新盤按揭風險不在成數

多個發展商為旗下新盤安排一、二按吸引買家入市，市場反應似乎亦頗為理想。部分發展商提供的一按，標榜「無壓力」。指的當然不是沒有供款壓力，而是沒有類似銀行按揭的壓力測試。沒有壓力測試，會令買家較易借取樓按，但也意味未來利率回升時，供款壓力可能大增。
金管局近年收緊按揭指引，直接壓抑需求：收緊按揭成數，不但減低投資者的槓桿，也要求買家在購置物業時，付出較多首期。至於引入壓力測試，則限制了買家的借款額度。
坊間討論發展商提供的一按、二按時，一般把焦點放在「突破按揭成數限制」，讓買家借入高成數按揭，較少人提及類似產品標榜不設壓測，對買家來說，那 才是真正的風險。「借入較高成數按揭」的最大風險，是樓價一旦回落，物業較易成為負資產；但物業成為負資產，對業主的日常財務其實沒有什麼影響。反而借款 毋須壓力測試，可能令借款人借入超出自己負擔能力的金額，一旦利率上升，便會即時對財政帶來壓力。
風險在於借入過高金額
以一般按揭的壓力測試標準來說，要求借款人在現行利率下，供款不逾月入五成；按息升3厘，供款不逾月入六成。以按息2.15厘、還款期30年計；此要求會令供款被限制在月入41.4%的水平。
如果借款人有另一套仍在供款的物業，壓力測試的要求更高，在當前利率下，所有按揭供款的總額會被限制在月入35%以下。
正是銀行嚴格執行壓力測試，持有多個物業的買家難以多借，購買力受壓抑，發展商才陸續推出不同的按揭組合。據了解，除了極少數表明「包批」一、二按的樓盤，多家發展商提供的按揭組合，仍會有基本的供款負擔指引，例如要求買家的供款不逾月入五成。
表面看，發展商要求借款人供款不逾月入五成，準則已經類似過去的銀行，似乎對買家的供款能力有一定要求。但必須留意，目前利率極度偏低，一旦按息上升，加上發展商按揭常見的初期低息優惠，不設壓力測試，可能令日後供款壓力大增。
以一筆400萬元按揭，首2年供款3厘，其後供款為P(5厘)，還款期30年的按揭為例，首2年每月供款應該是16864元。如果發展商的批核標準 是還款初期，供款不逾月入一半，即月入33728元，已可借取有關樓按。但當2年優惠期後，如最優惠利率不變，每月供款會升至21205元，佔月入 63%。如果期間利率上升1厘，每月供款會升至23562元，佔月入七成。
可能不少人在申請按揭，發現未能通過壓力測試時，會認為此是擾民政策。但壓測其實在一定程度上保護了借款人，避免他們借入超出負擔能力的款項。如果 買家有急切需要借用發展商為新盤安排的按揭產品，即使有關按揭毋須通過壓力測試，買家亦宜參考壓測的要求，考慮在按揭優惠期過後，又遇上按息回升時，供款 是否仍在可負擔水平，才作出入市或借款的決定。

原文刊於信報網站2016年5月31日

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「多按」物業 壓垮業主財政

報載將軍澳出現一個「十按」銀主盤，原業主以物業多次抵押借款，最終因無力償還，被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」，不少有識之士已提示借款人要注意風險，現時「十按」也出現，可說駭人聽聞。豈知此處說的「十按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。

一般人買樓，向銀行申請按揭，以物業為抵押，那叫「一按」；在原有一按之外，以同一物業抵押，再向另一貸款機構申請按揭，那叫「二按」。一、二按是 同時存在，分別還款的，部分二按會獲一按銀行知悉，最常見是新盤中由發展商安排的二按，此類二按需要與一按一併進行壓力測試、換言之，雖然二按利率較高， 但原則上，獲銀行同意的一、二按組合，供款負擔原則上不會太重（供款上限大概只是月入四成多）。至於取用銀行一按之後，業主私下以同一物業抵押，向其他財 務公司取得的二按，由於利率較高，而且不經壓力測試，業主較易跌入過度借貸的陷阱。

