一客多購面面觀

近月一手市場「一客多購」現象持續，終於引起金管局關注，釐清此類交易申請按揭時的灰色地帶。往後銀行料會劃一以較嚴謹的標準批核此類申請，不過，由於此類交易的買家財力雄厚，加上之前銀行已經普遍從嚴處理申請，估計釐清標準對樓市影響不大，一客多購的現象料會持續。

一客多購流行於一手市場，源於政府去年11月就管理樓市措施「加辣」，劃一住宅印花稅15%，只有未持有物業人士入市，可按舊稅率繳付印花稅（最高為4.25%）。措施原意是壓抑投資者入市；但由於有「漏洞」存在，變相鼓勵投資者大手入市。漏洞之一，是過投資者多以公司名義持有物業，本人名下反而沒持有物業；又或曾經多次入市，但已沽出所有物業，只要在簽署新買賣位約時並未持有物業，此類買家入市，仍可按舊稅率付印花稅。其次，印花稅是以「文件」而非單位數目計算，一名未持有物業人士，以一份合約購買多個單位，仍可按印花稅率4.25%交稅。結果，近月一手成交中，一客多購的現象日益普及，由加辣前佔不足2%，升至近日逾2成。印花稅加辣，反而刺激投資者入市，一般用家入市難度反而上升。

一客多購「漏洞」難修改
由於印花稅以文件徵費涉及稅務原則，上述「漏洞」應該難以修改。但另一方面，由於情況普遍，此類交易亦引發金管局留意。原因在於，現行的按揭指引沒有明言，如果買家一次過以一份合約購買多於一個單位，申請按揭時要如何處理。

此處牽涉的問題是：一次過購入多個單位，如果算是投資，在按揭成數及壓力測試的計算上，都應該以較嚴格的標準計算：自住住宅的按揭成數是5至6成，非自住物業按揭成數劃一為5成（主要收入來自境外則為4成）。在壓力測試方面，如果是未持有物業人士申請按揭，供款入息比例要求為50%以上，加息3厘的壓力測試要求供款為月入60%以下。如果一次購買多個物業並申請按揭算是已持有物業，供款入息比例便要低於40%，加息3厘的壓力測試要求為月入50%以下。

金管局早前回覆傳媒，指經過了解，發現銀行對有關按揭申請都是從嚴處理。換言之，未需金管局出手，銀行之前已用較嚴格標準。

銀行的取態在風險管理上屬好消息：有投資嫌疑的申請都已按較嚴格的投資標準審批。在樓市上則屬中性消息：既不利好亦不利淡；「一客多購」的買家，目標為慳印花稅，只要稅制上仍然有利，仍可吸引他們以此方式入市。在按揭上，此批買家一般較具實力，而且一次過購買多個單位，成交價一般會高於1000萬元，不管是投資或自住，按揭成數上限都是5成。銀行從嚴處理，其實對他們沒有多少影響，如外圍市況不變，一客多購的比例仍會處於偏高水平。

原文刊於經濟日報網站2017年3月29日

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禁止內地客碌卡買樓多面睇

上周地產代理界突然傳出，銀聯指示本地銀行，煞停內地客透過銀聯卡刷卡買港樓。但措施似乎未有影響本地樓市氣氛，於剛過去的周六及周日多個新盤仍獲理想承接。

見微知著，禁止內地客刷卡買香港樓，反映有關情況已達嚴重程度，觸發內地部門反映。雖然在港府推出買家印花稅、雙倍印花稅，又收緊外地收入買家的按揭成數，多方統計都反映內地買家在市場的比重較高峰期有所回落；但明顯內地當局仍然認為情況不容忽視，一紙命令即封閉此走資漏洞。

