報載將軍澳出現一個「十按」銀主盤,原業主以物業多次抵押借款,最終因無力償還,被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」,不少有識之士已提示借款人要注意風險,現時「十按」也出現,可說駭人聽聞。豈知此處說的「十按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。
一般人買樓,向銀行申請按揭,以物業為抵押,那叫「一按」;在原有一按之外,以同一物業抵押,再向另一貸款機構申請按揭,那叫「二按」。一、二按是
同時存在,分別還款的,部分二按會獲一按銀行知悉,最常見是新盤中由發展商安排的二按,此類二按需要與一按一併進行壓力測試、換言之,雖然二按利率較高,
但原則上,獲銀行同意的一、二按組合,供款負擔原則上不會太重(供款上限大概只是月入四成多)。至於取用銀行一按之後,業主私下以同一物業抵押,向其他財
務公司取得的二按,由於利率較高,而且不經壓力測試,業主較易跌入過度借貸的陷阱。
業主以物業作為借款抵押,一旦斷供,一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款,銀行取回全部本息欠款及手續費,仍有餘款才會用於抵償二按欠繳。由於風險較高,一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。
多次轉按 視物業為提款機
至於近期新聞報道的「八按」、「十按」,與上屬二按的概念完全不同。說的原來是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸,還完再借。換言之,是指在短短
幾年內多次轉按,而不是在同一時間以一個物業作抵押,取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為,一般不是為了節省利息,而是物業升值,業主視物業按
揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題,尤其是多次加按,貸款人可能由銀行、一綫財務變成三、四綫財務公司,利率愈來愈高,到了後期業主轉按可能
單純是為了償還舊債,而非套現作其他用途,一旦樓價見頂,按揭轉無可轉,最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。
由所謂「十按」盤可以了解按揭對借款人真正的風險。部分新盤中,銀行一按、發展商二按的供款組合,按揭成數可達樓價九成,但由於有壓力測試的要求,在現行利率,甚至是利率上升數厘的情況下,仍保證供款處於一個可負擔水平,借款業主出現供款超負荷的機會不大。
以一個樓價$700萬,一按$420萬,利率2.15厘、二按$210萬,利率5厘,二者供款都是30年的按揭組合為例,一、二按月供總
額$27,115,而通過壓測的月入要求是$69,714,供款不到月入39%,壓力不算太大。相反,如果業主在早年樓價偏低時入市,初期供款負擔可能只
有月四成,但近年樓價上升2、3倍,遠超入息增長,如果業主多次加按,按揭欠款可能只在樓價六、七成,但供款佔收入比例偏高,仍是會壓垮業主的財政。
原文刊於置業家居2016年5月28日
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