業主以物業作為借款抵押，一旦斷供，一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款，銀行取回全部本息欠款及手續費，仍有餘款才會用於抵償二按欠繳。由於風險較高，一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。

多次轉按 視物業為提款機
至於近期新聞報道的「八按」、「十按」，與上屬二按的概念完全不同。說的原來是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸，還完再借。換言之，是指在短短 幾年內多次轉按，而不是在同一時間以一個物業作抵押，取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為，一般不是為了節省利息，而是物業升值，業主視物業按 揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題，尤其是多次加按，貸款人可能由銀行、一綫財務變成三、四綫財務公司，利率愈來愈高，到了後期業主轉按可能 單純是為了償還舊債，而非套現作其他用途，一旦樓價見頂，按揭轉無可轉，最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。

由所謂「十按」盤可以了解按揭對借款人真正的風險。部分新盤中，銀行一按、發展商二按的供款組合，按揭成數可達樓價九成，但由於有壓力測試的要求，在現行利率，甚至是利率上升數厘的情況下，仍保證供款處於一個可負擔水平，借款業主出現供款超負荷的機會不大。

以一個樓價$700萬，一按$420萬，利率2.15厘、二按$210萬，利率5厘，二者供款都是30年的按揭組合為例，一、二按月供總 額$27,115，而通過壓測的月入要求是$69,714，供款不到月入39%，壓力不算太大。相反，如果業主在早年樓價偏低時入市，初期供款負擔可能只 有月四成，但近年樓價上升2、3倍，遠超入息增長，如果業主多次加按，按揭欠款可能只在樓價六、七成，但供款佔收入比例偏高，仍是會壓垮業主的財政。

原文刊於置業家居2016年5月28日

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放狗咬狗的樓市建議

一個古老的笑話：街上一群流浪狗在打架，警察到場，解決方法卻是放警犬咬狗，結果打架的狗更多，自然是徒增混亂。別以為此單純是笑話，在樓市，不時也有類似的建議出現。

某團體因應樓價高企、初次置業人士儲首期需時多年，向政府作出多個建議，包括：降低初次置業人士的印花稅、放寬按揭成數，以及提供低息貸款。簡單來說：他們認為現時樓價過高，高得初次置業家庭難以負擔，而開出的解決方案，是政府透過低息貸款資助，協助首次置業家庭入市。

港府過去其實有多項置業貸款/資助計劃，90年代尾、21世紀初，便有首次置業貸款、自置居所貸款計劃、夾心階層置業貸款計劃等幾個以公帑資助的計劃同時並存，照顧層面由公屋居民、較低收入首次置業家庭，以至月入6萬元的「夾心階層」不等。

由微觀角度，即從受惠家庭的角度看，自然是歡迎類似的計劃，有關安排不單令合資格買家入市機會增加、負擔減少；不少早年透過類似計劃入市的買家，資產早已大幅增值；但必須留意，在錯誤時機獲批類似優惠，一樣可能令買家作出錯誤入市決定，蒙受不必要的損失。
在宏觀的角度看，類似計劃其實是在刺激更多資金入市，當樓價已然高企的時候，仍建議政府以公帑資助市民置業，效果也類似放狗咬狗。放狗咬狗的效果是 混戰加劇，公帑資助市民置業，效果就是增大需求，而且刺激作用有槓桿效果：例如受惠家庭獲50萬低息貸款額，最終卻是連同銀行按揭幾百萬元入市。當供應未 能相應增加時，刺激需求只會令樓價進一步上升（在現時的市況下可能是高位徘徊）。到了樓價進一步上升，連原有的資助也不足以協助買家置業，到時又是否要增 加資助？

另一個問題是，有關團體建議向首次置業家庭提供「低息貸款」，利率高低是相對的；多年前的首貸，利率是2厘，當時算是極低息。但與現時的按息比 較，2厘的按息卻只是市場按息。現時首次置業家庭仍可透過按保，申請高達樓價9成的按揭，利率就在2厘水平。如果2厘也不算低息，究竟要如何才算低息？