問題嚴重/走資規模龐大是相對的。據代理統計，2016年內地客佔本地新盤市場13.8%，以去年一手成交註冊金額約420億元，五成首期計，內地客支付的首期不足30億元，以金額看，似乎不算太多，但在人民幣仍然看跌，之前內地人來港「買保險」也被禁的情況下，為防有更多內地人以刷卡買樓為新的走資途徑，倒不如提早禁止。

當然，對有意來港置業的內地人而言，禁止刷卡買樓，還是會有其他途徑調動資金來港，只是手續上較為麻煩。

另外要留意的是，有關措施應該不會對本地樓價有太大影響。目前最影響香港樓市的內地因素，並不是內地人來港置業，而是內地發展商來港買地，直接推高地價，一方面為開售中的新盤創造新的價格指標，另一方面又在買家心中營造「遲買更貴」的心理預期。

新香港人料不受影響
此外也要留意，地產代理統計的「內地人在港置業」比例，其方法是比較每一宗登記，如果買家的姓名是用內地漢語拼音，便視為內地客。但此方法有明顯的不足：以不同途徑取得本地居民身份的內地人，一直會繼續使用內地拼音。換言之，很多被代理統計為內地買家的交易，買家的身份可能已是香港永久居民。

這些新香港人不論是投資或走資，都有需要在香港購置物業，他們大概是不會受到銀聯卡新措施影響的；加上本地購買力近日已被成功動員，以周末及周日的成交看，預料短期內樓市氣氛仍然會維持暢旺。

不過，香港的經濟及樓市，有如單料銅煲，容易被個別利好消息刺激而上升；同樣亦易因個別因素而急速調整；加上目前樓市幾無投機空間，有意追逐樓市升浪的弄潮兒必須留意相關風險。

原文刊於信報網站2017年3月28日

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新盤付款選擇看購買力

近期樓市成交暢旺，早前三個大型新盤同期開售，均開出理想成績，一星期一手成交量逾千伙，之後幾個新盤均加價加推，買家完全無懼於美國加息及港府預言供應增加。樓價升勢可維持多久難以預測，暫時而言，似乎樓市有足夠購買力支持新一輪升浪。

以某九龍區新盤現場所看，大手購買多個單位的分組，有逾二百組買家入票，但籌號未到40，該批單位已消耗一空，意味有逾160組有意動用數千萬元大手入市的買家向隅，據了解此批買家絕大多數為本地客，反映近期氣氛轉旺，已吸引本地較具實力的買家出動。

將軍澳新盤四分三買家無申請二按

在付款安排上，也可以看到近期入市的買家實力。過去一兩年，發展商推盤，往往會以不需入息證明的一按作招徠。但3個大型新盤中，位於將軍澳的完全不設一按，但仍獲理想承接。項目首批出售單位中，約四分三買家選用不連二按的安排。

位於馬鞍山的新盤策略明顯有別，項目不設二按，但有樓價75%至85%貸款，部分只需還息的安排。最終選用5年貸款安排的買家，比用即供付款的多。

馬鞍山新盤買家償付能力高

以折實價1,000萬元單位，借75%貸款即750萬元為例； 首年每月還款 $46,900，第2、3年每月還款 $62,048，第4、5年每月還款$66,682；5年後要一次償還餘額500萬元。相對而言，一般借款額750萬，25年期，利率2.15厘的按揭，月供只是32,340元。換言之，此盤雖然較多買家選擇發展商貸款，但買家的償付能力極高。

至於同期開售，位於九龍的新盤，由於發展商付款安排較多樣化，部分貸款屬備用性質，難以統計有關數字。

以上述幾個新盤的銷情而言，香港樓市購買力充沛無容置疑；加上近期推出的官地均以理想價錢成交，在按息正式上升前，熾熱的氣氛料可持續一段時間，更不排除樓價再創新高。不過，市場當下購買力充沛是一件事，個別買家的償付能力又是一件事。有意入市的準買家，即使認為當下樓市氣氛暢旺，希望順勢入市，事前亦應小心計算自己的負擔能力，再作決定。

