在云云看好樓市，或者說認為樓市未算過熱的論點中，論據最強的一點，是樓價升幅及不上經濟增長。1997年本港的GDP總額約13,730億元，2012年是20,401億，累積升幅48.6%。
而參考中原指數，現時樓價比1997年高峰期上升約20%。換言之，整個香港創造財富的速度，高於樓價升幅。
以此標準而言，樓價即使有泡沫，參考上一次高峰期的紀錄，距離爆破仍有一段時間。
1996年至今，未償還按揭總額佔GDP比重的數據。在2008年樓市大升之前，按揭總額佔GDP比重最高的年份並不是1997年，而是2003年，比率約42%。具體而言，當年香港GDP為1萬2千多億元，未償還按揭總額約5,200億元。
2003年的數字比1997年高，原因是1997年後經濟收縮，GDP下跌；另一方面，按息一度扯高，舊有按揭的還本速度下跌，而每年新取用按揭大致上會持續增加，結果數值高企。
樓按佔GDP比重處歷史高位
其後數年，經濟恢復擴張，樓價只是平穩上升，按揭未償還餘額維持在5000多億元水平，佔GDP比重在4成以下。2008年後因熱錢流入，按息低 企，新取用按揭數字急升，令按揭總額連番上升，2009年突破6000億，2010年突破7000億，估計2013年會超過9000億水平。
2012年按揭總額佔GDP的比重亦由2007年低位上升8個百分點。簡單來說，近幾年本地按揭債務的增長速度高於經濟增長，而且按揭總額佔GDP比重處於歷史高位。
需要留意的是，未償還按揭總額在2009年後明顯上升，而同年亦正是金管局開始逐步收緊按揭指引的年份。數據顯示，如果未有相關措施，可以預期，近幾年的按揭取用數字會更大，累積的未償還按揭金額會更高。
投入燃料受限 樓價難升
近年金管局多次提到「家庭負債創新高」，是將信用卡欠款、私人貸款、樓按一籃子討論，較少獨立提到按揭總額佔GDP的比重。但由金管局多次收緊按揭指引可看出，按揭總額才是當局關注的重點。
展望未來，為了控制銀行體系風險，當局不會放任有關比重再上升，按揭總額佔GDP的比重將難以增加。
當然，按揭總額受控，不代表樓價一定無上升空間--買家大可投放更高的首期入市。
但此情況代表按揭槓桿下跌，買家的首期成本增加，未來即使獲利獨套現，受惠於按揭槓桿的比重亦下跌。
可以說，買家首期加上取用金額，相當於樓市上升的燃料。
現時投放燃料的規模受限，樓價在此水平再大幅上升的可能性偏低。至於樓價憑慣性可在高位運行多久，那便是另一個問題了。
近年未償還按揭總額佔GDP比重
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年份
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未償還按揭總額佔GDP比重
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1996
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26.75%
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1997
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30.99%
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1998
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35.12%
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1999
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37.19%
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2000
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39.01%
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2001
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40.00%
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2002
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41.14%
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2003
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41.56%
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2004
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40.08%
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2005
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37.75%
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2006
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35.21%
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2007
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33.79%
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2008
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34.41%
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2009
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38.63%
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2010
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41.66%
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2011
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41.41%
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2012
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42.56%
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資料來源：宏亞研究部、統計處、金管局
原文刊於信報網站 2013年10月19日
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