泡沫指標 難套用於港樓

樓市氣氛暢旺，連本來看淡後市的業內人士，都紛紛轉為唱好。但在旺市之中，也有盛世危言，指出樓市泡沫問題嚴重，提醒市民小心入市。市場上有看好看淡的分析，是健康表現，但部分「泡沫指標」，參考作用卻成疑。

其中一個指標，是比較平均樓價及家庭入息中位數；指香港的樓價，大概是家庭月入的十多倍，而「國際公認」的泡沫標準是5倍，即香港樓價泡沫程度遠超國際標準。此標準最有說服力的地方是「國際標準」，而且計算方式簡單明確。而最大的問題是，根據此一標準，香港樓價即使在近20年的谷底期，泡沫程度都是高於國際標準。根據美國顧問公司Demographia公布《全球樓價負擔能力調查》，2016年香港樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）為18.1倍。

沙士樓價谷底 仍有泡沫？
根據統計處數字，2016年底，全港家庭入息中位數為$2.5萬，即年收入為$30萬，18.1倍即$543萬；參考代理數字，2016年底，全港住宅實用面積呎價約$10,780；$543萬的單位即大概503呎的單位。國際顧問的數字，大致上沒有問題，但有關統計近年再加入香港，欠缺歷史參考。

我們如用同一方法：503呎單位的樓價及當時的入息中位數比較，會發現香港的樓價入息比率原來一直高企。以樓價最低的2003年為例，第四季家庭月入中位數$1.5萬；代理統計同期實用面積呎價$2,927，503呎單位平均樓價即$147萬，為家庭年收入的8.17倍。如果置業人士一心根據國際標準，待樓市「沒有泡沫」才入市，幾可說等同放棄在香港買樓。

未償還按揭比重 一直高於97年
另一個近期被提出的標準，是未償還按揭餘額相對於生產總值的數字。有分析指，1997年，香港的未償還按揭金額與GDP比率為30.99%；2016年，比率上升至44.94%——港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升，似乎反映樓市已存在超借的風險。

但問題在於，1997年之後的「每一年」，未償還按揭比重其實都高於1997的紀錄。例如在樓市谷底期的2003年，當年未償還按揭餘額相對於生產總值比率為41.56%。近年最低的紀錄是2007年，數字為33.79%。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比重30%為警號，要求數字回落至30%以下才入市，可說同樣是放棄入市機會。（上述比率在樓價回落時上升的理由很簡單：在高峰期借取的按揭貸款，不會一下子被急速償還；而即使樓價回落，只要有成交，新造按揭金額高於同期還款，未償還金額仍會上升；加上1997年後數年GDP收縮，令未償還按揭佔GDP比率上升）

在此要重申，質疑個別的「泡沫標準」，不表示我們認為樓價完全沒有泡沫。樓價偏高，中等家庭難以負擔是客觀事實。但近年收緊按揭、推出辣招，令市場成交量下跌，一般而言，用銀行按揭入市的，都是較高收入一群，此是評估樓市時，必須考慮的因素。

原文刊於置業家居2017年3月24日

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