原文刊於iMoney2017年3月25日

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泡沫指標 難套用於港樓

樓市氣氛暢旺，連本來看淡後市的業內人士，都紛紛轉為唱好。但在旺市之中，也有盛世危言，指出樓市泡沫問題嚴重，提醒市民小心入市。市場上有看好看淡的分析，是健康表現，但部分「泡沫指標」，參考作用卻成疑。

其中一個指標，是比較平均樓價及家庭入息中位數；指香港的樓價，大概是家庭月入的十多倍，而「國際公認」的泡沫標準是5倍，即香港樓價泡沫程度遠超國際標準。此標準最有說服力的地方是「國際標準」，而且計算方式簡單明確。而最大的問題是，根據此一標準，香港樓價即使在近20年的谷底期，泡沫程度都是高於國際標準。根據美國顧問公司Demographia公布《全球樓價負擔能力調查》，2016年香港樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）為18.1倍。

沙士樓價谷底 仍有泡沫？
根據統計處數字，2016年底，全港家庭入息中位數為$2.5萬，即年收入為$30萬，18.1倍即$543萬；參考代理數字，2016年底，全港住宅實用面積呎價約$10,780；$543萬的單位即大概503呎的單位。國際顧問的數字，大致上沒有問題，但有關統計近年再加入香港，欠缺歷史參考。

我們如用同一方法：503呎單位的樓價及當時的入息中位數比較，會發現香港的樓價入息比率原來一直高企。以樓價最低的2003年為例，第四季家庭月入中位數$1.5萬；代理統計同期實用面積呎價$2,927，503呎單位平均樓價即$147萬，為家庭年收入的8.17倍。如果置業人士一心根據國際標準，待樓市「沒有泡沫」才入市，幾可說等同放棄在香港買樓。

未償還按揭比重 一直高於97年
另一個近期被提出的標準，是未償還按揭餘額相對於生產總值的數字。有分析指，1997年，香港的未償還按揭金額與GDP比率為30.99%；2016年，比率上升至44.94%——港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升，似乎反映樓市已存在超借的風險。

但問題在於，1997年之後的「每一年」，未償還按揭比重其實都高於1997的紀錄。例如在樓市谷底期的2003年，當年未償還按揭餘額相對於生產總值比率為41.56%。近年最低的紀錄是2007年，數字為33.79%。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比重30%為警號，要求數字回落至30%以下才入市，可說同樣是放棄入市機會。（上述比率在樓價回落時上升的理由很簡單：在高峰期借取的按揭貸款，不會一下子被急速償還；而即使樓價回落，只要有成交，新造按揭金額高於同期還款，未償還金額仍會上升；加上1997年後數年GDP收縮，令未償還按揭佔GDP比率上升）

在此要重申，質疑個別的「泡沫標準」，不表示我們認為樓價完全沒有泡沫。樓價偏高，中等家庭難以負擔是客觀事實。但近年收緊按揭、推出辣招，令市場成交量下跌，一般而言，用銀行按揭入市的，都是較高收入一群，此是評估樓市時，必須考慮的因素。

原文刊於置業家居2017年3月24日

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首置客大手入市 印花稅漏洞難改

去年港府上調印花稅，凡是已持有本地住宅物業人士再入市，印花稅一律以15%計算。結果新措施推出後，市場上多了「首置客大手入市」的現象—最誇張的更以7.6億元一次過購入半山新盤6伙。坊間亦開始有意見要求當局堵塞有關「漏洞」，不過，有關建議恐怕難以實行。

去年提高第二套住宅物業的印花稅至15%，原意應該是以提高交易成本的方式，壓抑樓市需求，但由近日成交看來，效果似乎未能持續。近月部分大額成交更出現「首置客」一份合約購買多個單位方式入市。由於印花稅是以文件而非單位數量計算，首置客以同一合約購買多個單位，仍會以舊稅率計算，上限只是4.25%。以上文提及的7.6億元成交，如是非首置客入市，需支付15%即1.14億元印花稅，以首置客、一份合約方式購買，只需支付3,230萬元，買家慳稅逾8,000萬元。