要協助市民置業，大概沒有速成的方法，唯有慢慢增加供應。在有效增加供應之前推出任何措施協助市民置業，都無異於放狗咬狗。

原文刊於經濟日報網站2016年5月24日

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公帑資助首置家庭的壞主意

有團體因應樓價高企，年輕人置業困難，建議政府修訂首次置業者的印花稅率、提供低息貸款，及放寬銀行按揭成數。建議容或出於善意，但由論據至建議都有不少地方值得商榷。

有關團體以一個月入3萬家庭，扣除強積金即月入2.85萬元，購買一個天水圍400呎單位為例；樓價293萬，4成首期即117萬元，加上印花稅4萬多元；不吃不喝也要44個月才可「上車」，如果儲蓄只有月入一半，費時更久。針對以上其實早已廣為人知的問題，團體建議減低初次置業者印花稅、提供低息貸款及放寬按揭成數。

現時已有低首期置業安排

此處最大的問題是，以有關調查描述的個案，其實合符資格申請9成按揭保險，以同樣月入，購買同樣樓價單位，一成首期加印花稅，約34萬元；月入3萬而每月儲1.4萬，儲蓄需時約2年。9成按揭連保費借款約275萬元，按息2.15厘，30年供款，月供10,372元，佔月入35%。

此處不討論儲蓄2年去購買一個小單位時間是否過長；而是指出，現時其實已經有途徑協助初次置業家庭以較低首期入市。

團體又建議，降低初次置業人士印花稅，要留意的是，對未持有本地住宅物業的永久居民，購買400萬元物業，印花稅率是2.25%；樓價300萬元以下，稅率是1.5%。至於近年新引入的雙倍印花稅、買家印花稅都與初次置業的永久居民無關；數萬元的印花稅，似乎難說是高負擔。

有關調查最值得討論的是提供低息貸款協助初次置業買家入市。此處有兩重問題，其一是何謂低息？現時一般銀行提供的按揭，最低已達一個月拆息加1.5厘，現時約為1.7厘水平。如果連此水平的按息也認為偏高，究竟應該要提供多低的利率才算低息？問題之二，是任何類型的低息貸款(類似多年前的首貸、夾貸、自貸)，代表更多資金入市，刺激樓價上升。情況有如針對狗群打架，有人建議放警犬制止，徒令狗咬狗的情況惡化。樓價在刺激下進一步上升，屆時新一代年輕人更難入市，勢必要求更多的資助，那時的資助貸款要不要加碼？

原文刊於信報網站2016年5月24日

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新盤按揭計計數

銀行按揭成數受限，發展商為了賣樓，紛紛推出一、二按，務求協助買家降低首期支出入市。決定是否申請、採用此類按揭安排時，有幾點要留意。
其一是利息成本。一般而言，由於發展商的利息成本較銀行為高，發展商為新盤提供的一、二按，利率會較銀行按揭高。當然，即使發展商提供的按揭計劃利 息較高，只要借款人有能力應付，而且又有需要，仍然可以考慮。值得留意的是，部分新盤的付款安排，可能牽涉樓價折扣，此種情況下，借用二按是否化算，便要 詳加計算。

其二是按揭的批核準則。一般來說，如果發展商按揭牽涉銀行，例如銀行借一按，發展商借二按，整個按揭組合都要根據金管局的要求進行壓力測試，即現行 按息下，月供不逾月入5成，按息升3厘，供款不逾月入6成。如果整體按揭成數較標準高逾2成，壓測的標準會更嚴格。而有個別發展商曾推出「包批」按揭，揚 言只要買家申請一定批核。另外亦有部分發展商提供按揭，只要不涉銀行一按，亦不需通過壓力測試。由買家的角度考慮，借款不用過壓力測試，「好處」自然是批 核簡單；但代價是借款人可能負上自己難以負擔的債務。即使新盤買家有意申請發展商提供的按揭，而且有關產品不必經過壓測，借款人亦宜自行引用壓測標準，看 看一旦按揭的優惠期完結，又碰上按息上升2、3厘時，供款實際會增加多少，再決定是否申請有關按揭。

