近日網上輿論討論焦點，環繞中港矛盾：不論是「雙非嬰兒」數量激增，到上萬人反對粵港自駕遊，反映的都是香港社會潛藏一種恐懼：擔心利益受損或「原有生活」受影響的恐懼。
事實上，以中國體積的巨大，加上回歸後中港往來日益頻繁，香港難以避免出現種種改變。問題只是有關改變是否過急、又或，有關改變是否有認真評估其「社群及文化」改變（socio-cultural impact）。
「自由行」＋「匯改」 催生內地買家
在樓市方面，在2003年自由行推出，及2005年人民幣匯改之後；內地人來港手續遠較過去簡單；加上人民幣兌港元匯價上升，開始吸引大量國內人來港置業。一些物業代理甚至估計，一手物業市場有3至4成買家為國內人。
事實上，由附圖可見，2005年匯改之後，人民幣匯價與香港物業樓價有正關連。
我們曾經提到，如果趨勢持續，香港在樓市發展上可能變得像倫敦:：大部分物業由外地投資者持有，市民要不向外地業主付租，要不就索性遷出倫敦，住在 城郊，每天花費大量交通時間上下班。而值得留意的是：倫敦可以發展周邊去應付核心區的變異，香港樓市卻沒法仿傚，畢竟香港的邊界以北正是中國南方的另一核 心—深圳，因此邊緣化後的無殼族香港人，有可能要連根拔地遷去中國南方更遙遠的邊垂，此中的社會成本及文化適應上將會產生巨大問題。
港府遏樓市措施 考慮不周全
近兩年官方推出多項壓抑樓市措施，目標明顯在於調控樓價，我們認為出發點正確，卻沒有考慮上文提及的環境巨變。
在過去，壓低樓價之後，受惠的是本地某一些人，受損的也是本地另一些人，中長線來說，損益或可均等。但現時市場上的變數是有大量外來參與者，這情況下，官方便需要考慮：政策推出後，會不會出現某一些本地人受損，卻令非本地人成為主要受惠者的情況。
值得思考的是：近年官方以特別印花稅及按揭指引壓抑樓價於一時。但按過去經驗，香港人不傾向於跌市時入市。我們擔心，即使以人為措施推低樓價，最終 受惠的亦不是未上車的普通香港人。樓價平了，香港資產對國內人的吸引力更大，最終可能令房地產生態進一步改變：吸引更多內地人在港置業，最終出現「資產轉 移」：相當比例的物業，由非本地人持有。而更高比例的本地人，需要向非港人業主租樓。
簡單來說，如果香港是一個較封閉的市場，樓價回落，至少對本地有意入市的準買家來說，是好消息。但香港樓市早已不是一個封閉市場，我們有大中華的潛 在需求，在此種背景下，即使人為壓市成功，也不過是令非港人以更相宜的價格入市：以較狹隘的香港本位角度看：那倒不如不壓市，以較高的價格將資產賣予非港 人。
遏樓價是為了誰？
我們不是認為港府壓抑樓市的方向不對，而是擔心措施設想不周----在中港往來日益頻繁的今日，港府任何施政，都應考慮中國因素。我們指的不是顧慮「阿爺」面色；而是施政的對象應考慮香港人利益。
香港自開埠以來便是自由港，我們難以拒絕某一些資金來港投資置業。但在樓市來說，打壓樓價的同時，官方宜考慮：是否樓價壓了下去，更易入市的是否就是本地人？極端而言，我們認為官方甚至應該考慮：是否在部分地皮的賣地條件中加入：物業落成後僅限本港居民購買的條款。
原文刊於經濟日報網站 2012年2月8日
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