辣招的兩個「漏洞」
不少人會認為，以上情況是辣招的漏洞。「漏洞」之一，是所謂「首置客」，實質定義是「簽署買賣合約時未持有香港住宅物業的永久居民」；即使一個資深的地產投資者，在市場中有多次買賣紀錄，在簽約時並無持有香港住宅，仍可用舊的印花稅率交稅。「漏洞」之二，是印花稅以文件而非單位數目為準，令投資者以一次購入多個單位方式避稅。

由效果角度看，提高印花稅反而刺激大手成交，的確可說現時措施有漏洞。不過，效果欠佳不表示漏洞易改。印花稅基於文件計算，是行之有效的傳統，似乎難以強制購買多於一個單位的買家，必須以多於一份合約交易。至於有關「首置客」定義，操作上政府應該可以透過土地註冊處紀錄，分辨一個居民過去是否曾經持有物業，再針對過去曾持有物業的人士，收取較「真‧首置客（完全無持有物業紀錄人士）」較高的印花稅。

類似的情況在北京也出現，當地近年樓價持續上升，當局數年前開始收緊第二套房的按揭成數。結果卻出現已置業夫婦離婚再買樓，其中一人便可以「第一套房」資格申請按揭。為杜絕此「漏洞」，結果官方重新定義，任何曾經有借取按揭紀錄的買家，都不可獲得「第一套房按揭」資格，必須多付首期。當地戲稱「真初次置業按揭」為「處女貸」。

收緊定義 將嚴重影響正常換樓市場
以香港物業買賣及按揭紀錄的完善，應該可以輕易辨認出任何曾經置業/借取按揭者。問題在於，此舉將嚴重影響正常換樓市場。加上過去樓市投資者多以公司名義持有物業，本身/子女反而未持有物業，仍可以一份合約購入多個單位方式慳稅，就算真的收緊初次置業定義，對他們的影響反而較小。

其實樓市熾熱的關鍵，仍是源於熱錢充斥、住宅供應不足；在基本因素改變前，「辣招」充其量只會有止咳作用。與其研究加辣/收緊招數，不如集中精力，加快土地供應。

原文刊於經濟日報網站年3月22日

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未償還按揭總額看樓市風險

近日樓市氣氛熾熱，買家似乎無懼利率回升及供應增加，幾個開售的新盤成績均理想。在樓市氣氛向好之時，不少專業分析提出忠告，樓價不會無止境上升，更可能在不久將來調整；其中一個理據是目前未償還按揭金額佔生產總值(GDP)的比率較1997年更高，反映目前樓市風險極高。問題是未償還按揭金額佔GDP比率，未必是一個好用的風險指標。

1997年，香港的未償還按揭金額佔GDP比率為30.99%；2016年的比率上升至44.94%──港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升，似乎反映樓市已存在超借的風險。但問題在於，1997年之後的「每一年」，該比率其實都高於1997年的紀錄。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比率30%為警號，要求數字回落至30%以下才入市，等同放棄入市機會。

未償還按揭佔GDP比率「偏高」多年
數據有點出乎意料，而原因亦較為複雜。在1997年後，經濟一直反覆，至2005年，香港GDP才高於1997年，此可視為第一階段，期內整體GDP呈收縮趨勢，但在高峰期借取按揭的客戶，不會特別提早還款，但新取用的按揭金額仍大致上升，結果是未償還按揭總額佔GDP比率仍然高企。

第二階段是2005至2008年，經濟恢復較明顯增長，樓市氣氛相對平穩，此幾年的未償還按揭佔GDP比率亦只在反覆，而未見明顯上升。2008年之後，因減息及量寬，樓市氣氛熾熱，按揭需求上升，即使官方推出大量辣招和收緊按揭指引，未償還按揭金額仍是持續上升。