最後，不管借款人採用的是發展商安排的一、二按，抑或是由其他途徑借取、利率更高的按揭貸款，都應該考慮他日的「退場部署」。一般來說，發展商的 一、二按在供款初期會有供款假期或初期低息的設計，但優惠期後按息會恢復較高水平。現時主流的發展商一、二按，優惠期後利率一般由P-1厘至P+1厘，較 一般銀行按揭利息高2至4厘。選用此類計劃的買家，一般預期樓價持續上升，數年後以轉按至銀行，以避免長期負擔較高的按息。

但必須留意，如果當初借取的按揭整體成數偏高，而樓價在數年後下跌，甚至只是橫行，買家如欠缺資金，數年後都難以轉按。樓價升跌難測，但買家借用較 高息口的貸款前，宜評估自己的儲蓄能力，估計按揭優惠期後，自己手上可積存的資金，再評估一下屆時樓價要在甚麼水平，才可成功轉按；並以此作為是否借取有 關按揭的參考。

原文刊於經濟日報網站2016年5月18日

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給用家的留言──應用篇

現行負資產的定義，主要由銀行利益出發。而物業成為負資產，對業主來說當然不是好消息，現實問題就現實地面對，小業主如何應對？
小業主用家在樓價高峰時購入單位，如果打算長期持有的話，根本不應過分在意短期的價格走勢。說到底，除非樓價只升不跌，又或完全禁絕物業按揭，否則負資產可視為周期現象，問題在置業時「無咁大個頭，戴咁大頂帽」，目前就要準備，如何將衝擊減至最低。
投資者充斥的波動
宏觀而言，在收緊按揭及加徵多項印花稅後，樓市中投資者的比重已大幅減少。1997年每月有近1.5萬宗住宅成交，2015年數字是4808宗，成 交量下跌67%。2016年至今，成交量比去年同期仍見下跌。大膽估計，上一個高峰期有六成住宅成交涉及投資成分，而當前估計涉及投資成分的交易不足兩 成。須知這四成的增多或減少，是會為樓市帶以倍計的波動。
用家與投資者對待負資產的態度亦完全不同，後者見勢色不對，較傾向於止蝕離場，可能為銀行帶來實際損失；而前者除非走投無路，否則會傾向繼續供款。 在樓市以用家主導的情況下，負資產出現，對銀行體系的影響其實極為有限。不少人擔心負資產重現，可能促使投資者止蝕放盤，推動樓價進一步下跌；但按揭指引 收緊多年，估計此方面的影響已遠不及過去的周期。
基本步：管理好個人信貸紀錄及工作熱誠的回歸
當物業成為負資產，一時三刻難以改變，建議小業主可以留意以下幾點：
首先準期還款，連一天遲供也不要出現。延期還款的戶口，會引起銀行特別留意，持續出現遲供紀錄，銀行便有更大動機要求提早還款，更會為未來申請其他 貸款或轉按帶來負面影響。在信貸資料庫日趨完善的今日，借款人要緊記：信貸紀錄是跟一世的，不值得因為一時遺漏或任性，而令信貸評級下跌。
其次，是盡量減少消費性貸款(減少消費在宏觀層面不利經濟增長，但在經濟下行之時仍鼓吹消費，是推人去死，筆者有所不為)；例如以信用卡購物並只付 最低還款。須知道信用卡利率動輒30多厘，是按揭貸款利息的10多倍。以錢的成本計，身上多負一萬元信用卡欠款，相當於多欠10多萬元的按揭。減少不必要 的消費貸款，可能的話，增加儲蓄，即使未來加息，都有餘裕作出應對。
另外一個建議是努力工作，經濟增長放緩，平均薪金可能難見明顯升幅，但反過來想，打工仔更應努力工作，保住職位，有穩定的收入才可安然應對負資產。心存僥倖，望在投資市場有所斬獲，有可能就如大部分人的經驗「愈窮愈見鬼」！
至於那些現在已入市，卻仍留下較多手頭資金的用家，即使物業成為負資產，但已處於進可攻退可守的有利形勢：如果認定資產價格會進一步調整，利率又會 持續上升，可以考慮以手上現金進行部分還款，減低負擔及每月支出。如果發現樓價整固後再回升軌，手上的資金便有更大的運用彈性。須知在困難時期借錢，是一 個事倍功半的作業，有備用資金在手是名符其實的上上簽。
33個月的護身符
當然，以上建議主要由用家角度考慮，至於那些運用高按揭槓桿入市的投資者，本身已屬藝高人膽大，便不在本文討論之列。
又要增加儲蓄，同時減少消費，還要每個月緊盯供款日的存款，以備準期還款。這裏牽涉了一套有「紀律」的涵養，用近期流行的講法：市民不可「用自己的方法」去供樓，一切都是有規有距的！
說來說去就是勒緊褲頭，或者用家也會問，究竟緊日子要過多久？其實日子是可以計算的，參考上一個周期的數據，以上次惡劣的情況計，可能維持33個 月；而本周期的內在基本因素有所改善，苦日子可能不會長達33個月。如果小業主已有充份儲備，預期可應付未來33個月的緊日子，估計可平穩渡過。至於 「33個月緊日子」的推算從可而來，稍後再談。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年5月17日

