樓市乍暖還寒

農曆新年過後，樓市成交有回升跡象，不單部分屋苑的睇樓量、成交量好轉，個別屋苑成交價亦見回升。除了近年的所謂「小陽春」效應外，相信亦與銀行按息下調有關。

樓市小陽春乍現

去年下半年樓市回軟，涉及多個因素，包括金管局進一步收緊按揭指引，令樓價600萬以上物業難以借足7成按揭；其次是銀行逐步上調按息，由年初拆息 盛行的H+0.7%（當時按息不足1厘），逐步上調至新造按息的2.5厘左右。按揭槓桿收緊，加上新造按息上升，令市場氣氛轉淡，成交量按月下跌。

相對而言，新春過後，新造按息有下調現象，其中兩家大銀行及一些中小型銀行，新造按息下調至2.3厘水平。銀行下調按息，有眾多原因，其中之一是「季節性因素」，即習慣性的於每年年初傾向放寬信貸，減少下半年的跑數壓力。其次料與美國宣佈維持低息政策有關。

雖然利率實際調整的幅度不大，但卻予市場「銀行願意借錢」的預期，加上港股回升，利好地產市場氣氛，各區的二手成交量亦由低位反彈。

熱錢留港 樓按息率升勢或緩

過去我們提到，準買家不宜為了按揭利率數十點子的利率上落而作出入市決定；但對於市場中參與者而言，即使是5點子的利率下調，也總是理解成好消息。而現時按息微調與新春假期完結的時機可說完美配合。

在銀行的角度來說，自然希望賺取較高的息差，去年下半年新造按息上升，但活期存款利率未見明顯變化，仍是接近零息水平。持平來說，銀行賺取逾二百點 子的息差，雖說不上「和味」，但總不算雞肋。在美國維持低利率至2014年的情況下，預期熱錢會留駐香港，銀行上調按息的步伐或會放緩。

變數猶在 宜謹慎

現時值得觀察的是下半年按息會不會再有變化。我們認為，去年下半年本地銀行有上調按息的條件，原因之一是國內收緊信貸，不少國內企業轉向香港的銀行 借款。本地銀行資金多了出路，自然不屑於收取那時不足一厘的按揭利率，結果便是按揭利率輾轉上升。換言之，如果今年國內信貸趨緊，國內企業對本地銀行資金 仍有大量需求，銀行不愁資金沒有出路，下半年按息可能恢復緩慢回升。

相反，如果國內因任何原因，信貸趨向寬鬆，國內企業容易在內地取得貸款，來港借款的需求減少，本地銀行少了資金出路，本地按揭利息反而仍有下調空間。

上星期國內公布2012年一月銀行體系貸款數字，市場估計一月國內貸款約8000億元人民幣水平，較去年12月上升，但較去年同期數字回落，暫時來說，未見明顯的信貸放寬或收緊的趨勢，但發展值得留意。

原文刊於經濟日報網站 2012年2月15日