另外，在比較未償還按揭總額佔GDP比率時，亦必須留意當時的利率。以1997年計，年中的按揭利率約8.25厘，年底約10厘，以8.25厘計，當時香港一年的按揭利息支出，約佔GDP的2.6%。2016新造按息約2厘，全港一年按揭利息支出，約佔GDP的0.9%。或者可以說，目前看來1997年的未償還按揭佔GDP比率偏低，原因在於當年利率高企，壓低了借貸需求。

持平而論，未償還按揭金額佔GDP比率愈高，的確可說風險愈高。比率高企，一旦外圍因素有變，信貸收縮時，資產價格亦可能出現較大調整。不過，參考其他數據，例如新批按揭的負擔比率或較低的按揭成數，均顯示目前借款人的償付能力較1997年為高。未來樓市隨利率回升，按揭需求放緩，令數字緩慢下調的可能，也許較「泡沫爆破」，樓價急跌的機率更高。

原文刊於信報網站年3月21日

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加息影響 豈止每月供多啲

如無意外，聯儲局本周議息將上調聯邦基金利率，但本地多家大型銀行已表明，最優惠利率暫時未有上升壓力。香港如暫不加息，料會利好周五開售的幾個大型新盤銷情，不過，利率變化，影響的絕不只是按揭借款人每月多付一點供款。

本地銀行一早打「開口牌」表明最優惠利率暫不跟加，表面原因是香港熱錢仍充裕，加上之前美國減息時，港息未有跟足。除非美息上升，令留駐的熱錢外流，銀行體系結餘大減，否則本地銀行的確沒有太大動機上調最優惠利率。

此外，現時9成以上的新批按揭以拆息為準，銀行上調最優惠利率，未必會影響到拆息，大部分用拆息計算的按揭，貸款利息亦不會上升。但傳統上優惠利率上升，存款利率亦會增加。近年拆息按揭主導按市，現時同步上調最優惠利率及存款利率，銀行的息差反而收窄。此亦可能是現時銀行放慢手腳，表明不急於加息的原因之一。

現階段上調最優惠利率對銀行無好處
但由另一個角度看，近年絕大部分業主的按揭以拆息計算；最優惠利率是否上升，短線而言的確沒有多少影響。換言之，最優惠利率暫時不上升，對樓市其實應該是中性，而非利好消息。較值得關心的反而是，聯儲局上調聯邦基金利率後，港元拆息會否受帶動出現明顯上升。一般而言，聯儲局持續加息，會帶動美元拆息上升，當美元拆息與港元拆息有較高差距時，最終會令港元兌美元交易增加，港元流動性減少，拆息上升。

在關注按揭利率走勢的同時，香港業主更宜留意美息回升的其他影響。聯儲局之中被視為鴿派的官員都表明立場認為適宜加息；加上早前公布的就業數據理想，客觀而言年內美息上升已無甚阻力。美息上升，而其他主要貨幣又似乎欠缺加息空間，自然結果是美滙轉強。而在過去多年，美滙轉強一般都不利港元資產價格。

當然，「今次不同」，雖然市場在年初已預期美息會在年內逐步上升；但在賣地場出現「新變化」後，一眾市場人士紛紛改為看好後市。而由近期二手樓市屢見破頂、本周三個開售新盤入票逾萬張的盛況看來，市場對升市預測似乎頗為受落。在中資高價投地，市場憧憬內地資金再次南下的氣氛下，不排除樓價出現新一輪升浪。不過，參考往績，美滙強已經不利港樓，加上特朗普政府表明會出招吸引美資回流。看好北水南下的買家，亦宜考慮滙市的影響，至於新一輪樓市是北水威力大，抑或美滙影響強，便有待時間觀察了。

原文刊於經濟日報網站2017年3月15日

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