發展商推一按的緣由

本周有發展商推出95%一按，以低首期吸引買家。過去發展商為新盤買家提供融資安排，一般會以二按形式出現，以免綁死大筆資金。為何發展商近年又會以一按形式鼓勵買家入市？買家考慮此類一按組合時，又有什麼地方要注意？

2009年起，金管局陸續收緊按揭成數，現時600萬元以下物業標準按揭成數為6成；600萬至1000萬元物業按揭成數為6成，貸款額上限500萬元；1,000萬元以上物業按揭成數為5成。一按成數收緊，發展商亦自然以增加二按成數應對。例如要令一個購買樓價1000萬元以上物業整體按揭成數達樓價8成，發展商便需要提供樓價3成的二按。

問題在於，所有涉及一按銀行同意的二按，一、二按的申請需同時通過按揭壓力測試。以一個未持有/未擔保其他物業按揭的人士而言，一、二按的總供款在現時利率水平下，不可高於月入5成，一、二按都加息3厘，供款不可高於月入6成。而二按中不同時間的利率如有不同，以高者為準。例如二按首2年利率P-2厘，其後為P(5厘)，二按的「現行利率」要以P計算。

更進一步的是，如果「一+二」按的組合，整體按揭成數高於標準2成以上，壓測的標準會進一步收緊。以上述樓價100萬元物業，5成一按，3成二按的組合為例，壓測的標準便是「現行利率下供款不逾月入45%，加息3厘供款不逾月入55%」。

如果向銀行借800萬按揭，利率2.15厘，年期30年，月供30,173元，買家入息需達72,804元才可通過壓力測試。如果是1000萬元的物業，5成一按，利率2.15厘，3成二按，利率5厘，年期均為30年，月供共34,962元，而通過壓測的收入要求為89,663元。簡單來說，「一+二按」的組合，雖然可以令買家以低首期入市，但對買家的負擔能力有更高的要求。

因應「一+二」組合較難通過壓力測試，發展商便推出整筆一按。整筆一按都由關連財務公司提供，對買家來說「好處」是不經銀行，買家便不需通過按揭壓力測試；問題自然是，發展商限於利息成本，按揭利率必定較一般銀行按揭高，借款人雖然較易借取資金入市，但欠缺壓力測試的保障，卻會有債務超負荷的風險。

過去樓市暢旺時，不少借入較高息二按的買家，會盤算待樓價上升後，便以轉按方式減低利息支出。但近半年樓價見頂回落，短期內似乎難以預期樓價會有明顯回升。在此背景下，借入較高利息按揭產品的買家，需要留意轉按大計會較難實行，或者需要較長時間支付有關按揭的利息支出。

原文刊於iMoney 2016年5月14日

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