「多按」物業 壓垮業主財政

報載將軍澳出現一個「十按」銀主盤，原業主以物業多次抵押借款，最終因無力償還，被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」，不少有識之士已提示借款人要注意風險，現時「十按」也出現，可說駭人聽聞。豈知此處說的「十按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。

一般人買樓，向銀行申請按揭，以物業為抵押，那叫「一按」；在原有一按之外，以同一物業抵押，再向另一貸款機構申請按揭，那叫「二按」。一、二按是 同時存在，分別還款的，部分二按會獲一按銀行知悉，最常見是新盤中由發展商安排的二按，此類二按需要與一按一併進行壓力測試、換言之，雖然二按利率較高， 但原則上，獲銀行同意的一、二按組合，供款負擔原則上不會太重（供款上限大概只是月入四成多）。至於取用銀行一按之後，業主私下以同一物業抵押，向其他財 務公司取得的二按，由於利率較高，而且不經壓力測試，業主較易跌入過度借貸的陷阱。

業主以物業作為借款抵押，一旦斷供，一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款，銀行取回全部本息欠款及手續費，仍有餘款才會用於抵償二按欠繳。由於風險較高，一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。

多次轉按 視物業為提款機
至於近期新聞報道的「八按」、「十按」，與上屬二按的概念完全不同。說的原來是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸，還完再借。換言之，是指在短短 幾年內多次轉按，而不是在同一時間以一個物業作抵押，取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為，一般不是為了節省利息，而是物業升值，業主視物業按 揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題，尤其是多次加按，貸款人可能由銀行、一綫財務變成三、四綫財務公司，利率愈來愈高，到了後期業主轉按可能 單純是為了償還舊債，而非套現作其他用途，一旦樓價見頂，按揭轉無可轉，最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。

由所謂「十按」盤可以了解按揭對借款人真正的風險。部分新盤中，銀行一按、發展商二按的供款組合，按揭成數可達樓價九成，但由於有壓力測試的要求，在現行利率，甚至是利率上升數厘的情況下，仍保證供款處於一個可負擔水平，借款業主出現供款超負荷的機會不大。

以一個樓價$700萬，一按$420萬，利率2.15厘、二按$210萬，利率5厘，二者供款都是30年的按揭組合為例，一、二按月供總 額$27,115，而通過壓測的月入要求是$69,714，供款不到月入39%，壓力不算太大。相反，如果業主在早年樓價偏低時入市，初期供款負擔可能只 有月四成，但近年樓價上升2、3倍，遠超入息增長，如果業主多次加按，按揭欠款可能只在樓價六、七成，但供款佔收入比例偏高，仍是會壓垮業主的財政。

原文刊於置業家居2016年5月28日

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