者為多。簡單來說，只參考在主流傳媒有曝光機會的專家意見，後市發展不容樂觀；如果將參考範圍擴大，會發現眾多關心樓市的「一般人」，意見分歧 遠較專家為大。

上一次樓市轉向，已是2003年，當時網上論壇的影響力遠不及今天。今次究竟專家意見準確，抑或群眾眼光雪亮，值得留意。

撇開對後市預測的準確程度，網上地產論壇流行甚麼話題也是另一個值得觀察的地方。除了樓價升跌是永遠熱門的話題外，較多人問的是購置第二個物業問題，常見的問題格式，是自報自己的財務情況後提問：「我買第二個物業的話，最多可借多少？」問題背後反映幾個現象：

一、 即使眾多專家估計後市將有明顯調整，「有錢最好買樓投資」的信念仍然深入民心；
二、現實中壓力測試、非自住物業按揭成數等措施，一定程度上限制了「買樓投資」的規模。


樂觀地看，如果未來一段時間，樓市只是調整，而未見恐慌性拋售，我們估計市場上有大量伺機入市的資金會進入樓市，從而降低樓價下調的波幅。當然，會 不會出現如此變化，除了要視乎當時市場氣氛，以及監管機構會不會放寬對第二個物業的按揭限制外，另一個變數是屆時資金流走的速度。如果屆時銀行處於「落雨 收遮」期，不論置業目標是自住抑或投資，槓桿比率都可能受限。


原文刊於經濟日報網站 2013年10月9日

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