新盤按揭風險不在成數

多個發展商為旗下新盤安排一、二按吸引買家入市，市場反應似乎亦頗為理想。部分發展商提供的一按，標榜「無壓力」。指的當然不是沒有供款壓力，而是沒有類似銀行按揭的壓力測試。沒有壓力測試，會令買家較易借取樓按，但也意味未來利率回升時，供款壓力可能大增。
金管局近年收緊按揭指引，直接壓抑需求：收緊按揭成數，不但減低投資者的槓桿，也要求買家在購置物業時，付出較多首期。至於引入壓力測試，則限制了買家的借款額度。
坊間討論發展商提供的一按、二按時，一般把焦點放在「突破按揭成數限制」，讓買家借入高成數按揭，較少人提及類似產品標榜不設壓測，對買家來說，那 才是真正的風險。「借入較高成數按揭」的最大風險，是樓價一旦回落，物業較易成為負資產；但物業成為負資產，對業主的日常財務其實沒有什麼影響。反而借款 毋須壓力測試，可能令借款人借入超出自己負擔能力的金額，一旦利率上升，便會即時對財政帶來壓力。
風險在於借入過高金額
以一般按揭的壓力測試標準來說，要求借款人在現行利率下，供款不逾月入五成；按息升3厘，供款不逾月入六成。以按息2.15厘、還款期30年計；此要求會令供款被限制在月入41.4%的水平。
如果借款人有另一套仍在供款的物業，壓力測試的要求更高，在當前利率下，所有按揭供款的總額會被限制在月入35%以下。
正是銀行嚴格執行壓力測試，持有多個物業的買家難以多借，購買力受壓抑，發展商才陸續推出不同的按揭組合。據了解，除了極少數表明「包批」一、二按的樓盤，多家發展商提供的按揭組合，仍會有基本的供款負擔指引，例如要求買家的供款不逾月入五成。
表面看，發展商要求借款人供款不逾月入五成，準則已經類似過去的銀行，似乎對買家的供款能力有一定要求。但必須留意，目前利率極度偏低，一旦按息上升，加上發展商按揭常見的初期低息優惠，不設壓力測試，可能令日後供款壓力大增。
以一筆400萬元按揭，首2年供款3厘，其後供款為P(5厘)，還款期30年的按揭為例，首2年每月供款應該是16864元。如果發展商的批核標準 是還款初期，供款不逾月入一半，即月入33728元，已可借取有關樓按。但當2年優惠期後，如最優惠利率不變，每月供款會升至21205元，佔月入 63%。如果期間利率上升1厘，每月供款會升至23562元，佔月入七成。
可能不少人在申請按揭，發現未能通過壓力測試時，會認為此是擾民政策。但壓測其實在一定程度上保護了借款人，避免他們借入超出負擔能力的款項。如果 買家有急切需要借用發展商為新盤安排的按揭產品，即使有關按揭毋須通過壓力測試，買家亦宜參考壓測的要求，考慮在按揭優惠期過後，又遇上按息回升時，供款 是否仍在可負擔水平，才作出入市或借款的決定。

原文刊於信報網站2016年5月31日

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