在云云看好樓市,或者說認為樓市未算過熱的論點中,論據最強的一點,是樓價升幅及不上經濟增長。1997年本港的GDP總額約13,730億元,2012年是20,401億,累積升幅48.6%。
而參考中原指數,現時樓價比1997年高峰期上升約20%。換言之,整個香港創造財富的速度,高於樓價升幅。
以此標準而言,樓價即使有泡沫,參考上一次高峰期的紀錄,距離爆破仍有一段時間。
1996年至今,未償還按揭總額佔GDP比重的數據。在2008年樓市大升之前,按揭總額佔GDP比重最高的年份並不是1997年,而是2003年,比率約42%。具體而言,當年香港GDP為1萬2千多億元,未償還按揭總額約5,200億元。
2003年的數字比1997年高,原因是1997年後經濟收縮,GDP下跌;另一方面,按息一度扯高,舊有按揭的還本速度下跌,而每年新取用按揭大致上會持續增加,結果數值高企。
樓按佔GDP比重處歷史高位
其後數年,經濟恢復擴張,樓價只是平穩上升,按揭未償還餘額維持在5000多億元水平,佔GDP比重在4成以下。2008年後因熱錢流入,按息低 企,新取用按揭數字急升,令按揭總額連番上升,2009年突破6000億,2010年突破7000億,估計2013年會超過9000億水平。
2012年按揭總額佔GDP的比重亦由2007年低位上升8個百分點。簡單來說,近幾年本地按揭債務的增長速度高於經濟增長,而且按揭總額佔GDP比重處於歷史高位。
需要留意的是,未償還按揭總額在2009年後明顯上升,而同年亦正是金管局開始逐步收緊按揭指引的年份。數據顯示,如果未有相關措施,可以預期,近幾年的按揭取用數字會更大,累積的未償還按揭金額會更高。
投入燃料受限 樓價難升
近年金管局多次提到「家庭負債創新高」,是將信用卡欠款、私人貸款、樓按一籃子討論,較少獨立提到按揭總額佔GDP的比重。但由金管局多次收緊按揭指引可看出,按揭總額才是當局關注的重點。
展望未來,為了控制銀行體系風險,當局不會放任有關比重再上升,按揭總額佔GDP的比重將難以增加。
當然,按揭總額受控,不代表樓價一定無上升空間--買家大可投放更高的首期入市。
但此情況代表按揭槓桿下跌,買家的首期成本增加,未來即使獲利獨套現,受惠於按揭槓桿的比重亦下跌。
可以說,買家首期加上取用金額,相當於樓市上升的燃料。
現時投放燃料的規模受限,樓價在此水平再大幅上升的可能性偏低。至於樓價憑慣性可在高位運行多久,那便是另一個問題了。
近年未償還按揭總額佔GDP比重
年份
|
未償還按揭總額佔GDP比重
|
1996
|
26.75%
|
1997
|
30.99%
|
1998
|
35.12%
|
1999
|
37.19%
|
2000
|
39.01%
|
2001
|
40.00%
|
2002
|
41.14%
|
2003
|
41.56%
|
2004
|
40.08%
|
2005
|
37.75%
|
2006
|
35.21%
|
2007
|
33.79%
|
2008
|
34.41%
|
2009
|
38.63%
|
2010
|
41.66%
|
2011
|
41.41%
|
2012
|
42.56%
|
資料來源:宏亞研究部、統計處、金管局
原文刊於信報網站 2013年10月19日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
沒有留言:
張貼留言